Was ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

Alles auf einen Blick:

• Die erweiterte Kürzung setzt einen Antrag und einen gesetzlich begrenzten Tätigkeitsrahmen voraus.
• Gekürzt wird grundsätzlich der Gewerbeertrag aus Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes.
• Zulässige Strom- und sonstige Mieternebeneinnahmen unterliegen verschiedenen Grenzen von 20 beziehungsweise 5 Prozent.
• Eine erlaubte Nebentätigkeit macht deren Gewinn nicht automatisch zum begünstigten Grundbesitzertrag.

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung Definition

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nimmt auf Antrag den Teil des Gewerbeertrags aus der Bemessungsgrundlage, der auf Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Rechtsgrundlage ist § 9 Nummer 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) ^[1]. Sie betrifft die Gewerbesteuer, nicht eine allgemeine Steuerbefreiung des Unternehmens. Der zulässige Tätigkeitsrahmen ist eng begrenzt. Eigenes Kapitalvermögen darf daneben verwaltet werden, seine Erträge werden dadurch aber nicht zu Grundbesitzerträgen. Ausgangspunkt bleibt der nach § 7 GewStG ermittelte Gewerbeertrag ^[2]. Antrag, Tätigkeit und begünstigter Gewinnanteil sind deshalb getrennte Voraussetzungen.

Wie wird die erweiterte Gewerbesteuerkürzung berücksichtigt?

Antrag, Tätigkeitsrahmen und getrennte Ermittlung

Die erweiterte Kürzung tritt auf Antrag an die Stelle der einfachen Grundbesitzkürzung. Grundsätzlich darf das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz oder daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen. Das Gesetz lässt außerdem bestimmte Wohnungsbau- und Veräußerungstätigkeiten zu. Für gesetzlich bezeichnete zusätzliche Tätigkeiten verlangt § 9 Nummer 1 Satz 4 GewStG eine gesonderte Ermittlung des Grundbesitzgewinns. Eine erlaubte Tätigkeit ist somit nicht notwendig selbst begünstigt. Auch ein unschädlicher Nebenertrag muss vom gekürzten Grundbesitzteil abgegrenzt werden. Die gesetzlichen Einnahmengrenzen beantworten eine andere Frage als die Höhe des Kürzungsbetrags.

Vom Gewinn zum gekürzten Gewerbeertrag

Der steuerliche Gewinn wird zunächst um die gesetzlich vorgesehenen Hinzurechnungen nach § 8 GewStG und Kürzungen angepasst ^[3]. Die erweiterte Kürzung erfasst dabei nur den begünstigten Grundbesitzteil. Ein verbleibender Kapital- oder Nebentätigkeitsgewinn verschwindet nicht allein wegen des Immobiliengeschäfts. Die anschließende Messbetragsberechnung folgt § 11 GewStG mit grundsätzlich 3,5 Prozent Steuermesszahl ^[4]. Vorgeschaltete Rundung und gegebenenfalls persönliche Freibeträge bleiben eigenständig. Der Steuermessbescheid betrifft diese spätere Stufe. Die folgenden Beispiele enden dagegen beim verbleibenden Gewerbeertrag beziehungsweise bei der Einnahmengrenze, ohne kommunalen Hebesatz oder endgültige Steuer.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Grundbesitzgewinn und Zinsen

Eine Gesellschaft erzielt 2026 hypothetisch 100.000 Euro zutreffend abgegrenzten Gewinn aus Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes sowie 10.000 Euro Zinsgewinn aus eigenem Kapitalvermögen. Der Antrag liegt vor. Sämtliche Tätigkeitsvoraussetzungen gelten als erfüllt, und kein Ausschluss greift. Beide Gewinnanteile sind bereits im betrachteten Ausgangswert enthalten. Weitere Hinzurechnungen und Kürzungen werden nicht angenommen. Die Rechnung zeigt ausschließlich, welcher Teil nach der erweiterten Kürzung verbleibt. Messbetrag, Freibeträge, Hebesatz und andere Steuern sind ausgeschlossen. Die Kapitalerträge werden ausdrücklich nicht dem begünstigten Grundbesitzgewinn zugerechnet.

Berechnung: 100.000 Euro + 10.000 Euro = 110.000 Euro. 110.000 Euro − 100.000 Euro = 10.000 Euro.

Ergebnis: Der Grundbesitzgewinn wird unter den Annahmen gekürzt. 10.000 Euro Kapitalgewinn verbleiben. Das ist noch keine berechnete Gewerbesteuer.

Beispiel 2: Zulässige Mieternebeneinnahmen

Eine andere Gesellschaft vereinnahmt im hypothetischen Wirtschaftsjahr 2026 aus der Gebrauchsüberlassung eigenen Grundbesitzes 200.000 Euro. Hinzu kommen 8.000 Euro aus unmittelbaren Verträgen mit ihren Mietern. Diese andere Tätigkeit fällt annahmegemäß unter § 9 Nummer 1 Satz 3 Buchstabe c GewStG, nicht unter die Wohnungsbau- oder Stromfälle. Alle weiteren Voraussetzungen sind erfüllt. Ihr gesonderter Gewinn beträgt 3.000 Euro. Geprüft werden die Fünf-Prozent-Grenze und die Abgrenzung dieses Gewinns, nicht die gesamte Steuer. Die Einnahmen sind keine Gewinnbeträge. Weitere Korrekturen werden nicht berücksichtigt.

Berechnung: 8.000 Euro / 200.000 Euro × 100 = 4 Prozent. 200.000 Euro × 5 Prozent = 10.000 Euro. 10.000 Euro − 8.000 Euro = 2.000 Euro.

Ergebnis: Vier Prozent liegen innerhalb der Fünf-Prozent-Grenze. Die unschädliche Nebentätigkeit führt trotzdem nicht zur Kürzung ihres gesonderten Gewinns von 3.000 Euro.

Ausnahmen und Besonderheiten

Gesetzlich zugelassene Nebentätigkeiten

Für bestimmte Stromlieferungen erlaubt § 9 Nummer 1 Satz 3 Buchstabe b GewStG Einnahmen bis höchstens 20 Prozent der Grundbesitz-Gebrauchsüberlassungseinnahmen im Wirtschaftsjahr. Erfasst sind die bezeichneten erneuerbaren Stromerzeugungsanlagen und Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder. Erneuerbarer Strom darf grundsätzlich nicht an Letztverbraucher geliefert werden, außer diese sind Mieter des Anlagenbetreibers. Andere unmittelbare Mietervertragseinnahmen haben nach Buchstabe c eine eigene Fünf-Prozent-Grenze. Beide Grenzen betreffen Einnahmen, nicht Gewinne. Ihre Einhaltung ersetzt weder den übrigen Tätigkeitsrahmen noch die erforderliche Abgrenzung des tatsächlich begünstigten Grundbesitzgewinns.

Ausschlüsse und einfache Kürzung

Dient der Grundbesitz ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen, greift der Ausschluss nach § 9 Nummer 1 Satz 5 GewStG. Weitere Regeln beschränken bestimmte Vergütungen und Veräußerungsgewinne nur hinsichtlich des bezeichneten Gewerbeertragsteils. Diese Folgen dürfen nicht gleichgesetzt werden. Die einfache Kürzung nach Satz 1 ist außerdem ein anderer Abzug: Sie betrifft die im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer für zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitz. Sie wird nicht anhand des gesamten Grundbesitzgewinns berechnet. Ein gescheiterter Erweiterungsantrag schließt diese eigenständig zu prüfende Kürzung nicht automatisch aus.

Vorteile

• gezielte Kürzung: Der qualifizierte Grundbesitzertrag kann aus der Gewerbesteuerbemessungsgrundlage herausfallen.
• begrenzte Nebentätigkeiten: Gesetzliche Ausnahmen lassen bestimmte zusätzliche Einnahmen innerhalb eigener Bedingungen zu.
• gesonderte Ermittlung: Für bezeichnete Zusatztätigkeiten wird der begünstigte Grundbesitzgewinn separat bestimmt.

Nachteile

• enger Tätigkeitsrahmen: Nicht zugelassene Tätigkeiten können die erweiterte Kürzung ausschließen.
• begrenzter Gewinnanteil: Erlaubte Kapital- und Nebentätigkeiten sind nicht allein deshalb selbst gekürzt.
• besondere Ausschlüsse: Gesellschafternutzung und bezeichnete andere Gewinne können die Begünstigung verhindern oder begrenzen.

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Fazit

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung begünstigt auf Antrag einen bestimmten Gewinnanteil. Dafür müssen Tätigkeitsrahmen und Ausschlussregeln stimmen. Der begünstigte Grundbesitzertrag ist von anderen Gewinnen zu trennen. Die Beispiele unterscheiden deshalb Gewinnkürzung und Einnahmengrenze. Vier Prozent unschädliche Mieternebeneinnahmen führen nicht automatisch zur Kürzung des dazugehörigen Gewinns. Auch Kapitalerträge bleiben eigenständig. Als praktische Vorbereitung können Sie Tätigkeiten, Mietverträge und getrennte Gewinnaufstellungen zusammenstellen und die Einnahmenverhältnisse abgleichen. Damit lassen sich die maßgeblichen Fragen gezielt prüfen. Die einfache Grundsteuerkürzung und die spätere Messbetragsberechnung bleiben eigenständige Schritte. Ein verbleibender Gewerbeertrag ist noch keine endgültige Steuer.

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Bedeutung hat eine Betriebsaufspaltung?

Eine Betriebsaufspaltung kann die erweiterte Kürzung ausschließen. Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigte dies im Beschluss vom 25. Februar 2026, IV B 31/25 ^[5]. Dabei geht es um die sachliche und personelle Verflechtung von Besitz- und Betriebsunternehmen, nicht bloß um die Bezeichnung eines Mietvertrags. Die Überlassung einer wesentlichen Betriebsgrundlage bleibt im beschriebenen Fall auch dann schädlich, wenn die Betriebsgesellschaft damit Leistungen für die Besitzgesellschaft erbringt und daneben umfangreich am Markt tätig ist. Der Beschluss betrifft eine Nichtzulassungsbeschwerde. Er schafft keine allgemeine Freigabe für konzerninterne Grundstücksvermietungen.

Wann darf auch Teileigentum errichtet und veräußert werden?

§ 9 Nummer 1 Satz 3 Buchstabe a GewStG lässt unter besonderen Bedingungen auch Teileigentum zu. Es muss in Verbindung mit der Errichtung und Veräußerung von Eigentumswohnungen errichtet und veräußert werden. Zusätzlich muss das Gebäude zu mehr als 66 2/3 Prozent Wohnzwecken dienen. Genau zwei Drittel genügen dem gesetzlichen Mehr-als-Erfordernis nicht. Die Regel ist daher keine allgemeine Erlaubnis für jedes gewerbliche Bauprojekt. Sie erweitert den beschriebenen Wohnungsbaufall unter eigenen Voraussetzungen. Außerdem bleiben die übrigen Anforderungen an Tätigkeit und begünstigten Grundbesitzgewinn gesondert bestehen.

Wie werden Gesellschaftervergütungen behandelt?

Bestimmte Gesellschaftervergütungen werden nach § 9 Nummer 1 Satz 5 Nummer 1a GewStG nicht gekürzt. Erfasst sind die bezeichneten Vergütungen für Tätigkeiten im Dienst der Gesellschaft, Darlehenshingabe oder Überlassung von Wirtschaftsgütern. Die Überlassung von Grundbesitz ist davon ausdrücklich ausgenommen. Der Ausschluss gilt nur, soweit der Gewerbeertrag solche Vergütungen enthält. Für erstmals vor dem 19. Juni 2008 vereinbarte Vergütungen enthält das Gesetz eine besondere Regel bei späterer wesentlicher Änderung. Nicht jede beliebige Zahlung an einen Gesellschafter ist deshalb ohne Prüfung gleich zu behandeln.

Was gilt bei stillen Reserven nach einer Übertragung?

Bei bestimmten Überführungen oder Übertragungen unter Teilwert beschränkt § 9 Nummer 1 Satz 5 Nummer 2 GewStG die spätere Kürzung. Der Grundbesitz muss innerhalb von drei Jahren vor Aufdeckung der stillen Reserven in das Betriebsvermögen des aufdeckenden Gewerbebetriebs gelangt sein. Erfasst werden nur Gewinne, die auf bis zur Überführung oder Übertragung entstandenen stillen Reserven beruhen. Zeitraum und Herkunft der Reserven müssen daher zusammenpassen. Ein späterer Wertzuwachs fällt nicht allein wegen desselben Grundstücks automatisch unter diesen Ausschluss. Die konkrete Gewinnzuordnung bleibt vom bloßen Übertragungsdatum zu unterscheiden.

Weshalb wird ein Veräußerungsgewinn gesondert geprüft?

Nicht jeder Immobilienverkauf fällt unter den besonderen Ausschluss des § 9 Nummer 1 Satz 6 GewStG. Er verweist auf Veräußerungs- und Aufgabegewinne nach § 7 Satz 2 Nummer 2 und 3 GewStG. Gemeint sind dort bezeichnete Mitunternehmeranteile und Anteile persönlich haftender Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft auf Aktien. Bereits § 7 begrenzt die Erfassung hinsichtlich unmittelbar beteiligter natürlicher Personen. Der Ausschluss betrifft außerdem nur den entsprechenden Gewerbeertragsteil. Ob ein gewöhnlicher Grundstücksverkauf anderweitig schädlich ist, hängt von den übrigen Voraussetzungen ab. Die Vorschrift ersetzt deren Prüfung nicht.

Quellen

• [1] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 9 GewStG – Einzelnorm . Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [2] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 7 GewStG – Einzelnorm . Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [3] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 8 GewStG – Einzelnorm . Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [4] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 11 GewStG – Einzelnorm . Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [5] Bundesfinanzhof, Beschluss vom 25. Februar 2026, IV B 31/25: Betriebsaufspaltung und erweiterte Kürzung. Zugegriffen 15. Oktober 2026.