Alles auf einen Blick
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkunftsarten des Einkommensteuerrechts.
- Maßgeblich ist nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
- Typische Werbungskosten sind insbesondere Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Erhaltungsaufwand und AfA für den Gebäudeanteil.
- Einnahmen werden im Regelfall im Jahr des Zuflusses, Ausgaben im Jahr der Zahlung berücksichtigt.
- Bei verbilligter Wohnraumvermietung gelten besondere Regeln: Unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ist aufzuteilen, ab 66 Prozent gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich; im Grenzbereich zwischen 50 Prozent und 66 Prozent ist eine Totalüberschussprognose relevant.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Definition
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG zu den Überschusseinkünften und erfassen insbesondere Einnahmen aus der Überlassung von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen und grundstücksgleichen Rechten nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Besteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG.
Wie werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt?
Bei der Einkommensteuer werden alle in Geld oder Geldeswert zufließenden Einnahmen dieser Einkunftsart erfasst. Dazu gehören insbesondere laufende Mietzahlungen und sonstige Beträge, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Überlassung des Objekts zufließen.
Davon werden die Werbungskosten abgezogen. Dazu zählen vor allem Schuldzinsen, Grundsteuer, sonstige öffentliche Abgaben, Versicherungen, Erhaltungsaufwendungen und die AfA des Gebäudes. Für Gebäude gelten nach dem Fertigstellungszeitpunkt regelmäßig lineare AfA-Sätze von jährlich 3 Prozent, 2 Prozent oder 2,5 Prozent.
Einnahmen zählen im Jahr des Zuflusses und Ausgaben im Jahr der Zahlung. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel und für bestimmte Vorauszahlungen gelten Sonderregeln. Der verbleibende Überschuss oder Verlust fließt in die Einkommensteuerveranlagung ein.
Praktische Beispiele
Beispiel 1: Bestandswohnung mit positivem Überschuss
Das Gebäude wurde 2018 fertiggestellt. Der Gebäudeanteil beträgt 130.000 Euro.AfA: 130.000 € × 2 % = 2.600 € jährlich.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Jahresmiete | 12.000 € |
| Umlagen | 2.400 € |
| Schuldzinsen | − 3.000 € |
| Grundsteuer und Versicherungen | − 1.000 € |
| Erhaltungsaufwand | − 1.800 € |
| AfA Gebäude | − 2.600 € |
| Überschuss | 6.000 € |
Ergebnis: Aus den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsteht ein positiver Überschuss von 6.000 Euro.
Beispiel 2: Neubau mit vorübergehendem Verlust
Das Gebäude wurde 2024 fertiggestellt. Der Gebäudeanteil beträgt 220.000 Euro.AfA: 220.000 € × 3 % = 6.600 € jährlich.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Jahresmiete | 18.000 € |
| Schuldzinsen | − 10.500 € |
| Grundsteuer und Versicherungen | − 1.500 € |
| Erhaltungsaufwand | − 2.400 € |
| AfA Gebäude | − 6.600 € |
| Verlust | − 3.000 € |
Ergebnis: Hier entsteht ein negativer Betrag von 3.000 Euro, weil die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen.
Beispiel 3: Verbilligte Wohnraumvermietung unter 50 Prozent
Die ortsübliche Monatsmiete beträgt 1.000 Euro, die vereinbarte Monatsmiete 450 Euro.Entgeltlicher Anteil: 450 € / 1.000 € = 45 %.Tatsächliche Jahreskosten: 8.000 Euro.Abziehbare Werbungskosten: 8.000 € × 45 % = 3.600 €.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Jahresmiete | 5.400 € |
| Abziehbare Werbungskosten | − 3.600 € |
| Positive Einkünfte | 1.800 € |
Ergebnis: Weil das Entgelt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt, wird die Wohnungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Steuerlich abziehbar ist nur der entgeltliche Teil der Werbungskosten.
Ausnahmen und Besonderheiten
Verbilligte Wohnraumvermietung: Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.
Leerstand: Auch vor dem ersten Mietzufluss oder während eines Leerstands können Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar sein, wenn die endgültige Vermietungsabsicht feststeht oder ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen fortbestehen. Fehlen diese Bemühungen oder ist das Objekt dauerhaft nicht vermietbar, entfällt der Werbungskostenabzug.
Große Wohnobjekte: Bei Objekten mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche kann trotz auf Dauer angelegter Vermietung eine Totalüberschussprognose erforderlich sein. Der Bundesfinanzhof behandelt dies als Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht.
Vermietung an Angehörige: Die Hauptpflichten des Mietvertrags müssen klar und eindeutig vereinbart und wie vereinbart durchgeführt werden. Unregelmäßige Sammelzahlungen oder wirtschaftlich nicht tragfähige Mietzahlungen können die steuerliche Anerkennung gefährden.
Vorteile
klarer Überschussmaßstab: Besteuert wird nur der Saldo aus Einnahmen und Werbungskosten.
breiter Werbungskostenabzug: Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Erhaltungsaufwand und AfA können die steuerliche Belastung mindern.
jährliche Gebäude-AfA: Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes wirken sich über Jahre steuerlich aus.
abziehbarer Leerstand: Aufwendungen können auch ohne laufende Miete abzugsfähig bleiben, wenn die Vermietungsabsicht ernsthaft fortbesteht.
Nachteile
laufender Dokumentationsaufwand: Verträge, Zahlungsflüsse, Belege und Vermietungsbemühungen müssen sauber nachweisbar sein.
begrenzter Kostenabzug: Unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ist nur der entgeltliche Teil der Werbungskosten abziehbar.
strenger Fremdvergleich: Bei Angehörigenmietverträgen zählen klare Vereinbarungen und die tatsächliche Durchführung.
prognoseabhängiger Grenzfall: Im Bereich zwischen 50 Prozent und 66 Prozent kann die Totalüberschussprognose für den vollen Werbungskostenabzug entscheidend werden.
Fazit
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind klassische Überschusseinkünfte: Entscheidend sind die vereinnahmten Beträge, die abziehbaren Werbungskosten und der richtige zeitliche Ansatz. Wer AfA, Finanzierungskosten und laufende Objektkosten sauber trennt und Sonderfälle wie verbilligte Vermietung, Leerstand oder Angehörigenmietverträge beachtet, kann seine steuerliche Belastung rechtssicher ermitteln. Gerade in Grenzfällen lohnt sich eine genaue Prüfung, weil schon kleine Abweichungen den Werbungskostenabzug deutlich verändern können.
Häufige Fragen (FAQ)
Was gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?
Erfasst werden insbesondere Einnahmen aus der Überlassung von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen und bestimmten grundstücksgleichen Rechten. Steuerlich maßgeblich ist anschließend der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
Welche Kosten mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Typisch sind Schuldzinsen, Grundsteuer, sonstige öffentliche Abgaben, Versicherungen, Erhaltungsaufwendungen und die AfA des Gebäudes. Voraussetzung ist jeweils, dass die Aufwendungen wirtschaftlich mit der Einkunftserzielung zusammenhängen.
Wann werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zeitlich erfasst?
Einnahmen zählen im Jahr des Zuflusses, Ausgaben im Jahr der Zahlung. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel und für bestimmte Vorauszahlungen gelten besondere Zuordnungsregeln.
Wie wirken sich verbilligte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus?
Liegt das Entgelt unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Wohnungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Ab 66 Prozent gilt die auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung als entgeltlich; dazwischen ist die gesonderte Prüfung der Totalüberschussprognose wichtig.
Was gilt bei leer stehenden Objekten innerhalb der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Aufwendungen können weiter als Werbungskosten abziehbar sein, solange die Vermietungsabsicht nicht endgültig aufgegeben wurde und ernsthafte Vermietungsbemühungen bestehen. Fehlen solche Bemühungen oder ist das Objekt auf Dauer nicht vermietbar, kann der Abzug entfallen.
Was ist bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gegenüber Angehörigen zu beachten?
Mietgegenstand, Miethöhe und die übrigen Hauptpflichten müssen klar und eindeutig vereinbart sein. Zusätzlich muss das Vertragsverhältnis so durchgeführt werden, wie es vereinbart wurde; bloß formale Verträge reichen nicht aus.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: Einkommensteuergesetz in aktueller Fassung, insbesondere § 2, § 7, § 8, § 9, § 11 und § 21 EStG; Stand der PDF-Fassung: zuletzt geändert durch Gesetz vom 4. Februar 2026; abgerufen am 11. März 2026. (Gesetze im Internet)
- Bundesministerium der Finanzen: BMF-Monatsbericht Januar 2021, Abschnitt „Günstig vermieteter Wohnraum“; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen: Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 30 II, Randnummern zu Leerstand, Vermietungsabsicht und vorab entstandenen Werbungskosten; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesfinanzhof: Urteil vom 20. Juni 2023, IX R 17/21, zur Einkünfteerzielungsabsicht bei Objekten mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)
- Bundesministerium der Finanzen: Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Hinweise zu § 21 EStG, Abschnitt Fremdvergleich; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)