Was ist der Leerstand?

Alles auf einen Blick

• Steuerlich relevant ist Leerstand vor allem bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
• Aufwendungen können trotz fehlender Mieteinnahmen als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EStG abziehbar bleiben.
• Typische abziehbare Positionen sind Schuldzinsen, Grundsteuer, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungen, soweit sie der Einnahmeerzielung dienen.
• Ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen müssen objektiv nachweisbar sein, etwa durch Maklerauftrag, Inserate und Besichtigungstermine.
• Der Werbungskostenabzug endet, wenn die Vermietungsabsicht entfällt, das Objekt dauerhaft nicht vermietbar ist oder die Immobilie der privaten Sphäre zugeordnet wird.

Leerstand Definition

Leerstand bezeichnet im Steuerrecht die Zeit, in der ein Objekt keine Mieteinnahmen erzielt, obwohl es weiterhin den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zugeordnet werden soll. Aufwendungen können in dieser Phase als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EStG abziehbar bleiben.

Wie wird der Leerstand berücksichtigt?

Steuerlich entscheidend ist nicht der bloße Leerstand, sondern der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und späteren Mieteinnahmen. Bei einer zuvor auf Dauer vermieteten Wohnung bleibt dieser Zusammenhang bestehen, solange der Vermieter den Entschluss zur Vermietung nicht endgültig aufgegeben hat. Bei einer noch nicht vermieteten oder zuvor selbst genutzten Wohnung müssen objektive Umstände den endgültigen Vermietungsentschluss belegen.

Abziehbar sind insbesondere Schuldzinsen sowie Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge, soweit das Objekt weiter der Einnahmeerzielung dient. Auch Vermarktungskosten, etwa für Makler oder Inserate, können als Werbungskosten anzusetzen sein, wenn sie auf die künftige Vermietung gerichtet sind.

In der Praxis kommt es stark auf die Dokumentation an. Maklerverträge, Online-Inserate, Schriftwechsel mit Interessenten, Besichtigungsprotokolle und Unterlagen zur Wiederherstellung der Vermietbarkeit helfen, die Vermietungsabsicht nachzuweisen. Die Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige.

Bei Gewerbeimmobilien gilt keine typisierte Vermutung wie bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung. Hier ist stets im Einzelfall festzustellen, ob auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden soll.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Leerstand nach Mieterauszug

Eine seit Jahren vermietete Eigentumswohnung steht nach dem Auszug des Mieters sechs Monate leer. Der Vermieter beauftragt sofort einen Makler und bietet die Wohnung weiter am Markt an.

Rechnung: 4.800,00 € + 420,00 € + 280,00 € + 1.190,00 € = 6.690,00 €

Ergebnis: 6.690,00 Euro können im Beispiel als Werbungskosten berücksichtigt werden, weil die Wohnung weiter zur Vermietung bereitgehalten wird.

Beispiel 2: Erstvermietung nach Ende der Selbstnutzung

Eine bisher selbst genutzte Wohnung wird nach dem Auszug des Eigentümers zur dauerhaften Vermietung angeboten. Vor dem ersten Mietvertrag fallen bereits laufende Objektkosten an.

Rechnung: 3.600,00 € + 300,00 € + 250,00 € + 150,00 € = 4.300,00 €

Ergebnis: 4.300,00 Euro können im Beispiel als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der endgültige Vermietungsentschluss objektiv belegt ist.

Beispiel 3: Endgültige Selbstnutzung statt Vermietung

Der Eigentümer entscheidet sich endgültig, die leerstehende Wohnung wieder selbst zu nutzen. Die danach entstehenden Aufwendungen gehören nicht mehr zur Einkunftsart nach § 21 EStG.

Gesamtkosten nach dem Selbstnutzungsbeschluss: 2.400,00 € + 300,00 € + 180,00 € = 2.880,00 €

Ergebnis: Nach dem Wechsel in die private Sphäre sind die Aufwendungen nicht mehr bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Ausnahmen und Besonderheiten

• Lang andauernder Leerstand: Ein besonders lang andauernder Leerstand kann auch nach vorheriger Vermietung dazu führen, dass die Einkünfteerzielungsabsicht im Rahmen des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG wegfällt. Das gilt vor allem dann, wenn erkennbar ist, dass das Objekt in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann.

• Nicht vermietbarer Zustand: Befindet sich das Objekt nicht in einem vermietbaren Zustand und kann es aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden, entfällt der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EStG.

• Zögerliche Herrichtung: Eine feste gesetzliche Frist für Leerstand gibt es nicht. Betreibt der Eigentümer die Herrichtung des Objekts aber nur zögerlich und ohne steuerlich anzuerkennende Gründe, kann der Zeitablauf gegen die Vermietungsabsicht sprechen. Nach der BFH-Rechtsprechung ist es regelmäßig jedenfalls dann nicht zu beanstanden, auf fehlende Vermietungsabsicht zu schließen, wenn die beabsichtigte Vermietung über mehr als zehn Jahre nicht realisiert wird.

• Gewerbeimmobilien: Bei Gewerbeobjekten ist die Überschusserzielungsabsicht stets im Einzelfall festzustellen. Zeigt sich, dass für das Objekt in seiner baulichen Gestaltung kein Markt besteht, muss der Steuerpflichtige zielgerichtet auf einen vermietbaren Zustand hinwirken.

• Teilweise Aufgabe und Selbstnutzung: Werden einzelne Räume oder das gesamte Objekt nicht mehr zur Vermietung bereitgehalten, sondern anderweitig genutzt, endet der Zusammenhang mit § 21 EStG insoweit. Kosten der privaten Lebensführung sind nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abzugsfähig.

Vorteile

• steuerlicher Vorteil: Laufende Aufwendungen können trotz fehlender Mieteinnahmen weiter als Werbungskosten abzugsfähig sein.

• früher Abzug: Auch vor der ersten Vermietung kommen vorab entstandene Werbungskosten in Betracht.

• objektbezogene Prüfung: Eine leerstehende Wohnung wird steuerlich eigenständig beurteilt und nicht nur zusammen mit anderen Objekten.

• praktischer Nachweis: Maklerauftrag, Inserate und Besichtigungen sind taugliche Indizien für die fortbestehende Vermietungsabsicht.

Nachteile

• strenger Nachweis: Ohne objektive Unterlagen scheitert der Werbungskostenabzug häufig an der fehlenden Nachweisbarkeit der Vermietungsabsicht.

• lange Unsicherheit: Mit zunehmender Dauer des Leerstands steigt das Risiko, dass das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht verneint.

• strukturelles Risiko: Ist das Objekt dauerhaft nicht vermietbar, entfällt der Abzug trotz weiterlaufender Kosten.

• private Sperre: Mit endgültiger Selbstnutzung oder privater Umwidmung greift das Abzugsverbot des § 12 Nr. 1 EStG.

Fazit

Leerstand ist steuerlich keine eigene Vergünstigung, sondern vor allem eine Beweisfrage. Solange eine Wohnung oder ein anderes Vermietungsobjekt weiterhin ernsthaft und nachvollziehbar zur Einkünfteerzielung nach § 21 EStG eingesetzt werden soll, können die laufenden Aufwendungen regelmäßig als Werbungskosten nach § 9 EStG berücksichtigt werden. Der Abzug endet aber, wenn die Vermietungsabsicht entfällt, das Objekt dauerhaft nicht vermietbar ist oder die Immobilie in die private Sphäre übergeht. Wer Leerstand geltend macht, sollte seine Vermietungsbemühungen deshalb lückenlos dokumentieren.

Häufige Fragen (FAQ)

Was gilt als Nachweis der Vermietungsabsicht?

Als Nachweis eignen sich vor allem Maklerverträge, Inserate, Schriftwechsel mit Interessenten, Besichtigungstermine und Unterlagen über Maßnahmen zur Wiederherstellung der Vermietbarkeit. Entscheidend sind objektive Umstände, nicht nur die eigene Erklärung des Eigentümers.

Welche Kosten sind während des Leerstands typischerweise abziehbar?

Typisch sind Schuldzinsen, Grundsteuer, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungen, soweit das Objekt weiter der Einnahmeerzielung dient. Hinzukommen können Vermarktungskosten, wenn sie unmittelbar auf eine Vermietung gerichtet sind.

Wie lange darf eine Wohnung leer stehen?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, vor allem die Vermietbarkeit des Objekts und die Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen. Bei sehr langem Leerstand und Untätigkeit kann die Vermietungsabsicht jedoch wegfallen.

Wann versagt das Finanzamt den Werbungskostenabzug?

Ein Abzug wird regelmäßig problematisch, wenn keine nachhaltigen Vermietungsbemühungen nachweisbar sind, wenn das Objekt in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann oder wenn es endgültig der Selbstnutzung zugeführt wird. Dann fehlt der wirtschaftliche Zusammenhang mit künftigen Mieteinnahmen.

Was gilt bei Gewerbeimmobilien?

Bei Gewerbeimmobilien wird die Einkünfteerzielungsabsicht nicht typisiert unterstellt. Erforderlich ist immer eine Einzelfallprüfung, ob auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden soll. Fehlt für die konkrete bauliche Gestaltung ein Markt, müssen zusätzliche Maßnahmen zur Vermietbarkeit ergriffen werden.

Was passiert, wenn ich die leerstehende Wohnung später selbst nutze?

Mit dem endgültigen Entschluss zur Selbstnutzung endet der steuerliche Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Aufwendungen ab diesem Zeitpunkt sind grundsätzlich Kosten der privaten Lebensführung und damit nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abzugsfähig.

Quellen

• Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere § 9 Abs. 1 Sätze 1 und 2 sowie Satz 3 Nr. 1 und 2, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und § 12 Nr. 1, aktueller Gesetzesstand; abgerufen am 11. März 2026. (Gesetze im Internet)
• Bundesministerium der Finanzen, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 30 II „Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. Dezember 2012 – IX R 14/12; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 9. Juli 2013 – IX R 48/12; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 19. Februar 2013 – IX R 7/10; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 16. Juni 2015 – IX R 27/14; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 31. Januar 2017 – IX R 17/16; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)