Alles auf einen Blick:
- Grundsätzlich Voraussetzung für die Eintragung des Grundstückserwerbers im Grundbuch.
- Das für die Besteuerung zuständige Finanzamt stellt die Bescheinigung aus.
- Steuerzahlung, Sicherheit, Stundung oder Steuerfreiheit verpflichten zur Erteilung.
- Die Bescheinigung ist weder allgemeine Schuldenfreiheit noch baurechtliche Freigabe.
Unbedenklichkeitsbescheinigung Definition
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist im Grunderwerbsteuerrecht der schriftliche Nachweis des zuständigen Finanzamts, dass einer Grundbucheintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Sie betrifft den Grundstückserwerber und ist grundsätzlich vor dessen Eintragung vorzulegen (§ 22 Abs. 1 GrEStG). Eine allgemeine Bestätigung persönlicher Schuldenfreiheit ist sie nicht. Das Finanzamt muss sie bei entrichteter, sichergestellter oder gestundeter Grunderwerbsteuer sowie bei Steuerfreiheit erteilen. In anderen Fällen darf es sie erteilen, wenn nach seinem Ermessen die Steuerforderung nicht gefährdet ist (§ 22 Abs. 2 GrEStG). Der Beitrag erläutert diese Bescheinigung zur Grunderwerbsteuer [1].
Wie wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung berücksichtigt?
Eintragung und Ausstellung
§ 22 GrEStG knüpft die Grundbucheintragung des Erwerbers grundsätzlich an die Vorlage einer Bescheinigung des zuständigen Finanzamts. Sind nach der Zuständigkeitsregelung mehrere Finanzämter zuständig, sind die erforderlichen Bescheinigungen vorzulegen. Die Bescheinigung soll nicht allgemein die steuerliche Zuverlässigkeit einer Person bestätigen, sondern klären, ob steuerliche Bedenken der konkreten Eintragung entgegenstehen. Das Gesetz sieht eine schriftliche Ausstellung vor und schließt eine elektronische Übermittlung der Bescheinigung aus. Die obersten Finanzbehörden der Länder können im Einvernehmen mit den Landesjustizverwaltungen Ausnahmen von der Vorlagepflicht vorsehen.
Steuerschuld und Anzeigen bleiben getrennt
Die Bescheinigung bestimmt nicht, wer Grunderwerbsteuer schuldet. Regelmäßig sind die Vertragsparteien Steuerschuldner, für andere Erwerbsarten enthält § 13 GrEStG besondere Regeln [2]. Daneben bestehen Anzeigepflichten nach § 19 GrEStG [3]. Die Monatsfrist ab Kenntnis gilt nach § 23 Abs. 28 GrEStG für nach dem 2. Juli 2026 verwirklichte Vorgänge, auch bei Steuerfreiheit [4]. Für frühere Vorgänge ist die damalige Fassung zu prüfen. Anzeigen gelten als Steuererklärungen, ihre Angaben regelt § 20 GrEStG [5]. Die Übersicht zur Steuerpflicht erläutert den allgemeinen Begriff.
Praktische Beispiele
Beispiel 1: Steuer bezahlt
Eine Käuferin erwirbt im fiktiven Fall 2026 ein Grundstück durch notariellen Vertrag. Für diesen gewöhnlichen Erwerbsvorgang sind die Vertragsparteien regelmäßig Steuerschuldner, unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung zur wirtschaftlichen Steuerlast. Das zuständige Finanzamt setzt Grunderwerbsteuer fest. Die Käuferin entrichtet den festgesetzten Betrag vollständig und beantragt anschließend die Bescheinigung für die Grundbucheintragung. Damit ist der gesetzliche Erteilungsgrund der Zahlung erfüllt. Der Fall zeigt die Entscheidung über das Dokument, nicht die Berechnung der Steuer. Eine zusätzliche Freigabe für andere Steuerarten oder Verfahren folgt daraus nicht.
| Aspekt | Einordnung |
|---|---|
| Zahlungsstand | Grunderwerbsteuer vollständig entrichtet |
| Gesetzlicher Erteilungsgrund | Entrichtung nach § 22 Abs. 2 Satz 1 GrEStG |
| Rechtsfolge | Bescheinigung ist zu erteilen |
Ergebnis: Bei entrichteter Steuer muss das Finanzamt die Bescheinigung erteilen.
Beispiel 2: Steuerforderung ist gefährdet
Ein Erwerber beantragt im fiktiven Fall 2026 die Bescheinigung bei noch offener Grunderwerbsteuer. Er hat weder gezahlt noch Sicherheit geleistet. Eine Stundung oder Steuerfreiheit liegt ebenfalls nicht vor. Zusätzlich wird unterstellt, dass das Finanzamt die Steuerforderung nach Prüfung der konkreten Verhältnisse als gefährdet beurteilt. Diese Gefährdung folgt im Beispiel nicht schon aus der fehlenden Zahlung. Damit fehlt auch die Voraussetzung für eine Erteilung nach der Ermessensregel. Die Bescheinigung darf unter diesen Annahmen nicht erteilt werden. Der Fall berechnet weder Steuer noch Säumniszuschläge.
| Aspekt | Einordnung |
|---|---|
| Regelgründe | Zahlung, Sicherheit, Stundung und Steuerfreiheit fehlen |
| Zusätzliche Fallannahme | Finanzamt beurteilt Steuerforderung als gefährdet |
| Rechtsfolge | Erteilung nach der Ermessensregel nicht zulässig |
Ergebnis: Die unterstellte Gefährdung schließt die Erteilung nach § 22 Abs. 2 Satz 2 GrEStG aus. Eine lediglich offene Steuer wäre damit nicht gleichzusetzen.
Ausnahmen und Besonderheiten
Ermessensentscheidung bei weiteren Fällen
Auch wenn weder Zahlung, Sicherstellung, Stundung noch Steuerfreiheit vorliegt, ist die Erteilung nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Das Finanzamt darf die Bescheinigung in anderen Fällen erteilen, wenn es nach pflichtgemäßem Ermessen die Steuerforderung nicht als gefährdet ansieht. Das ist eine Kann-Regel, keine automatische Erteilung. Ob die Forderung gefährdet ist, beurteilt die Behörde im jeweiligen Fall. Aus § 22 allein folgt daher weder, dass jede offene Steuer die Bescheinigung zwingend verhindert, noch, dass ein bloßer Antrag genügt. Die Ermessensregel bleibt auf die steuerliche Bescheinigung bezogen.
Steuerfreiheit und landesrechtliche Ausnahmen
Steuerfreiheit ist ausdrücklich ein Grund, aus dem das Finanzamt die Bescheinigung erteilen muss. Sie ist von einer bloßen Behauptung der Beteiligten zu unterscheiden, denn die Voraussetzung muss tatsächlich gegeben sein. Außerdem können die obersten Finanzbehörden der Länder im Einvernehmen mit den Landesjustizverwaltungen Ausnahmen von der Vorlagepflicht vorsehen. Diese gesetzliche Ermächtigung bedeutet nicht, dass überall dieselbe Ausnahme gilt oder dass ein Erwerber selbst auf die Bescheinigung verzichten kann. Ob eine einschlägige Ausnahme besteht, ist gesondert zu prüfen. Die Bescheinigung bleibt im Übrigen eine steuerliche Voraussetzung der Grundbucheintragung.
Vorteile
- begrenzter Prüfzweck: Die Bescheinigung betrifft steuerliche Bedenken gegen die konkrete Grundbucheintragung.
- mehrere Erteilungswege: Neben Zahlung genügen auch Sicherstellung, Stundung oder Steuerfreiheit für die gesetzliche Erteilungspflicht.
- zusätzliche Prüfungsmöglichkeit: Auch in anderen Fällen ist eine Erteilung möglich, wenn die Steuerforderung nach Ermessen des Finanzamts nicht gefährdet ist.
Nachteile
- zusätzlicher Nachweis: Die Eintragung des Erwerbers ist grundsätzlich an die Vorlage der Bescheinigung gekoppelt.
- begrenzte Übermittlung: Elektronische Übermittlung der Bescheinigung ist gesetzlich ausgeschlossen.
- getrennte Pflichten: Eine erteilte Bescheinigung ersetzt keine gesetzlich vorgeschriebene Erwerbsanzeige.
Fazit
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung klärt steuerliche Bedenken gegen die Grundbucheintragung, nicht sämtliche Fragen des Grundstückserwerbs. Für die Abwicklung ist entscheidend, welches Finanzamt zuständig ist und ob ein zwingender Erteilungsgrund vorliegt. Zahlung, Sicherstellung, Stundung und Steuerfreiheit sind von der Ermessensregel bei nicht gefährdeter Steuerforderung zu unterscheiden. Die Bescheinigung wird schriftlich erteilt und nicht elektronisch übermittelt. Prüfen Sie daneben gesondert die Steuerschuld und bestehende Anzeigepflichten. Anzeigen nach § 19 GrEStG gelten als Steuererklärung. Die Ausstellung des Dokuments ersetzt deshalb nicht die Prüfung, welche Anzeigen noch abzugeben sind.
Häufige Fragen (FAQ)
Was muss eine Erwerbsanzeige über das Grundstück enthalten?
Eine Erwerbsanzeige muss das betroffene Grundstück eindeutig bezeichnen. § 20 GrEStG verlangt Angaben nach Grundbuch und Kataster sowie Straße und Hausnummer. Hinzu kommen die Anteile der beteiligten Personen, die Grundstücksgröße und bei bebauten Grundstücken die Art der Bebauung. Für Wohnungs- und Teileigentum sind die genaue Bezeichnung und der Miteigentumsanteil anzugeben. Diese Angaben gehören zur steuerlichen Anzeige, nicht zu einer allgemeinen Auskunft über Baurecht. Daneben verlangt das Gesetz insbesondere Informationen zum Vorgang, zu den Beteiligten und zur Gegenleistung (§ 20 Abs. 1 GrEStG).
Wer schuldet die Steuer bei einer Zwangsversteigerung?
Beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren ist nach § 13 Nr. 4 GrEStG der Meistbietende Steuerschuldner. Die regelmäßige Zuordnung zu den Vertragsparteien eines Grundstückskaufs darf deshalb nicht unverändert auf dieses Verfahren übertragen werden. Die Schuldnerstellung beantwortet allerdings noch nicht die getrennte Frage, ob für die Grundbucheintragung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorzulegen ist oder eine einschlägige Ausnahme gilt. Dafür bleiben § 22 GrEStG und die zulässigen landesrechtlichen Ausnahmen maßgeblich. Wer den Erwerb abwickelt, sollte daher Erwerbsart, Steuerschuldner und Bescheinigungserfordernis jeweils gesondert prüfen.
Wie unterscheiden sich Bescheinigung und elektronische Anzeige?
Die Bescheinigung wird schriftlich erteilt, während Anzeigen nach § 19 Abs. 5 GrEStG unter den Voraussetzungen des § 87a der Abgabenordnung elektronisch übermittelt werden können. Für die Bescheinigung selbst schließt § 22 Abs. 2 Satz 4 GrEStG die elektronische Übermittlung ausdrücklich aus. Es handelt sich also um unterschiedliche Dokumente mit unterschiedlichen Formregeln. Eine elektronische Anzeige über den Erwerb ersetzt die Bescheinigung nicht. Umgekehrt erledigt deren schriftliche Ausstellung keine noch bestehende Anzeigepflicht. Die Möglichkeit elektronischer Kommunikation muss deshalb jeweils für das betreffende Dokument beurteilt werden.
Wann sind mehrere Finanzamtsbescheinigungen erforderlich?
Mehrere Bescheinigungen sind nach § 22 Absatz 1 GrEStG vorzulegen, wenn mehrere Finanzämter nach § 17 Absatz 1 Satz 2 zuständig sind. Diese Sonderregel betrifft Grundstücke, die in den Bezirken von Finanzämtern verschiedener Länder liegen. Jedes Finanzamt besteuert den Erwerb insoweit, als der Grundstücksteil in seinem Bezirk liegt. Die gewöhnliche Zuständigkeit nach dem Grundstück oder seinem wertvollsten Teil darf darauf nicht unverändert übertragen werden. Für die Eintragung ist deshalb die konkrete Zuständigkeitszuordnung maßgeblich, nicht allein der Wohnsitz des Erwerbers [6].
Welche zusätzlichen Leistungen müssen nach dem Erwerb angezeigt werden?
Zusätzliche Leistungen, die die vereinbarte Gegenleistung erhöhen, sind nach § 19 Abs. 2 GrEStG von den dort bezeichneten Personen anzuzeigen. Dazu zählen auch bestimmte Leistungen für den Verzicht eines anderen auf den Grundstückserwerb sowie Leistungen Dritter an den Veräußerer für die Überlassung. Bei nach dem 2. Juli 2026 verwirklichten Vorgängen gilt dafür die Monatsfrist ab Kenntnis nach § 19 Abs. 3 in Verbindung mit § 23 Abs. 28 GrEStG. Eine erteilte Unbedenklichkeitsbescheinigung ersetzt diese Pflicht nicht. Entscheidend sind der konkrete Vorgang, sein Zeitpunkt und die gesetzlich benannten Beteiligten.
Quellen
- [1] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 22 GrEStG: Unbedenklichkeitsbescheinigung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
- [2] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 13 GrEStG: Steuerschuldner. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
- [3] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 19 GrEStG: Anzeigepflicht der Beteiligten. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
- [4] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 23 GrEStG: Anwendungsbereich, insbesondere Absatz 28. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
- [5] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 20 GrEStG: Inhalt der Anzeigen. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
- [6] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 17 GrEStG: Örtliche Zuständigkeit und Feststellung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.