Alles auf einen Blick:
- Bauantrag oder Bauanzeige: nach 31. Dezember 2022, vor 1. Oktober 2029.
- Baukosten höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter, Abschreibungsbasis höchstens 4.000 Euro.
- Bis zu fünf Prozent jährlich für vier Jahre neben regulärer Gebäudeabschreibung.
- Zehn Jahre entgeltliche Wohnraumüberlassung, sonst droht Rückgängigmachung.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau Definition
Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau ist ein zusätzlicher Abzug für die Anschaffung oder Herstellung bestimmter neuer Mietwohnungen. § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) erlaubt unter seinen Voraussetzungen im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den folgenden drei Jahren jeweils bis zu fünf Prozent einer begrenzten Bemessungsgrundlage [1]. Der Abzug ergänzt die Absetzung für Abnutzung (AfA), also die Gebäudeabschreibung nach § 7 Absatz 4 oder 5a EStG [2]. Er ist keine Auszahlung und keine Steuerermäßigung in gleicher Höhe. Für die aktuelle Förderphase müssen insbesondere Bauzeitfenster, Wohnung, Nachhaltigkeitsnachweis, Kosten und spätere entgeltliche Wohnnutzung gemeinsam passen.
Wie wird die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau berücksichtigt?
Welche Wohnungen kommen 2026 infrage?
Für die aktuelle Förderphase muss der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt oder die Bauanzeige in diesem Zeitraum getätigt werden. Entstehen muss eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung einschließlich zugehöriger Nebenräume. Die Wohnungsmerkmale folgen § 181 Absatz 9 Bewertungsgesetz (BewG) [3]. Zusätzlich muss das Gebäude die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) weist dies nach. Das Bauzeitfenster und der Gebäudenachweis sind damit unterschiedliche Voraussetzungen, keine austauschbaren Alternativen.
Wie funktionieren Kostenobergrenze und Abzug?
Zuerst ist zu prüfen, ob die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Diese Baukostenobergrenze entscheidet über die Förderfähigkeit und ist nicht die Abschreibungsbasis. Erst wenn sie eingehalten wird, wird die Sonderabschreibungs-Bemessungsgrundlage ermittelt: maßgeblich sind die begünstigten Kosten, gedeckelt auf 4.000 Euro je Quadratmeter. Auf diese Basis sind bis zu fünf Prozent pro Jahr für vier Jahre ansetzbar. Die reguläre Gebäude-AfA bleibt daneben gesondert zu berechnen. Das gilt für Neubauten nach den gesetzlich festgelegten Bauantrags- oder Bauanzeigezeiträumen.
Praktische Beispiele
Beispiel 1: Kosten unter der Obergrenze, Basis gedeckelt
Eine private Vermieterin stellt im hypothetischen Beispiel 2026 in Deutschland eine neue Wohnung mit 50 Quadratmetern her. Der Bauantrag stammt aus 2024. Wohnungsmerkmale, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis sind vollständig gegeben. Die Wohnung dient im Herstellungsjahr und den folgenden neun Jahren entgeltlich Wohnzwecken. Die begünstigten Herstellungskosten betragen 225.000 Euro. Die Vermieterin erzielt daraus ausschließlich Einkünfte nach § 21 EStG, keine betrieblichen Einkünfte. Weitere Fördervoraussetzungen sind erfüllt. Die Rechnung bestimmt nur die maximale Sonderabschreibung 2026, keine reguläre Gebäude-AfA oder persönliche Steuerersparnis. Zuerst wird die Kostenobergrenze geprüft, danach die gedeckelte Basis.
Berechnung: 225.000 Euro / 50 m² = 4.500 Euro je m². 4.500 Euro überschreiten 5.200 Euro nicht. min(225.000 Euro, 50 m² × 4.000 Euro) = 200.000 Euro Basis. 200.000 Euro × 5 / 100 = 10.000 Euro.
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Wohnfläche | 50 m² |
| Herstellungskosten | 225.000 Euro |
| Kosten je Quadratmeter | 4.500 Euro/m² |
| Gedeckelte Bemessungsgrundlage | 200.000 Euro |
| Maximaler Jahresprozentsatz | 5 % |
| Sonderabschreibung 2026 | 10.000 Euro |
Ergebnis: Die maximale Sonderabschreibung für 2026 beträgt 10.000 Euro. Die reguläre Gebäude-AfA ist nicht eingerechnet.
Beispiel 2: Baukostenobergrenze überschritten
Eine andere Vermieterin lässt 2026 eine neue Wohnung mit 50 Quadratmetern errichten. Der Bauantrag wurde 2025 gestellt. Für diesen hypothetischen Fall wird unterstellt, dass die Wohnung die Wohnungsmerkmale erfüllt, das Gebäude die Effizienzhaus-40-Kriterien mit Nachhaltigkeits-Klasse aufweist und der Nachweis durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude vorliegt. Die Herstellungskosten betragen 270.000 Euro, somit 5.400 Euro je Quadratmeter. Auch entgeltliche Wohnraumüberlassung und sonstige Förderbedingungen werden angenommen. Zu klären ist, ob die Kostenobergrenze eingehalten ist, nicht wie hoch eine gekürzte Basis wäre.
Berechnung: 270.000 Euro / 50 m² = 5.400 Euro je m². Die Kostenobergrenze wird um 5.400 Euro − 5.200 Euro = 200 Euro je m² überschritten.
| Prüfschritt | Wert |
|---|---|
| Wohnfläche | 50 m² |
| Herstellungskosten | 270.000 Euro |
| Kosten je Quadratmeter | 5.400 Euro/m² |
| Baukostenobergrenze | 5.200 Euro/m² |
| Sonderabschreibung nach § 7b | Nicht möglich |
Ergebnis: Die Baukostenobergrenze ist überschritten. § 7b erlaubt hier keine bloße Kappung auf 5.200 Euro/m².
Ausnahmen und Besonderheiten
Wann werden bereits beanspruchte Abzüge rückgängig gemacht?
Die Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, wenn die Wohnung im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den folgenden neun Jahren nicht entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird. Auch eine Veräußerung im selben Zehnjahreszeitraum führt zur Rückgängigmachung, wenn der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt. Außerdem greift die Folge, wenn nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Anschaffungs- oder Herstellungsjahres die Baukostenobergrenze überschreiten. Die Bescheide sind insoweit aufzuheben oder zu ändern, auch wenn sie bestandskräftig sind.
Welche Grenzen gelten für Beihilfe und die frühere Förderphase?
Bei Wohnungen der aktuellen Förderphase gilt die Beihilfebedingung des § 7b Absatz 5 Satz 1 nur für Anspruchsberechtigte mit Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder selbständiger Arbeit. Dann müssen die Voraussetzungen der Verordnung (EU) 2023/2831 eingehalten und geeignet nachgewiesen werden. Davon ist die frühere Förderphase zu trennen. § 52 Absatz 15a lässt die Inanspruchnahme nach der ursprünglichen Fassung letztmals 2026 zu, auch wenn der vierjährige Abschreibungszeitraum noch läuft [4]. Diese Übergangsregel beendet nicht allgemein die Förderung für alle Wohnungen der aktuellen Phase.
Vorteile
- zusätzlicher Abzug: Die Sonder-AfA kommt neben der regulären Gebäude-AfA hinzu.
- zeitlich verteilter Abzug: Bis zu fünf Prozent jährlich über vier Jahre sind gesetzlich vorgesehen.
- zwei Erwerbswege: Sowohl die Anschaffung als auch die Herstellung einer qualifizierten neuen Wohnung kann begünstigt sein.
Nachteile
- enge Fördergrenzen: Effizienzhaus 40, Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis sind erforderlich.
- gedeckelte Bemessungsgrundlage: Nur bis zu 4.000 Euro je Quadratmeter tragen die Sonder-AfA.
- langjährige Vermietungspflicht: Zehn Jahre muss die Wohnung entgeltlich Wohnzwecken dienen.
Fazit
Für eine Vermieterin sind bei § 7b EStG zwei Kostenwerte auseinanderzuhalten: 5.200 Euro je Quadratmeter entscheiden über die Förderfähigkeit, während höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter die Sonderabschreibungsbasis bilden. Hinzu kommen die Bauzeit, Effizienzhaus-40- und QNG-Voraussetzungen sowie die zehnjährige entgeltliche Wohnnutzung. Der zusätzliche Abzug kann neben der regulären Gebäude-AfA stehen, bleibt aber an diese Bedingungen gebunden. Vor einer Investitionsentscheidung empfiehlt sich daher, Kosten je Quadratmeter und Fördermerkmale getrennt zu prüfen. Nur bei Erfüllung der jeweils einschlägigen Nachweis- und Förderbedingungen kommt dieser zusätzliche Abzug in Betracht.
Häufige Fragen (FAQ)
Welche Mietgrenzen nennt § 21 bei verbilligter Überlassung?
Bei einer verbilligten Vermietung regelt § 21 Absatz 2 EStG die entgeltliche Einordnung [5]. Unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete wird die Wohnungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Bei dauerhaft angelegter Vermietung gilt ein Entgelt von mindestens 66 Prozent als entgeltlich. Diese Regeln ersetzen keine vollständige Prüfung der Sonderabschreibung. Insbesondere folgt aus dem Erreichen von 50 Prozent allein keine pauschale Förderberechtigung nach § 7b. Dessen Voraussetzung entgeltlicher Wohnraumüberlassung und die weiteren Fördermerkmale sind gesondert zu beurteilen.
Was gilt bei vorübergehender Beherbergung?
Eine Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung gilt nach § 7b nicht als Wohnzweck für die Fördervoraussetzung. Das betrifft die ausdrückliche Abgrenzung im Gesetz, unabhängig davon, ob Räume möbliert oder unmöbliert angeboten werden. Wer etwa eine Wohnung für wechselnde Kurzzeitgäste bereitstellt, sollte deshalb nicht allein aus der Bezeichnung „Vermietung“ auf begünstigte Wohnnutzung schließen. Maßgeblich bleibt, ob die Wohnung im erforderlichen Zeitraum entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird. Bei geplanter Nutzungsänderung sollte die Auswirkung auf die Förderung vor Umsetzung geprüft werden.
Wer kann eine neu fertiggestellte Wohnung anschaffen?
Eine angeschaffte Wohnung gilt für § 7b als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erworben wird. In diesem Fall steht die Sonderabschreibung nur der Erwerberin oder dem Erwerber zu. Ein späterer Kauf erfüllt diese besondere Neuheitsregel nicht. Für die Planung eines Erwerbs ist deshalb neben den allgemeinen Förderbedingungen auch das Fertigstellungsjahr maßgeblich. Die Regel betrifft den Erwerbsfall und ist von der Herstellung durch die Vermieterin zu unterscheiden. Für die Anschaffung muss die Wohnung außerdem zu den übrigen Voraussetzungen der einschlägigen Förderphase passen.
Welche Voraussetzung gilt für Wohnungen außerhalb der Europäischen Union?
§ 7b erfasst Wohnungen in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union. Gleichgestellt sind Staaten, die aufgrund vertraglicher Verpflichtung Amtshilfe in einem für die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen erforderlichen Umfang leisten. Ein Objekt außerhalb der EU ist daher nicht allein wegen seiner Lage ausgeschlossen, aber die gesetzlich beschriebene Amtshilfe muss vorliegen. Diese Ortsvoraussetzung gilt neben den Bau-, Kosten- und Nutzungsbedingungen. Wer eine Wohnung außerhalb Deutschlands plant, sollte den Belegenheitsstaat und die erforderliche Amtshilfe gesondert klären, statt die Förderfähigkeit aus der deutschen Vermietung abzuleiten.
Wie können bestandskräftige Bescheide noch geändert werden?
Werden Sonderabschreibungen nach § 7b Absatz 4 rückgängig gemacht, sind die betroffenen Steuer- oder Feststellungsbescheide insoweit aufzuheben oder zu ändern. Das gilt auch bei Bestandskraft. Zusätzlich enthält die Vorschrift eine besondere Fristenregel: Für das Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und die folgenden drei Kalenderjahre beginnen die Festsetzungsfristen insoweit erst mit Ablauf des Kalenderjahrs des auslösenden Ereignisses. Eine längst abgeschlossene ursprüngliche Veranlagung schützt daher nicht ohne Weiteres vor der gesetzlich vorgesehenen Korrektur. Die Regel betrifft den jeweiligen Rückgängigmachungsgrund und ersetzt keine vollständige Beurteilung sämtlicher Besteuerungszeiträume.
Quellen
- [1] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 7b EStG: vollständige Fördervoraussetzungen, Kosten und Rückgängigmachung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
- [2] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 7 EStG: gesonderte reguläre Gebäudeabschreibung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
- [3] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 181 Absatz 9 BewG: gesetzliche Wohnungsmerkmale. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
- [4] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 52 Absatz 15a EStG: frühere Förderphase und Grenze 2026. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
- [5] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 21 EStG: verbilligte Wohnungsüberlassung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.