Alles auf einen Blick
- Die Absetzung für Abnutzung von Gebäuden verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes auf mehrere Jahre.
- Für Gebäude gelten 2026 bei der linearen AfA regelmäßig 3 Prozent, 2 Prozent oder 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG.
- Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer unter den gesetzlichen Grenzen von 33, 50 oder 40 Jahren, können anstelle der festen Sätze die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Beträge angesetzt werden nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
- Für neue Wohngebäude kann unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert in Betracht kommen.
- Beim Kauf eines bebauten Grundstücks ist der Gesamtkaufpreis auf das abschreibbare Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen.
Absetzung für Abnutzung von Gebäuden Definition
Die Absetzung für Abnutzung von Gebäuden verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines zur Erzielung von Einkünften genutzten Gebäudes auf mehrere Jahre. Maßgeblich sind vor allem die festen Sätze und die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG.
Wie wird die Absetzung für Abnutzung von Gebäuden berücksichtigt?
Die Berechnung läuft praktisch in drei Schritten ab: Erstens wird die Bemessungsgrundlage bestimmt. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks ist der Gesamtkaufpreis deshalb auf das Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Zweitens wird die passende Fallgruppe nach § 7 Abs. 4 EStG oder – bei neuen Wohngebäuden – nach § 7 Abs. 5a EStG gewählt. Drittens wird der Jahresbetrag berechnet: bei der linearen AfA aus Bemessungsgrundlage × AfA-Satz, bei der degressiven AfA aus dem jeweiligen Restwert × 5 %.
Die Regeln der § 7 Abs. 4 bis 5a EStG gelten entsprechend auch für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume nach § 7 Abs. 5b EStG.
Gesetzliche Einordnung
| Vorschrift | Kernaussage | Bedeutung |
|---|---|---|
| § 7 Abs. 1 Satz 1 EStG | jährliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten | Grundprinzip |
| § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG | nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude: 3 Prozent jährlich | Regelsatz für neue Gebäude |
| § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG | AfA nach tatsächlicher Nutzungsdauer bei Unterschreiten der gesetzlichen Grenzen | Ausnahme mit Nachweis |
| § 7 Abs. 5a Sätze 1 und 4 EStG | degressive AfA mit 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert | Option für neue Wohngebäude |
| § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG | zusätzliche Sonderabschreibung bis zu 5 Prozent für vier Jahre | Förderung neuer Wohnungen |
AfA-Sätze im Überblick
| Fallgruppe | Voraussetzung | Satz |
|---|---|---|
| Betriebsgebäude | zu einem Betriebsvermögen gehörend, nicht Wohnzwecken dienend, Bauantrag nach dem 31. März 1985 | 3 % |
| Sonstige Gebäude | Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllend und nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt | 3 % |
| Sonstige Gebäude | Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllend, vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt | 2 % |
| Sonstige Gebäude | Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllend und vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt | 2,5 % |
Praktische Beispiele
Zur Vereinfachung zeigen die Beispiele volle Jahresbeträge. Zeitanteilige Kürzungen im Erstjahr bleiben unberücksichtigt.
Beispiel 1: Vermietete Wohnung, Fertigstellung 2024
Ein Anleger kauft eine 2024 fertiggestellte Wohnung für insgesamt 500.000 €. Davon entfallen 100.000 € auf Grund und Boden und 400.000 € auf das Gebäude. Für das Gebäude gilt damit der lineare Satz von 3 %.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Gesamtkaufpreis | gegeben | 500.000 € |
| Grund und Boden | gegeben | 100.000 € |
| Gebäudeanteil | 500.000 € − 100.000 € | 400.000 € |
| AfA pro Jahr | 400.000 € × 3 % | 12.000 € |
Ergebnis: Die lineare AfA beträgt 12.000 € pro Jahr.
Beispiel 2: Vermietete Wohnung, Fertigstellung 2010
Eine 2010 fertiggestellte Wohnung wird für insgesamt 420.000 € erworben. Davon entfallen 120.000 € auf Grund und Boden und 300.000 € auf das Gebäude. Für das Gebäude gilt der lineare Satz von 2 %.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Gesamtkaufpreis | gegeben | 420.000 € |
| Grund und Boden | gegeben | 120.000 € |
| Gebäudeanteil | 420.000 € − 120.000 € | 300.000 € |
| AfA pro Jahr | 300.000 € × 2 % | 6.000 € |
Ergebnis: Die lineare AfA beträgt 6.000 € pro Jahr.
Beispiel 3: Neues Wohngebäude mit degressiver AfA
Ein Steuerpflichtiger stellt in Deutschland ein neues Wohngebäude fertig. Mit der Herstellung wurde nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen. Die abschreibbaren Herstellungskosten des Gebäudes betragen 600.000 €. Er wählt die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Ausgangswert Jahr 1 | gegeben | 600.000 € |
| AfA Jahr 1 | 600.000 € × 5 % | 30.000 € |
| Restwert nach Jahr 1 | 600.000 € − 30.000 € | 570.000 € |
| AfA Jahr 2 | 570.000 € × 5 % | 28.500 € |
Ergebnis: Bei der degressiven AfA sinkt der Jahresbetrag mit dem Restwert. Ein späterer Wechsel in die lineare AfA ist zulässig.
Ausnahmen und Besonderheiten
Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer
Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer bei Gebäuden des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG und des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG unter 33 Jahren, bei Gebäuden des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG unter 50 Jahren oder bei Gebäuden des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG unter 40 Jahren, können anstelle der festen Sätze die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Beträge angesetzt werden nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Der BFH hält ein Sachverständigengutachten auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung grundsätzlich für geeignet, verlangt aber eine objektspezifische Beurteilung; eine bloße Bezugnahme auf modellhaft ermittelte Restnutzungsdauern genügt nicht.
Degressive AfA für neue Wohngebäude
Für Wohngebäude in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat, auf den das EWR-Abkommen angewendet wird, kann statt der linearen AfA die degressive AfA genutzt werden, wenn das Gebäude vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden ist und mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder die Anschaffung auf Grund eines in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags erfolgt. Der unveränderliche Prozentsatz beträgt 5 % vom jeweiligen Buchwert; der Wechsel in die lineare AfA ist zulässig nach § 7 Abs. 5a Sätze 1, 4, 7 und 8 EStG.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union; gleichgestellt sind Staaten mit entsprechender Amtshilfe, können neben der regulären AfA Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 % im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden nach § 7b Abs. 1 EStG. Für Bauanträge oder Bauanzeigen nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 sind insbesondere ein Gebäude im Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren, eine Kostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und eine Bemessungsgrundlage von maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche relevant nach § 7b Abs. 2 und 3 EStG. Die Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, wenn die Wohnung nicht entsprechend überlassen wird, veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt oder die Baukostenobergrenze später durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird nach § 7b Abs. 4 EStG.
Kaufpreisaufteilung
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden ist für die AfA zu beachten, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt. Fehlt eine tragfähige Aufteilung, ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte aufzuteilen. Die aktuelle BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung wurde am 20. Februar 2026 aktualisiert.
Vorteile
- planbare Verteilung: Die festen Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG erleichtern die Jahresplanung.
- kalkulierbare Wirkung: Der Jahresbetrag lässt sich aus Bemessungsgrundlage und AfA-Satz eindeutig ableiten.
- nachweisabhängige Flexibilität: Bei kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer kann ein höherer Jahresbetrag zulässig sein.
- förderfähige Erweiterung: Für neue Wohngebäude oder neue Wohnungen können § 7 Abs. 5a und § 7b EStG zusätzliche Abschreibungsoptionen eröffnen.
Nachteile
- lange Laufzeit: Die reguläre Verteilung der Gebäudekosten erstreckt sich oft über mehrere Jahrzehnte.
- aufteilungsbedingter Aufwand: Beim Grundstückskauf muss der Gesamtkaufpreis sachgerecht zwischen Gebäude und Grund und Boden getrennt werden.
- gutachtenabhängige Hürde: Für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer reicht eine bloße Modellrechnung nicht aus.
- voraussetzungsreiche Förderung: Zusätzliche Begünstigungen setzen genaue Datums-, Kosten- und Nutzungsbedingungen voraus.
Fazit
Die Absetzung für Abnutzung von Gebäuden verteilt Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Gebäudes über die Nutzungsjahre. 2026 prägen vor allem die linearen Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG, die degressive AfA für neue Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG die Praxis. Entscheidend sind die zutreffende Bemessungsgrundlage, die richtige Zuordnung des Gebäudes zu einer gesetzlichen Fallgruppe und – beim Grundstückskauf – die sachgerechte Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden.
Häufige Fragen (FAQ)
Was wird bei der Absetzung für Abnutzung von Gebäuden überhaupt abgeschrieben?
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der nicht abnutzbare Grund und Boden gehört nicht zur AfA-Bemessungsgrundlage.
Welche Gebäude werden mit 3 Prozent abgeschrieben?
Drei Prozent gelten bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist. Drei Prozent gelten außerdem bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen dieser Fallgruppe nicht erfüllen und nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind.
Wann gelten 2 Prozent oder 2,5 Prozent?
Zwei Prozent gelten bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht erfüllen und vor dem 1. Januar 2023 sowie nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind. Zwei Komma fünf Prozent gelten bei Gebäuden, soweit sie diese Voraussetzungen nicht erfüllen und vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind.
Wann ist eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer möglich?
Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ist möglich, wenn die gesetzlichen Grenzen von weniger als 33, 50 oder 40 Jahren – je nach Gebäudegruppe – unterschritten werden und der Nachweis belastbar geführt wird. Nach der BFH-Rechtsprechung kann ein Gutachten auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung geeignet sein, wenn es die individuellen Gegebenheiten des konkreten Objekts berücksichtigt.
Wann kommt die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht?
Die degressive AfA kommt für Wohngebäude in einem EU-/EWR-Staat in Betracht, wenn das Gebäude vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden ist und die gesetzlichen Start- oder Vertragsdaten eingehalten sind. Der Satz beträgt 5 % vom jeweiligen Buchwert.
Welche zusätzliche Förderung eröffnet § 7b EStG?
§ 7b EStG eröffnet für neue Wohnungen Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren neben der AfA nach § 7 Abs. 4 oder 5a EStG. Für Bauanträge oder Bauanzeigen nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 sind insbesondere die Kostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter, die Bemessungsgrundlage von maximal 4.000 Euro je Quadratmeter, ein Gebäude im Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude und die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken relevant.
Wie wird ein Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt?
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich zugrunde zu legen, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und wirtschaftlich haltbar ist. Fehlt eine tragfähige Aufteilung, sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits zu verteilen.
Quellen
- Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere § 7 Abs. 1, 4, 5a, 5b und § 7b; Grundlage für Definition, AfA-Sätze, degressive AfA und Sonderabschreibung; PDF-Fassung mit Stand „zuletzt durch Artikel 29 des Gesetzes vom 4. Februar 2026 geändert“, abgerufen am 11. März 2026.
- Bundesministerium der Finanzen, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung), aktualisiert am 20. Februar 2026, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23; zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer und zu den Anforderungen an ein Gutachten, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 7. Oktober 2025 – IX R 26/24; zur Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 16. September 2015 – IX R 12/14; zur vertraglichen Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)