Alles auf einen Blick:
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Einnahmen aus der Überlassung von unbeweglichem Vermögen nach § 21 EStG.
- Die Grundsteuer wird ab 2025 nach reformiertem Recht erhoben, wobei einzelne Bundesländer eigene Modelle anwenden.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten werden als Herstellungskosten behandelt, wenn sie 15 Prozent der Anschaffungskosten innerhalb von 3 Jahren übersteigen.
- Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen nach § 9 Abs. 1 EStG.
- Bei teilentgeltlicher Vermietung unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete erfolgt eine Aufteilung in entgeltliche und unentgeltliche Nutzung.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Definition
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Einkünfte aus der Überlassung von unbeweglichem Vermögen wie Grundstücken, Gebäuden sowie Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und aus der Verpachtung und zeitlich begrenzten Überlassung von Rechten nach § 21 Abs. 1 EStG. Diese Einkunftsart erfasst alle regelmäßigen Erträge aus der entgeltlichen Überlassung von Vermögensgegenständen. Einkünfte werden anderen Einkunftsarten zugerechnet, soweit sie zu diesen gehören (§ 21 Abs. 3 EStG).
Wie werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt?
Die Ermittlung erfolgt durch Gegenüberstellung der Einnahmen und Werbungskosten. Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG. Hierzu gehören Maklergebühren, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Grundsteuer. Die Differenz zwischen Einnahmen und Werbungskosten ergibt den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (oder einen negativen Überschuss = Verlust).
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung werden als Herstellungskosten behandelt, wenn sie 15 Prozent der Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Nicht zu anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören Erweiterungen und Erhaltungsaufwand für regelmäßig wiederkehrende Arbeiten. Diese Kosten werden aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Teilentgeltliche Vermietung
Bei Entgelt unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil (§ 21 Abs. 2 EStG). Bei Entgelt von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete (für auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung) gilt die Vermietung als vollständig entgeltlich. Im Bereich zwischen 50 und 66 Prozent ist eine Totalüberschussprognose erforderlich: Bei positiver Prognose voller Werbungskostenabzug; bei negativer Prognose anteiliger Abzug.
Leerstand und Einkünfteerzielungsabsicht
Bei vorübergehendem Leerstand bleibt die Einkünfteerzielungsabsicht bestehen, wenn ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden, beispielsweise durch Maklerbeauftragung oder Zeitungsannoncen. Bei unbewohnbarem Zustand ohne Möglichkeit der dauerhaften Herstellung der Vermietbarkeit ist die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen, und es entstehen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Praktische Beispiele
Beispiel 1: Vermietung eines Wohnhauses mit Werbungskosten
Ein Vermieter vermietet ein Wohnhaus mit monatlicher Nettomiete von 1.200 Euro. Die jährlichen Werbungskosten betragen 3.000 Euro für Verwaltung, Reparaturen und Grundsteuer. Die Berechnung der steuerpflichtigen Einkünfte erfolgt wie folgt:
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Jährliche Mieteinnahmen | 14.400 Euro |
| − Verwaltungskosten | 800 Euro |
| − Reparaturen und Instandhaltung | 1.200 Euro |
| − Grundsteuer | 1.000 Euro |
| = Einkünfte aus Vermietung | 11.400 Euro |
Ergebnis: Die steuerpflichtigen Einkünfte betragen 11.400 Euro. Diese werden dem Gesamteinkommen hinzugerechnet und unterliegen dem progressiven Einkommensteuersatz.
Beispiel 2: Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Ein Wohnhaus wurde 2022 für 200.000 Euro erworben. 2024 werden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, die 35.000 Euro kosten. Die Berechnung, ob Herstellungskosten vorliegen:
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Anschaffungskosten | 200.000 Euro |
| × 15 Prozent Schwelle | 30.000 Euro |
| Sanierungsaufwendungen | 35.000 Euro |
| Übersteigung der Schwelle | 5.000 Euro |
Ergebnis: Da die Sanierungsaufwendungen von 35.000 Euro die 15-Prozent-Schwelle von 30.000 Euro übersteigen, werden die gesamten 35.000 Euro als Herstellungskosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Sie sind nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig.
Beispiel 3: Teilentgeltliche Vermietung
Eine Immobilie hat eine ortsübliche Miete von 1.000 Euro monatlich. Der Vermieter vermietet an ein Familienmitglied für 400 Euro monatlich (40 Prozent der ortsüblichen Miete). Die Aufteilung erfolgt wie folgt:
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Ortsübliche Miete | 1.000 Euro |
| Gezahlte Miete | 400 Euro |
| Anteil entgeltliche Nutzung | 40 % |
| Anteil unentgeltliche Nutzung | 60 % |
| Jährliche Werbungskosten | 6.000 Euro |
| × Anteil entgeltlich | 40 % |
| = Abzugsfähige Werbungskosten | 2.400 Euro |
Ergebnis: Nur 40 Prozent der Werbungskosten sind abzugsfähig. Die Einnahmen und Ausgaben werden entsprechend aufgeteilt.
Ausnahmen und Besonderheiten
Die Grundsteuer wird ab 1. Januar 2025 nach reformiertem Recht erhoben mit dem Ziel der Aufkommensneutralität. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuermodelle eingeführt, die von der Regelbesteuerung abweichen. Die konkrete Belastung hängt u. a. vom kommunalen Hebesatz ab. Vermieter müssen die landesspezifischen Regelungen und Hebesätze beachten, da die Grundsteuer als Werbungskosten abzugsfähig ist.
Bei Erweiterungen des Gebäudes, die über Instandhaltung hinausgehen, entstehen Herstellungskosten, die nicht unter die 15-Prozent-Regelung fallen. Gleiches gilt für regelmäßig wiederkehrende Instandhaltungsarbeiten, die jährlich anfallen und als laufende Werbungskosten abzugsfähig sind.
Vorteile
regelmäßige Einnahmequelle: Die Vermietung erzeugt kontinuierliche monatliche Einnahmen, die das Gesamteinkommen erhöhen und zur Alterssicherung beitragen.
umfangreiche Werbungskosten: Zahlreiche Aufwendungen sind als Werbungskosten abzugsfähig, darunter Makler, Verwaltung, Reparaturen und Grundsteuer, was die Steuerlast reduziert.
Vermögensaufbau: Das vermietete Objekt wächst im Wert und bietet gleichzeitig laufende Erträge, kombiniert Einkommenserzielung mit Vermögensbildung.
inflationsschutz: Mieteinnahmen können an die Inflation angepasst werden, während Schulden real an Wert verlieren und Vermögenswerte langfristig wertbeständig bleiben.
Nachteile
hohe Verwaltungsaufwendungen: Die Vermietung erfordert regelmäßige Verwaltung, Kontakt mit Mietern, Instandhaltung und Steuererklärungen, was zeitaufwendig ist.
komplexe Regelungen: Die Ermittlung von Einkünften unterliegt zahlreichen Vorschriften wie anschaffungsnahen Herstellungskosten und teilentgeltlicher Vermietung, die Fachwissen erfordern.
Leerstandsrisiko: Bei vorübergehendem Leerstand fallen Einnahmen weg, während Werbungskosten wie Grundsteuer und Versicherungen weiterlaufen.
mietausfallrisiko: Zahlungsausfälle durch Mieter oder längere Leerstände können die Rentabilität erheblich beeinträchtigen und zu Verlusten führen.
reformbedingte Grundsteueränderungen: Die Grundsteuerreform 2025 kann je nach Bundesland und kommunalem Hebesatz zu unterschiedlichen Auswirkungen führen. Die Grundsteuer als Werbungskosten mindert die steuerpflichtigen Einkünfte, doch die konkrete Belastungsverschiebung hängt von der lokalen Hebesatzgestaltung ab.
Fazit
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine wichtige Einkunftsart nach § 21 EStG, die regelmäßige Erträge aus der Überlassung von Immobilien und anderen Vermögensgegenständen erfasst. Die Ermittlung erfolgt durch Gegenüberstellung von Mieteinnahmen und Werbungskosten, wobei zahlreiche Aufwendungen wie Grundsteuer, Reparaturen und Verwaltungskosten abzugsfähig sind. Beachten Sie die Regelungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten innerhalb von 3 Jahren und die 15-Prozent-Schwelle, um Aktivierungspflichten zu vermeiden. Die Grundsteuerreform 2025 führt zu neuen Belastungen, insbesondere in Bundesländern mit eigenen Modellen. Dokumentieren Sie Ihre Werbungskosten sorgfältig und prüfen Sie bei teilentgeltlicher Vermietung die Aufteilungsregeln, um Ihre Steuerlast zu optimieren.
Häufige Fragen (FAQ)
Welche Aufwendungen sind als Werbungskosten abzugsfähig?
Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen nach § 9 Abs. 1 EStG. Hierzu gehören Maklergebühren, Verwaltungskosten, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung und Zinsen für Darlehen. Nicht abzugsfähig sind Aufwendungen zur Herstellung der Vermietbarkeit oder anschaffungsnahe Herstellungskosten, die aktiviert werden müssen.
Wann entstehen anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung werden als Herstellungskosten behandelt, wenn sie 15 Prozent der Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Diese Kosten werden aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben, nicht als sofortige Werbungskosten abgezogen.
Wie wird teilentgeltliche Vermietung besteuert?
Bei Entgelt unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil (§ 21 Abs. 2 EStG). Nur der Anteil der Werbungskosten, der dem entgeltlichen Teil entspricht, ist abzugsfähig. Bei Entgelt von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als vollständig entgeltlich.
Bleibt die Einkünfteerzielungsabsicht bei Leerstand bestehen?
Bei vorübergehendem Leerstand bleibt die Einkünfteerzielungsabsicht bestehen, wenn ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden, beispielsweise durch Maklerbeauftragung oder Zeitungsannoncen. Bei unbewohnbarem Zustand ohne Möglichkeit der dauerhaften Herstellung der Vermietbarkeit ist die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen.
Wie wirkt sich die Grundsteuerreform 2025 aus?
Die neue Grundsteuer wird ab 1. Januar 2025 nach reformiertem Recht erhoben. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuermodelle eingeführt, die zu unterschiedlichen Belastungen führen. Diese Kosten sind als Werbungskosten abzugsfähig und reduzieren die steuerpflichtigen Einkünfte.
Können Schuldzinsen als Werbungskosten abgezogen werden?
Schuldzinsen für Darlehen, die zur Finanzierung von Vermietungsobjekten aufgenommen wurden, sind Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 EStG, sofern ein Veranlassungszusammenhang mit der Einkünfteerzielung besteht und die Einkünfteerzielungsabsicht nicht weggefallen ist (z. B. bei Leerstand ohne ernsthafte Vermietungsbemühungen). Tilgungsleistungen hingegen sind keine Werbungskosten, da sie Vermögensumschichtungen darstellen.
Wie werden Einkünfte aus Verpachtung besteuert?
Einkünfte aus Verpachtung privater Grundstücke und Rechte werden wie Einkünfte aus Vermietung nach § 21 EStG besteuert. Die gleichen Regelungen zu Werbungskosten, anschaffungsnahen Herstellungskosten und teilentgeltlicher Nutzung gelten entsprechend. Die Verpachtung von Betriebsvermögen gehört dagegen regelmäßig zu den Gewinneinkünften (§ 21 Abs. 3 EStG) und wird nicht nach § 21 besteuert.
Quellen & weiterführende Informationen
Bundesministerium der Finanzen. "Die wichtigsten steuerlichen Änderungen 2025." https://www.bundesfinanzministerium.de/Monatsberichte/Ausgabe/2025/01/Inhalte/Kapitel-2-Fokus/die-wichtigsten-steuerlichen-aenderungen-2025.html Zugriff am 15. Januar 2025.
Bundeszentralamt für Steuern. "Einkommensteuergesetz § 21 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung." https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html Zugriff am 15. Januar 2025.
Bundeszentralamt für Steuern. "Einkommensteuergesetz § 6 Anschaffungsnahe Herstellungskosten." https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html Zugriff am 15. Januar 2025.
Bundeszentralamt für Steuern. "Einkommensteuergesetz § 9 Werbungskosten." https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html Zugriff am 15. Januar 2025.
Bundesministerium der Finanzen. "Einkommensteuer-Richtlinien Anhang 30 Vermietung und Verpachtung." https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2023/C-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html Zugriff am 15. Januar 2025.