Was ist der Verzicht auf Steuerbefreiungen?

Alles auf einen Blick:

• Die Umsatzsteueroption ist nur für ausdrücklich bezeichnete Steuerbefreiungen erlaubt.
• Die Leistung muss an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt werden.
• Bei bestimmten Grundstücksumsätzen kommt es zusätzlich auf die Verwendung durch den Empfänger an.
• Eine zulässige Option kann einen sonst ausgeschlossenen Vorsteuerabzug ermöglichen.
• Der Verzicht auf die Kleinunternehmerbefreiung hat eine eigene Bindung von mindestens fünf Kalenderjahren.

Verzicht auf Steuerbefreiungen Definition

Der Verzicht auf Steuerbefreiungen ist die gesetzlich zugelassene Behandlung eines eigentlich umsatzsteuerfreien Umsatzes als steuerpflichtig. Diese Entscheidung heißt auch Umsatzsteueroption. § 9 Abs. 1 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) erlaubt sie nur bei den dort genannten Befreiungen und bei einer Leistung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ^[1]. Dazu gehören beispielsweise bestimmte Finanzumsätze und Grundstücksvermietungen. Die Option ist deshalb keine allgemeine Wahl zwischen steuerfreier und steuerpflichtiger Abrechnung. Zunächst müssen der konkrete Befreiungstatbestand, der Empfänger und gegebenenfalls zusätzliche Nutzungsanforderungen zusammenpassen, bevor Umsatzsteuer berechnet werden darf.

Wie wird der Verzicht auf Steuerbefreiungen berücksichtigt?

Befreiung und Empfänger feststellen

Die Ausgangsfrage lautet, weshalb der betreffende Umsatz steuerfrei ist. § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG befreit beispielsweise die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, enthält aber auch ausdrücklich bezeichnete Ausnahmen ^[2]. Nach § 9 Abs. 2 UStG ist die Option bei erfasster Vermietung nur für den Bereich zulässig, den der Mieter ausschließlich für Umsätze verwendet oder verwenden will, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ein gewerblicher Mietvertrag allein beweist diese Voraussetzung nicht. Entscheidend ist die tatsächliche oder beabsichtigte Nutzung des Empfängers.

Steuerfolge und Eingangsleistungen trennen

Die zulässige Option macht den Ausgangsumsatz steuerpflichtig. Für zugehörige Eingangsleistungen kann dadurch der Ausschluss wegen steuerfreier Umsätze entfallen. Für den Vorsteuerabzug müssen dennoch die Voraussetzungen des § 15 UStG erfüllt sein, beispielsweise der Unternehmensbezug und bei gewöhnlichen Eingangsleistungen der Besitz einer ordnungsgemäßen Rechnung ^[3]. Bei gemischter Verwendung ist eine wirtschaftliche Zuordnung erforderlich. Die Option ersetzt diese Prüfung nicht. Betrachten Sie deshalb Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen und Vorsteuer aus Kosten zunächst getrennt. Erst danach lassen sich die wirtschaftlichen Folgen einer vorgesehenen Vertragsgestaltung sinnvoll beurteilen.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Steuerpflichtige Vermietung eines Büros

Ein Vermieter überlässt 2026 ein Büro an eine Unternehmensberatung, die es ausschließlich für steuerpflichtige Beratungsumsätze verwendet. Beide handeln als Unternehmer, die Option wird wirksam ausgeübt und die monatliche Nettomiete beträgt hypothetisch 2.000 Euro. Eine Kleinunternehmerbefreiung greift beim Vermieter nicht. Für diese steuerpflichtige Grundstücksvermietung gilt der Regelsteuersatz von 19 Prozent nach § 12 Abs. 1 UStG ^[4]. Die Tabelle zeigt ausschließlich den monatlichen Rechnungsbetrag. Nebenkosten, Vorsteuer aus Vermieterkosten, Einkommensteuer und mögliche Auswirkungen über mehrere Jahre sind nicht Bestandteil dieser Berechnung.

Berechnung: 2.000,00 € × 19 % = 380,00 €. 2.000,00 € + 380,00 € = 2.380,00 €.

Ergebnis: Die Rechnung enthält 380 Euro Umsatzsteuer. Ein möglicher Vorsteuerabzug des Mieters wird eigenständig geprüft.

Beispiel 2: Zuordnung einer Reparaturrechnung

Derselbe Vermieter lässt ausschließlich dieses steuerpflichtig vermietete Büro reparieren. Der Handwerker berechnet hypothetisch 5.000 Euro netto zuzüglich 950 Euro gesetzlich geschuldeter Umsatzsteuer. Eine ordnungsgemäße Rechnung liegt vor, die Leistung wurde für das Unternehmen ausgeführt und sämtliche weiteren Voraussetzungen des § 15 UStG sind erfüllt. Es besteht keine private oder steuerfreie Mitverwendung. Das Beispiel ermittelt den Kostenbetrag nach vollständigem Vorsteuerabzug, nicht die gesamte Steuerlast des Vermieters. Die Eingangsrechnung und die Mietrechnung bleiben unterschiedliche Vorgänge, auch wenn sie wirtschaftlich dasselbe Büro betreffen.

Berechnung: 5.000,00 € × 19 % = 950,00 €. 5.950,00 € − 950,00 € = 5.000,00 €.

Ergebnis: Unter den ausdrücklich angenommenen Voraussetzungen sind 950 Euro Vorsteuer abziehbar. Andere Abzugsbeschränkungen wurden ausgeschlossen.

Ausnahmen und Besonderheiten

Ältere Gebäude und Grundstücksverkäufe

Für bestimmte ältere Gebäude schließt § 27 Abs. 2 UStG die Anwendung der zusätzlichen Nutzungsanforderung des § 9 Abs. 2 UStG aus. Dabei müssen die gesetzlichen Voraussetzungen zu Nutzungszweck, Fertigstellung und Baubeginn gemeinsam geprüft werden ^[5]. Ein altes Baujahr allein reicht nicht. Grundstückslieferungen besitzen wiederum besondere Erklärungsregeln nach § 9 Abs. 3 UStG. Außerhalb einer Zwangsversteigerung muss die Option im notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden. Bei einem Verkauf sind daher Vertragsform und umsatzsteuerliche Abrechnung vor der Beurkundung miteinander abzustimmen.

Spätere Änderung der Verwendung

Ändern sich nach der erstmaligen Verwendung eines Wirtschaftsguts die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse, kann § 15a UStG eine Berichtigung verlangen ^[6]. Für nicht nur einmalig verwendete Wirtschaftsgüter nennt Absatz 1 grundsätzlich fünf Jahre, für Grundstücke einschließlich wesentlicher Bestandteile zehn Jahre. Absatz 5 bestimmt den jährlichen Anteil des Ausgleichs. Bei späteren Einbauten oder Leistungen sind die besonderen Regeln der Absätze 3 und 4 zu beachten. Die beiden Rechnungen der Beispiele berechnen keinen solchen Ausgleich. Eine spätere Nutzung ist deshalb getrennt anhand des betroffenen Wirtschaftsguts zu beurteilen.

Vorteile

• möglicher Vorsteuerabzug: Eine zulässige Option kann den Abzug aus zugeordneten Eingangsleistungen eröffnen, wenn dessen übrige Voraussetzungen erfüllt sind.
• gesetzliches Wahlrecht: Für die in § 9 Abs. 1 UStG genannten Umsätze kann der Unternehmer unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf die Befreiung verzichten.
• historische Ausnahme: Bei den in § 27 Abs. 2 UStG bezeichneten älteren Gebäuden gilt die zusätzliche Nutzungsanforderung unter dessen Voraussetzungen nicht.

Nachteile

• zusätzliche Nachweise: Der Vermieter muss die Voraussetzungen der zulässigen Grundstücksoption nachweisen. Eine Nutzungsänderung kann außerdem Folgen nach § 15a UStG haben.
• höherer Rechnungsbetrag: Zur vereinbarten Nettomiete tritt bei steuerpflichtiger Vermietung Umsatzsteuer hinzu, sofern die Vertragsgestaltung dies trägt.
• gesonderter Prüfungsaufwand: Die Voraussetzungen der Option, des ursprünglichen Vorsteuerabzugs und einer möglichen späteren Vorsteuerberichtigung sind rechtlich getrennt zu beurteilen.

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Fazit

Die Umsatzsteueroption setzt eine passende gesetzliche Befreiung und eine Leistung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen voraus. Bei der Grundstücksvermietung ist zusätzlich die Nutzung des Mieters zu klären. Prüfen Sie deshalb zunächst Befreiungstatbestand, Empfänger und Verwendung. Berechnen Sie danach die Umsatzsteuer auf die vereinbarte Miete und beurteilen Sie die Vorsteuer aus zugeordneten Kosten gesondert. Die Beispiele zeigen diese zwei Zahlungsrichtungen. Beziehen Sie bei älteren Gebäuden die Übergangsregeln und bei Verkäufen die Vertragsform ein. Eine Umsatzsteuerklausel allein ersetzt weder die zulässige Option noch die Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs.

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Befreiungen können überhaupt abgewählt werden?

§ 9 Abs. 1 UStG nennt § 4 Nr. 8 Buchstabe a bis g, Nr. 9 Buchstabe a, Nr. 12, Nr. 13 und Nr. 19 UStG. Die Aufzählung begrenzt die Option auf diese Tatbestände. Eine andere steuerfreie Leistung wird durch einen freiwilligen Umsatzsteuerausweis nicht automatisch wirksam steuerpflichtig. Prüfen Sie zuerst die konkrete gesetzliche Grundlage der Befreiung. Erst danach folgt die Frage, ob der Empfänger Unternehmer ist und die Leistung für sein Unternehmen erhält, sowie die Prüfung weiterer Anforderungen bei bestimmten Grundstücksumsätzen.

Warum ist eine Vermietung an eine Arztpraxis besonders zu prüfen?

Eine Arztpraxis kann Unternehmerin sein und dennoch Räume für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Entscheidend ist deshalb nicht nur die berufliche Tätigkeit des Mieters. Erbringt die Praxis ausschließlich steuerfreie Heilbehandlungen, ist bei einem von § 9 Abs. 2 UStG erfassten Grundstück grundsätzlich keine Option möglich. Abweichende Nutzungen und die Übergangsregeln für ältere Gebäude sind gesondert zu prüfen. Fordern Sie eine konkrete Beschreibung der Nutzung an, statt aus dem Begriff Gewerbemiete auf eine zulässige Umsatzsteuerabrechnung zu schließen.

Was unterscheidet die Option vom Kleinunternehmerverzicht?

Der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung richtet sich nach § 19 Abs. 3 UStG. Er betrifft die Anwendung der Kleinunternehmerbefreiung und bindet den Unternehmer mindestens fünf Kalenderjahre ^[7]. Die Option nach § 9 UStG betrifft dagegen bestimmte sachliche Befreiungen einzelner Umsatzarten. Eine Entscheidung nach § 19 ersetzt deshalb nicht die Voraussetzungen des § 9. Wer beispielsweise zur regulären Besteuerung wechselt und eine grundsätzlich steuerfreie Vermietung ausführt, muss für deren Steuerpflicht zusätzlich prüfen, ob die Grundstücksoption zulässig und wirksam ist.

Wann muss die Option bei einer Zwangsversteigerung erklärt werden?

Bei einer Grundstückslieferung im Zwangsversteigerungsverfahren durch den Vollstreckungsschuldner an den Ersteher erlaubt § 9 Abs. 3 Satz 1 UStG den Verzicht bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Versteigerungstermin. Dieser gesetzliche Zeitpunkt ist von der Regel für andere Grundstücksumsätze zu unterscheiden. Ein späterer Wunsch nach steuerpflichtiger Behandlung ersetzt die rechtzeitige Erklärung nicht. Klären Sie deshalb die Voraussetzungen und die Erklärung vor dem maßgeblichen Verfahrensschritt. Die Grunderwerbsteuer besitzt mit § 1 GrEStG eine eigenständige Grundlage, die getrennt von der Umsatzsteueroption geprüft wird ^[8].

Wie wird eine gemischte Nutzung beim Vorsteuerabzug behandelt?

§ 15 Abs. 4 UStG verlangt bei teilweise abzugsberechtigender und teilweise ausgeschlossener Verwendung eine wirtschaftliche Zuordnung der Vorsteuer. Für Grundstücke sieht das Gesetz grundsätzlich die Aufteilung nach Nutzflächen vor, sofern eine andere Methode keine präzisere wirtschaftliche Zuordnung ermöglicht. Die zulässige Option für einen bestimmten Umsatz führt somit nicht zwingend zum vollständigen Abzug sämtlicher Gebäudekosten. Ordnen Sie unmittelbar zuweisbare Aufwendungen zuerst dem betreffenden Bereich zu und beurteilen Sie gemeinsam verursachte Kosten gesondert. Ein pauschaler Abzug aller Eingangssteuern allein wegen einer Umsatzsteuerklausel wäre unzureichend.

Quellen

• [1] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 9 UStG: Verzicht auf Steuerbefreiungen. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [2] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 4 UStG: Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [3] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 15 UStG: Vorsteuerabzug. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [4] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 12 UStG: Steuersätze. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [5] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 27 UStG: Übergangsvorschriften für ältere Gebäude. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [6] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 15a UStG: Berichtigung, Verwendungsänderung und Berichtigungszeiträume. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [7] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 19 UStG: Besteuerung der Kleinunternehmer. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [8] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 1 GrEStG: Erwerbsvorgänge. Zugegriffen 15. Oktober 2026.