Alles auf einen Blick
- Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb von inländischen Grundstücken erhoben und ist in § 1 GrEStG geregelt.
- Die Steuersätze variieren je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein).
- Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich der Wert der Gegenleistung, insbesondere der Kaufpreis.
- Erwerbe bis zu einem Wert von 2.500 Euro sowie Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie sind gemäß § 3 Nr. 1 und Nr. 6 GrEStG von der Steuer befreit.
- Käufer und Verkäufer sind gemäß § 13 Nr. 1 GrEStG Gesamtschuldner, wobei in der Praxis üblicherweise der Käufer die Steuer trägt.
Grunderwerbsteuer Definition
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die gemäß § 1 Abs. 1 GrEStG auf Rechtsvorgänge erhoben wird, die den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen. Sie ist eine Ländersteuer, deren Steuersätze seit 2006 von den Bundesländern eigenständig festgelegt werden.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berücksichtigt?
Steuerbare Erwerbsvorgänge
Die Grunderwerbsteuer erfasst gemäß § 1 Abs. 1 GrEStG insbesondere Kaufverträge über inländische Grundstücke, die Auflassung ohne vorausgehendes Rechtsgeschäft sowie den Eigentumsübergang kraft Gesetzes. Darüber hinaus unterliegen gemäß § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG auch bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge der Grunderwerbsteuer, wenn sich bei einer grundbesitzenden Gesellschaft der Gesellschafterbestand ändert.
Steuersätze nach Bundesland 2025
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % (seit 01.07.2025) |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % (seit 01.01.2024) |
Ergebnis: Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland erheblich und kann bei hochpreisigen Immobilien einen bedeutenden Kostenfaktor darstellen.
Bemessungsgrundlage
Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG definiert die Gegenleistung beim Kauf als den Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehört der auf bewegliche Sachen (Zubehör wie Einbauküche oder Möbel) entfallende Kaufpreisanteil.
| Bestandteil | Grunderwerbsteuerpflichtig |
|---|---|
| Grundstückskaufpreis | Ja |
| Gebäudeanteil | Ja |
| Übernommene Verbindlichkeiten | Ja |
| Einbauküche (beweglich) | Nein |
| Sauna (fest verbunden) | Ja |
Ergebnis: Eine gesonderte Ausweisung von Zubehör im Kaufvertrag kann die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer reduzieren.
Praktische Beispiele
Beispiel 1: Hauskauf in Bayern
Ein Ehepaar kauft ein Einfamilienhaus in Bayern für 400.000 Euro. Im Kaufvertrag wird eine Einbauküche im Wert von 10.000 Euro gesondert ausgewiesen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 400.000 Euro |
| − Einbauküche (Zubehör) | 10.000 Euro |
| = Bemessungsgrundlage | 390.000 Euro |
| × Steuersatz Bayern | 3,5 % |
| = Grunderwerbsteuer | 13.650 Euro |
Ergebnis: Durch die gesonderte Ausweisung der Einbauküche spart das Ehepaar 350 Euro Grunderwerbsteuer.
Beispiel 2: Wohnungskauf in Nordrhein-Westfalen
Eine Kapitalanlegerin erwirbt eine Eigentumswohnung in Düsseldorf für 250.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 Euro |
| × Steuersatz NRW | 6,5 % |
| = Grunderwerbsteuer | 16.250 Euro |
Ergebnis: In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro insgesamt 16.250 Euro.
Beispiel 3: Vergleich der Bundesländer
Eine Familie möchte eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro erwerben und vergleicht die Grunderwerbsteuer in verschiedenen Bundesländern.
| Bundesland | Steuersatz | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 17.500 Euro |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 25.000 Euro |
| Hessen | 6,0 % | 30.000 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 32.500 Euro |
Ergebnis: Der Unterschied zwischen dem niedrigsten (Bayern) und dem höchsten Steuersatz (NRW) beträgt bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro insgesamt 15.000 Euro.
Ausnahmen und Besonderheiten
Steuerbefreiungen nach § 3 GrEStG
Gemäß § 3 GrEStG sind folgende Erwerbsvorgänge von der Grunderwerbsteuer befreit:
| Befreiungstatbestand | Rechtsgrundlage |
|---|---|
| Erwerb bis 2.500 Euro Wert | § 3 Nr. 1 GrEStG |
| Erwerb von Todes wegen | § 3 Nr. 2 GrEStG |
| Schenkung unter Lebenden | § 3 Nr. 2 GrEStG |
| Erwerb durch Miterben (Erbauseinandersetzung) | § 3 Nr. 3 GrEStG |
| Erwerb durch Ehegatten | § 3 Nr. 4 GrEStG |
| Erwerb durch eingetragene Lebenspartner | § 3 Nr. 4 GrEStG |
| Erwerb bei Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung | § 3 Nr. 5 GrEStG |
| Erwerb durch Verwandte in gerader Linie | § 3 Nr. 6 GrEStG |
Ergebnis: Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie (Eltern-Kind, Ehegatten) sind in der Regel von der Grunderwerbsteuer befreit.
Share Deals und 90-Prozent-Grenze
Seit dem 1. Juli 2021 gilt gemäß § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG eine abgesenkte Schwelle von 90 Prozent (zuvor 95 Prozent). Grunderwerbsteuer entsteht demnach bei:
- Personengesellschaften (§ 1 Abs. 2a GrEStG): Änderung des Gesellschafterbestands, sodass innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen
- Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG): Änderung der Gesellschafterstruktur, sodass innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Gemäß § 22 GrEStG darf der Erwerber erst in das Grundbuch eingetragen werden, wenn das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Diese wird ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet wurde oder Steuerfreiheit besteht. Die Bescheinigung muss im Original oder als beglaubigte Kopie vorgelegt werden; die elektronische Form ist ausgeschlossen.
Fälligkeit und Anzeigepflichten
Die Grunderwerbsteuer entsteht gemäß § 14 Nr. 1 GrEStG grundsätzlich mit Abschluss des Kaufvertrags. Sie wird gemäß § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Der Notar ist gemäß § 18 GrEStG verpflichtet, den Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt anzuzeigen.
Förderprogramm in Hessen (Hessengeld)
In Hessen können Erstkäufer einer selbstgenutzten Immobilie auf Antrag eine Förderung erhalten, die die gezahlte Grunderwerbsteuer teilweise oder vollständig erstattet. Die Fördersumme beträgt maximal 10.000 Euro pro Käufer (bei zwei Käufern max. 20.000 Euro) und zusätzlich 5.000 Euro pro Kind, höchstens jedoch die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer. Die Auszahlung erfolgt in zehn jährlichen Raten.
Vorteile
planbare Einmalkosten: Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmalig beim Erwerb an und belastet den Eigentümer danach nicht mehr.
kalkulierbare Höhe: Da die Bemessungsgrundlage der Kaufpreis ist und die Steuersätze feststehen, lässt sich die Steuer im Voraus exakt berechnen.
Gestaltungsmöglichkeiten: Durch gesonderte Ausweisung von beweglichem Zubehör im Kaufvertrag kann die Bemessungsgrundlage rechtmäßig reduziert werden.
Familienfreundliche Befreiungen: Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie sind gemäß § 3 Nr. 4 bis Nr. 6 GrEStG von der Steuer befreit.
Nachteile
erhebliche Nebenkosten: Mit Steuersätzen bis zu 6,5 Prozent stellt die Grunderwerbsteuer einen bedeutenden Kostenfaktor beim Immobilienerwerb dar.
regionale Unterschiede: Die unterschiedlichen Steuersätze der Bundesländer führen zu Standortnachteilen in Ländern mit hohen Sätzen.
keine Absetzbarkeit bei Selbstnutzung: Bei selbstgenutzten Immobilien kann die Grunderwerbsteuer nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden.
Gesamtschuldnerschaft: Gemäß § 13 Nr. 1 GrEStG haften sowohl Käufer als auch Verkäufer gesamtschuldnerisch, sodass das Finanzamt bei Nichtzahlung durch den Käufer auch den Verkäufer in Anspruch nehmen kann.
keine Freibeträge für Ersterwerber: Anders als in einigen europäischen Ländern gibt es auf Bundesebene keine Freibeträge für den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, die gemäß § 1 GrEStG beim Erwerb inländischer Grundstücke anfällt. Die Steuersätze variieren 2025 je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland sowie Schleswig-Holstein. Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der Gegenleistung, wobei bewegliches Zubehör nicht erfasst wird. Steuerbefreiungen bestehen gemäß § 3 GrEStG insbesondere für Erwerbe zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig; erst nach Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung kann die Eintragung im Grundbuch erfolgen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2025?
Die Grunderwerbsteuer beträgt 2025 je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Die Steuersätze werden von den Bundesländern eigenständig festgelegt und auf die Bemessungsgrundlage (in der Regel den Kaufpreis) angewendet.
Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?
Gemäß § 13 Nr. 1 GrEStG sind Käufer und Verkäufer als Vertragsparteien Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer. In der Praxis wird vertraglich meist vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Das Finanzamt wendet sich zunächst an denjenigen, der sich vertraglich zur Zahlung verpflichtet hat, kann aber bei Nichtzahlung auch die andere Partei in Anspruch nehmen.
Welche Grundstückserwerbe sind von der Grunderwerbsteuer befreit?
Gemäß § 3 GrEStG sind unter anderem befreit: Erwerbe bis zu einem Wert von 2.500 Euro, Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen, Erwerbe durch Miterben bei Erbauseinandersetzung, Erwerbe durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner sowie Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel). Geschwister sind hingegen nicht begünstigt.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer entsteht gemäß § 14 Nr. 1 GrEStG mit Abschluss des Kaufvertrags. Sie wird gemäß § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. In der Regel erhält der Käufer den Bescheid wenige Wochen nach der notariellen Beurkundung.
Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument des Finanzamts gemäß § 22 GrEStG, das bestätigt, dass der Grundstückseintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Ohne diese Bescheinigung darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer eintragen. Sie wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet wurde.
Kann die Einbauküche von der Grunderwerbsteuer ausgenommen werden?
Eine Einbauküche gilt als bewegliches Zubehör und unterliegt gemäß § 2 Abs. 1 GrEStG nicht der Grunderwerbsteuer, sofern sie im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und der Wert angemessen bemessen wird. Dies gilt auch für andere bewegliche Gegenstände wie freistehende Möbel oder Gartengeräte. Fest mit dem Gebäude verbundene Bestandteile (beispielsweise eine eingebaute Sauna) gehören hingegen zur Bemessungsgrundlage.
Was gilt bei Share Deals für die Grunderwerbsteuer?
Seit dem 1. Juli 2021 gilt gemäß § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG eine Schwelle von 90 Prozent. Wenn sich bei einer grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand derart ändert, dass mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen, löst dies Grunderwerbsteuer aus. Diese Regelung soll Steuerumgehungen beim Immobilienerwerb durch Anteilskäufe verhindern.
Quellen
Bundesministerium der Justiz. "GrEStG – Grunderwerbsteuergesetz." https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html Zugriff am 2. Dezember 2025.
Bundesministerium der Justiz. "§ 1 GrEStG – Erwerbsvorgänge." https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__1.html Zugriff am 2. Dezember 2025.
Bundesministerium der Justiz. "§ 3 GrEStG – Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung." https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html Zugriff am 2. Dezember 2025.
Finanztip Verbraucherinformation GmbH. "Grunderwerbsteuer." https://www.finanztip.de/grunderwerbsteuer/ Zugriff am 2. Dezember 2025.
Finanzamt Bayern. "Häufig gestellte Fragen – Grunderwerbsteuer." https://www.finanzamt.bayern.de/Informationen/Steuerinfos/Haeufig_gestellte_Fragen/Grunderwerbsteuer/ Zugriff am 2. Dezember 2025.