Was sind „Vergebliche Werbungskosten“?

Alles auf einen Blick:

• Ein gescheiterter Immobilienerwerb schließt einen Werbungskostenabzug nicht automatisch aus.
• Die endgültige Vermietungsabsicht muss rechtzeitig bestanden haben und objektiv erkennbar sein.
• Verlorene Anschaffungsaufwendungen benötigen eine eigene Prüfung des Abzugszeitpunkts.
• Auf Grund und Boden oder geplante Selbstnutzung entfallende Beträge sind nicht vollständig als Vermietungskosten abziehbar.
• Ein abziehbarer Aufwand ist keine Erstattung des gesamten verlorenen Geldes.

Vergebliche Werbungskosten Definition

Vergebliche Werbungskosten sind einkunftsbezogene Aufwendungen, deren Erfolg ausbleibt. Grundlage bleibt § 9 Absatz 1 Sätze 1 und 2 Einkommensteuergesetz (EStG): Die Ausgaben müssen der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dienen ^[1]. Bei gescheiterten Immobilienkäufen betrifft dies geplante Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG ^[2]. Fehlende Mieten verhindern den Abzug nicht allein. Entscheidend sind ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang und der objektiv erkennbare, endgültige Vermietungsentschluss. Diese Voraussetzungen erläutert der Bundesfinanzhof (BFH) im Urteil vom 16. Februar 2016, IX R 1/15 ^[3].

Wie werden vergebliche Werbungskosten berücksichtigt?

Ursprüngliches Ziel und tatsächliche Zahlung zuordnen

Zunächst zählt, wofür das Geld aus Sicht des Zahlenden bestimmt war. Der Entschluss zur Vermietung muss sich durch äußere Umstände erkennen lassen. Wer noch kein Objekt besitzt, braucht zugleich die Absicht, in absehbarer Zeit eines anzuschaffen oder herzustellen. Der BFH beschreibt dies im Urteil vom 9. Mai 2017, IX R 24/16 ^[4]. Ordnen Sie deshalb Zahlungen, geplante Nutzung und damalige Unterlagen zusammen. Anders als beim Leerstand geht es hier auch um einen Erwerbsversuch, bei dem die erwartete Gegenleistung ausbleibt.

Abzugszeitpunkt statt bloßes Scheitern prüfen

§ 11 Absatz 2 Satz 1 EStG ordnet Ausgaben grundsätzlich dem Jahr ihrer Leistung zu ^[5]. Für verlorene Aufwendungen, die zunächst zu Anschaffungskosten führen sollten, beschreibt IX R 24/16 eine besondere Prüfung. Abziehbar werden sie, wenn deutlich wird, dass sie voraussichtlich dauerhaft ohne Gegenleistung bleiben und ihre Rückzahlung nicht erlangt werden kann. Eine große Wahrscheinlichkeit genügt. Das Zahlungsjahr und der spätere Erkenntniszeitpunkt sind deshalb auseinanderzuhalten. Die bloße Nachricht, dass ein Kauf stockt, beweist noch keinen endgültig verlorenen Aufwand. Halten Sie die damaligen Anhaltspunkte nachvollziehbar fest.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Verlorene Zahlung für ein teilweise vermietetes Gebäude

Im hypothetischen Fall steht 2026 mit großer Wahrscheinlichkeit fest, dass eine vorausgezahlte Summe von 30.000 Euro dauerhaft ohne Gegenleistung bleibt und nicht zurückerlangt wird. Die rechtzeitige Erwerbsabsicht und Vermietungsabsicht sind nachgewiesen. Als sachgerechte Beispielaufteilung entfallen 75 Prozent auf das Gebäude und 25 Prozent auf Grund und Boden. Vom Gebäude sollten 80 Prozent vermietet und 20 Prozent selbst genutzt werden. Diese Anteile sind Annahmen, keine gesetzlichen Pauschalen. Weitere Kosten, Steuern und Erstattungen bleiben unberücksichtigt. Berechnet wird nur der unter diesen Voraussetzungen abziehbare Gebäudeanteil.

Berechnung: 30.000 Euro × 75 Prozent × 80 Prozent = 18.000 Euro Werbungskosten.

Ergebnis: 18.000 Euro sind im Beispiel Werbungskosten, nicht eine zugesagte Einkommensteuererstattung.

Beispiel 2: Verlust bei ausschließlich geplanter Selbstnutzung

Eine Käuferin wollte im hypothetischen Fall 2026 eine Wohnung ausschließlich selbst bewohnen. Sie bezahlt 5.000 Euro für den Erwerbsversuch und 1.000 Euro für zugehörige Beratungsleistungen. Beide Zahlungen bleiben endgültig verloren. Eine Absicht, durch Vermietung Einnahmen zu erzielen, bestand zu keinem Zeitpunkt. Für dieses Beispiel gehören die Ausgaben zur privaten Lebensführung nach § 12 Nummer 1 EStG ^[6]. Der Verlust allein begründet keine Vermietungskosten. Andere mögliche steuerliche Abzugstatbestände werden nicht geprüft. Die Rechnung trennt den tatsächlich erlittenen Geldverlust vom fehlenden Werbungskostenabzug bei der Einkunftsart Vermietung.

Berechnung: 5.000 Euro + 1.000 Euro = 6.000 Euro privater Aufwand. Davon sind 0 Euro Vermietungswerbungskosten.

Ergebnis: Ein Verlust von 6.000 Euro führt unter diesen Annahmen zu keinem Werbungskostenabzug aus Vermietung.

Ausnahmen und Besonderheiten

Fehlende Vertragsgrundlage ist nicht allein entscheidend

Eine verlorene Zahlung wird nicht allein deshalb steuerlich unbeachtlich, weil gegenüber dem Immobilienverkäufer keine verbindliche Vertragsgrundlage bestand. In IX R 24/16 hatte ein betrügerischer Makler Gelder erhalten, die nach Vorstellung des Zahlenden dem Erwerb dienen sollten. Der BFH verneinte einen automatischen Ausschluss des wirtschaftlichen Zusammenhangs. Das bedeutet keine pauschale Anerkennung beliebiger Verluste. Erwerbsabsicht, Vermietungsabsicht, zeitliche Einordnung und der vermietungsbezogene Gebäudeanteil bleiben zu prüfen. Auch bestehende steuerliche Abzugsverbote verschwinden nicht durch das Scheitern. Entscheidend ist die geplante Verwendung, nicht lediglich die spätere Bezeichnung als Schaden.

Kosten zur Lösung vom gescheiterten Vorhaben

Selbst nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht können weitere Aufwendungen abziehbar sein, wenn sie dazu dienen, sich aus der vertraglichen Verbindung des gescheiterten Vorhabens zu lösen. IX R 1/15 verlangt dafür einen fortwirkenden Zusammenhang mit der ursprünglichen Einkünfteerzielungsabsicht. Eine neue, der Vermögenssphäre zuzuweisende Veranlassung darf ihn nicht überlagern. Ein erst gefasster Vermietungsentschluss, nachdem das Scheitern bereits absehbar ist, genügt dagegen nicht. Ordnen Sie daher spätere Kosten ihrem konkreten Anlass zu. Die Beendigung des Projekts und die steuerliche Einordnung jeder einzelnen Zahlung sind unterschiedliche Fragen.

Vorteile

• möglicher Kostenabzug: Ein fehlgeschlagener Erwerbsversuch muss einkunftsbezogene Aufwendungen nicht automatisch vom Abzug ausschließen.
• eigenständige Verlustprüfung: Verlorene Anschaffungsaufwendungen können anders behandelt werden als Kosten eines tatsächlich erworbenen Gebäudes.
• fortwirkender Zusammenhang: Bestimmte Kosten zur Lösung vom gescheiterten Vorhaben können weiterhin einkunftsbezogen sein.

Nachteile

• anspruchsvoller Nachweis: Die ursprüngliche Vermietungsabsicht muss sich aus objektiven Umständen ergeben, nicht nur aus nachträglichen Erklärungen.
• gesonderte Zeitprüfung: Zahlung, ausbleibende Gegenleistung und wahrscheinlicher Rückzahlungsausfall müssen zeitlich eingeordnet werden.
• begrenzter Ausgleich: Private Anteile und Grund und Boden verhindern einen vollständigen Abzug des Immobilienverlusts als Vermietungskosten.

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Fazit

Vergebliche Werbungskosten setzen mehr voraus als einen finanziell misslungenen Immobilienkauf. Maßgeblich sind die rechtzeitige Einkünfteerzielungsabsicht, der wirtschaftliche Zusammenhang und die richtige zeitliche Zuordnung. Bei verlorenen Anschaffungsaufwendungen ist außerdem zu prüfen, welcher Betrag auf das geplante Vermietungsgebäude entfällt. Private Nutzung und Grund und Boden gehören nicht in diesen Abzug. Sammeln Sie deshalb Unterlagen zur ursprünglichen Planung, den Zahlungen und dem wahrscheinlichen Ausfall von Gegenleistung und Rückzahlung. Ein Steuerberater kann daraus die einzelnen Kosten einordnen. Der Werbungskostenbetrag ersetzt weder den gesamten Geldverlust noch verspricht er eine bestimmte Erstattung.

Häufige Fragen (FAQ)

Warum wird der Anteil für Grund und Boden nicht abgezogen?

Aufwendungen für Grund und Boden werden bei Vermietung und Verpachtung nicht als Werbungskosten wirksam. IX R 24/16 verlangt auch bei verlorenen Erwerbszahlungen eine Trennung vom Gebäude. Das erklärt, weshalb die Beispielsrechnung zunächst einen Grundstücksanteil herausnimmt und erst danach die geplante Gebäudenutzung berücksichtigt. Die Aufteilung darf nicht allein nach dem gewünschten Abzug gewählt werden. Legen Sie die tatsächlichen Bewertungsgrundlagen und geplanten Nutzungsanteile offen. Ein verlorener Gesamtbetrag wird dadurch nicht automatisch vollständig einkunftsbezogen. Die steuerliche Behandlung anderer Vermögensverluste ist damit noch nicht entschieden.

Wann muss die strafrechtliche Verurteilung des Betrügers abgewartet werden?

Eine rechtskräftige strafrechtliche Verurteilung muss nach IX R 24/16 nicht abgewartet werden. Ebenso wenig müssen bereits sämtliche Vollstreckungsversuche endgültig gescheitert sein. Entscheidend ist, ob zum maßgeblichen Zeitpunkt mit großer Wahrscheinlichkeit feststand, dass die Gegenleistung ausbleiben und eine Rückzahlung nicht zu erlangen sein würde. Eine bloße Verzögerung genügt dafür nicht. Halten Sie deshalb fest, welche Informationen damals über den Vertragspartner, die Ansprüche und mögliche Rückzahlungen vorlagen. Spätere Entwicklungen können den Ablauf erklären, ersetzen aber nicht die Beurteilung des damaligen Kenntnisstands. Maßgeblich ist der konkrete Ausfall.

Wie wirkt sich ein später doch erfolgreicher Erwerb aus?

Ein späterer eigenständiger Erwerb desselben Objekts schließt den Abzug vorheriger vergeblicher Aufwendungen nicht allein aus. In IX R 24/16 unterschied der BFH den gescheiterten Erwerbsversuch vom später tatsächlich durchgeführten Kauf. Die verlorenen Beträge gehören dann nicht einfach zu den Anschaffungskosten dieses späteren Vertrags. Prüfen Sie deshalb getrennt, welche Zahlungen welche Gegenleistung betrafen. Der spätere Kauf beseitigt allerdings nicht die übrigen Voraussetzungen des früheren Abzugs. Insbesondere bleiben damalige Vermietungsabsicht, vermietungsbezogener Gebäudeanteil und der Zeitpunkt des wahrscheinlichen Ausfalls wichtig. Derselbe Gegenstand bedeutet nicht automatisch denselben Erwerbsvorgang.

Welche Bedeutung haben widersprüchliche Angaben zur geplanten Nutzung?

Widersprüchliche Angaben können die Feststellung einer rechtzeitigen Vermietungsabsicht erschweren. Im Urteil IX R 1/15 standen frühere Angaben zur Selbstnutzung und spätere Erklärungen einer angeblichen Vermietung gegenüber. Der Werbungskostenabzug scheiterte am fehlenden Nachweis der maßgeblichen Einkünfteerzielungsabsicht. Für Ihren Fall sollten deshalb damalige Erklärungen, Planungsunterlagen und späteres Verhalten zusammenpassen oder verständlich erläutert werden. Ein aufwendiger Rechtsstreit um die Immobilie beweist für sich allein keine beabsichtigte Vermietung. Er kann auch der Sicherung eines privaten Vermögenswerts dienen. Die Gesamtumstände zählen, nicht ein nachträglich ausgewähltes einzelnes Dokument.

Was unterscheidet den Kostenabzug von einer Steuererstattung?

Der Werbungskostenabzug berücksichtigt einen einkunftsbezogenen Aufwand und ist keine Auszahlung des verlorenen Betrags. § 9 Absatz 1 Satz 2 EStG ordnet ihn der betreffenden Einkunftsart zu. Welche Einkommensteuer sich daraus im konkreten Fall ergibt, lässt sich nicht allein aus der Höhe des Schadens berechnen. Die Beispiele bestimmen deshalb den abziehbaren Aufwand, nicht einen Erstattungsbetrag. Für eine weitere Berechnung werden Ihre übrigen steuerlichen Verhältnisse benötigt. Verwechseln Sie außerdem Ansprüche gegen Verkäufer oder Makler nicht mit dem steuerlichen Abzug. Die Durchsetzung einer Rückzahlung ist eine eigenständige Frage.

Quellen

• [1] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 9 EStG: Werbungskosten und Zuordnung zur Einkunftsart. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [2] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [3] Bundesfinanzhof, Urteil vom 16. Februar 2016, IX R 1/15: Vergebliche Aufwendungen und rechtzeitige Einkünfteerzielungsabsicht. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [4] Bundesfinanzhof, Urteil vom 9. Mai 2017, IX R 24/16: Gescheitertes Anschaffungsgeschäft, Abzugszeitpunkt und Aufteilung. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [5] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 11 EStG: Zeitliche Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [6] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 12 EStG: Nicht abziehbare private Aufwendungen. Zugegriffen 15. Oktober 2026.