Was ist die Erbschaftsteuerstundung bei Wohnimmobilien?

Alles auf einen Blick:

• Die Stundung verschiebt die Zahlung, sie beseitigt die Steuer nicht.
• Wohnimmobilien können auf Antrag bis zu zehn Jahre begünstigt sein.
• Gestundet wird nur der ohne Verkauf dieses Grundbesitzes nicht aufbringbare Steuerteil.
• Bei Erwerben von Todes wegen fallen hierfür keine Stundungszinsen an.

Erbschaftsteuerstundung bei Wohnimmobilien Definition

Die Erbschaftsteuerstundung bei Wohnimmobilien verschiebt auf Antrag die Zahlung der auf ein zu Wohnzwecken genutztes Grundstück entfallenden Steuer. Voraussetzung ist, dass der Erwerber diese Steuer nur durch Veräußerung des betreffenden Vermögens aufbringen kann. § 28 Abs. 3 Satz 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) regelt hierfür eine Stundung bis zu zehn Jahren ^[1]. Erfasst werden Erbschaften und grundsätzlich auch Schenkungen, auf die § 1 Abs. 2 ErbStG die Vorschriften über Erwerbe von Todes wegen entsprechend anwendet ^[2]. Die Steuer wird später bezahlt, nicht erlassen.

Wie wird die Erbschaftsteuerstundung bei Wohnimmobilien berücksichtigt?

Welche Steuer und welcher Zahlungsbedarf gehören zum Antrag?

Ausgangspunkt ist die auf den Wohnungsgrundbesitz entfallende Steuer, wie sie sich aus dem Steuerbescheid ergibt. Entscheidend ist anschließend, welcher Teil dieser Steuer nur durch Veräußerung des betreffenden Vermögens aufgebracht werden kann. § 28 Abs. 3 Satz 1 ErbStG begrenzt die Stundung durch das Wort „soweit“ auf diesen Umfang. Bereits verfügbare Mittel und ein verbleibender Finanzierungsbedarf müssen deshalb auseinandergehalten werden. Der Zahlungsaufschub setzt einen Antrag voraus. Die Höchstdauer von zehn Jahren legt weder für jeden Erwerber denselben Zeitraum noch einen einheitlichen Ratenplan fest. Maßgeblich bleibt die konkrete Bewilligung.

Wie werden Stundungszinsen berechnet?

Bei einer Erbschaft werden für diese besondere Wohnimmobilienstundung keine Zinsen erhoben. Für die Schenkungsteuer fallen dagegen grundsätzlich Stundungszinsen nach §§ 234 und 238 der Abgabenordnung (AO) an. Der gesetzliche Satz beträgt monatlich 0,5 Prozent ^{[3] [4]}. Berücksichtigt werden volle Monate, angefangene Monate bleiben außer Ansatz. Außerdem wird der zu verzinsende Steuerbetrag auf den nächsten durch 50 Euro teilbaren Betrag abgerundet. Unterscheiden Sie deshalb den geschuldeten Steuerbetrag von der gerundeten Zinsgrundlage. Die Beispiele unterstellen eine bewilligte Stundung und zeigen deren Zahlungswirkung, keine neue Steuerfestsetzung.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Geerbte Wohnung mit teilweise verfügbaren Geldmitteln

Eine Tochter erbt 2026 eine zu Wohnzwecken genutzte Wohnung. Die darauf entfallende, bereits festgesetzte Erbschaftsteuer beträgt im hypothetischen Beispiel 24.000 Euro. Für die Zahlung stehen 6.000 Euro bereit. Das Finanzamt erkennt für die verbleibenden 18.000 Euro die gesetzlichen Voraussetzungen an und bewilligt deren Stundung. Ohne diese Annahme lässt sich aus der Rechnung allein kein Anspruch ableiten. Die Tabelle trennt den sofort finanzierbaren Teil vom bewilligten Aufschub. Weil der Erwerb von Todes wegen erfolgt, entstehen für diese besondere Stundung keine Zinsen.

Berechnung: 24.000 Euro − 6.000 Euro = 18.000 Euro. 18.000 Euro + 0 Euro = 18.000 Euro.

Ergebnis: Die Zahlung wird teilweise aufgeschoben. Die Steuer bleibt bestehen, der konkrete Zahlungsplan folgt der Bewilligung.

Beispiel 2: Geschenkte Wohnung mit zwölf vollen Stundungsmonaten

Ein Sohn erhält 2026 eine Wohnung als Schenkung. Das Finanzamt bewilligt im hypothetischen Fall eine Stundung der darauf entfallenden Steuer von 20.049,90 Euro. Der Betrag bleibt zwölf volle Zinsmonate unverändert offen. Eine besondere Zinsentlastung oder Anrechnung wird nicht angenommen. Für die Berechnung wird die Steuer auf 20.000 Euro abgerundet, die eigentliche Steuerschuld jedoch nicht gekürzt. Die Rechnung zeigt die zusätzlichen Stundungszinsen. Immobilienbewertung, persönliche Freibeträge und die ursprüngliche Schenkungsteuerberechnung werden nicht neu berechnet. Weitere Kosten und spätere Veränderungen sind ebenfalls nicht enthalten.

Berechnung: 20.000 Euro × 0,005 = 100 Euro. 100 Euro × 12 = 1.200 Euro. 20.049,90 Euro + 1.200 Euro = 21.249,90 Euro.

Ergebnis: Die gerundete Zinsgrundlage vermindert nicht die Steuer. Zur offenen Steuer kommen im Beispiel 1.200 Euro Zinsen hinzu.

Ausnahmen und Besonderheiten

Übertragung und Ende der Wohnnutzung

Die Stundung endet, soweit der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft keinen Wohnzwecken mehr dienen soll, § 28 Abs. 3 Satz 2 ErbStG. Eine spätere Übertragung ist deshalb nicht nur eine Frage der Eigentumsplanung. Sie kann auch den noch offenen Zahlungsaufschub betreffen. Bei einer nur teilweisen Veränderung ist das gesetzliche Wort soweit wichtig, statt ohne Prüfung sämtliche gestundeten Beträge gleichzusetzen. Besprechen Sie geplante Verkäufe, Weitergaben oder Nutzungsänderungen vorab mit Ihrem Berater. Eine ursprünglich bewilligte Laufzeit schützt nicht vor diesem gesetzlichen vorzeitigen Ende.

Wohnungsgrundbesitz in einem Drittstaat

Für Wohnungsgrundbesitz in einem Drittstaat enthält § 28 Abs. 3 Sätze 5 und 6 ErbStG zusätzliche Voraussetzungen. Der Staat muss aufgrund entsprechender Abkommen zur steuerlichen Auskunft und zur Beitreibungshilfe verpflichtet sein. Diese Anforderungen müssen während der Stundung fortbestehen. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht dazu eine Staatenliste im Bundessteuerblatt. Aus einer allgemeinen internationalen Zusammenarbeit darf deshalb keine automatische Begünstigung abgeleitet werden. Klären Sie den betreffenden Staat anhand der tatsächlich maßgeblichen Vereinbarungen und Liste. Das Beispiel einer deutschen Wohnung lässt sich nicht ungeprüft auf jedes ausländische Grundstück übertragen.

Vorteile

• gezielter Zahlungsaufschub: Die Entlastung betrifft die auf den begünstigten Wohnungsgrundbesitz entfallende Steuer.
• zinsfreie Erbschaftsstundung: Bei Erwerben von Todes wegen werden nach der Sonderregel keine Zinsen erhoben.
• mögliche Teilstundung: Die Zahlung kann im Umfang der erfüllten gesetzlichen Finanzierungsvoraussetzung aufgeschoben werden.

Nachteile

• begrenzte Anspruchsgrundlage: Ein Immobilienerwerb allein erfüllt die gesetzliche Finanzierungsvoraussetzung noch nicht.
• zusätzliche Zinsbelastung: Bei Schenkungen können auf die gestundete Steuer Stundungszinsen anfallen.
• fortbestehende Zahlungspflicht: Die Stundung ersetzt weder die Steuerzahlung noch die Prüfung späterer Änderungen.

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Fazit

Die Erbschaftsteuerstundung bei Wohnimmobilien ist eine bedingte Zahlungserleichterung, keine Befreiung von der festgesetzten Steuer. Zuerst sind Wohnnutzung, zugeordneter Steuerbetrag und die konkrete Finanzierungslage zu prüfen. Danach folgen Antrag, benötigter Zeitraum und die Entscheidung über den Zahlungsaufschub. Für Erbschaften und Schenkungen unterscheiden sich die Zinsfolgen, wie die beiden Rechnungen zeigen. Auch spätere Übertragungen und Nutzungsänderungen bleiben relevant. Stellen Sie Bescheid, Vermögensübersicht und Ihre Zahlungsplanung zusammen und lassen Sie das passende Vorgehen vor einer Verkaufsentscheidung prüfen. Eine bloße Hoffnung auf zehn Jahre Zahlungsfreiheit genügt nicht.

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Rolle spielt die eigene Nutzung der Wohnung?

Die Vorschrift verlangt eine Nutzung zu Wohnzwecken, nicht ausdrücklich eine ausschließliche Selbstnutzung durch den Erwerber. Eine vermietete Wohnung ist deshalb nicht schon wegen der Vermietung ausgeschlossen. Maßgeblich bleiben die gesetzlichen Voraussetzungen einschließlich der Finanzierungslage. Verwechseln Sie diese Zahlungsregel nicht mit einer Steuerbefreiung für eine selbst bewohnte Immobilie. Dafür gelten eigenständige Anforderungen, die hier nicht berechnet werden. Stellen Sie im Antrag die tatsächliche Wohnnutzung dar und prüfen Sie bei gemischt genutzten Gebäuden die Zuordnung der darauf entfallenden Steuer. Die bloße Bezeichnung als Wohnhaus ersetzt diese Prüfung nicht.

Welche Unterlagen helfen bei der Begründung des Antrags?

Für die Vorbereitung helfen der vollständige Steuerbescheid, Unterlagen zur Wohnnutzung und eine nachvollziehbare Übersicht Ihrer Finanzierungsmöglichkeiten. Ordnen Sie verfügbares Geld, andere Vermögenswerte und bestehende Belastungen dem tatsächlichen Zahlungsbedarf zu. Diese Zusammenstellung ist eine praktische Arbeitshilfe, keine abschließende gesetzliche Unterlagenliste. Sie soll die Prüfung ermöglichen, ob die Steuer nur durch Veräußerung des betreffenden Grundbesitzes aufgebracht werden kann. Stimmen Sie außerdem den gewünschten Zeitraum mit Ihrem Berater ab. Eine bereits abgegebene Steuererklärung ersetzt nicht das ausdrücklich erforderliche Stundungsbegehren für diesen konkreten Zahlungsaufschub.

Wann gilt die erweiterte Fassung der Wohnimmobilienregel?

Die aktuelle Fassung des § 28 Abs. 3 ErbStG gilt für Erwerbe, bei denen die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entsteht. Das bestimmt § 37 Abs. 21 ErbStG. Für einen Erwerb mit Steuerentstehung im Jahr 2026 ist deshalb diese Fassung zu prüfen. Bei älteren Erwerben darf das Datum eines späteren Zahlungsantrags nicht ohne Weiteres an die Stelle der Steuerentstehung gesetzt werden. Bewahren Sie die Angaben zum ursprünglichen Erwerb auf. So können maßgebliche Gesetzesfassung und Zahlungserleichterung gemeinsam eingeordnet werden, statt allein nach dem aktuellen Antragsjahr zu entscheiden ^[5].

Wie lässt sich eine besondere Zinsbelastung zusätzlich prüfen?

Auf Stundungszinsen kann nach § 234 Abs. 2 AO ganz oder teilweise verzichtet werden, wenn ihre Erhebung nach den Umständen des Einzelfalls unbillig wäre. Das ist eine gesondert zu prüfende Möglichkeit, keine allgemeine Zinsfreiheit für Schenkungen. Außerdem sind nach Absatz 3 für denselben Zeitraum festgesetzte Zinsen nach § 233a AO anzurechnen. Legen Sie dazu vorhandene Zinsbescheide und die betroffenen Zeiträume zusammen vor. Die Rechnung im Beispiel setzt weder einen solchen Verzicht noch eine Anrechnung voraus und bildet daher nur die ausdrücklich genannten Annahmen ab.

Welche andere Stundungsmöglichkeit bleibt bei fehlender Begünstigung?

Die allgemeine Stundung nach § 222 AO bleibt nach § 28 Abs. 3 Satz 4 ErbStG unberührt. Sie folgt jedoch anderen Voraussetzungen. Die Einziehung bei Fälligkeit muss eine erhebliche Härte bedeuten, während der Anspruch durch die Stundung nicht gefährdet erscheinen darf. Die Finanzbehörde kann dann ganz oder teilweise stunden. In der Regel soll dies nur auf Antrag und gegen Sicherheitsleistung erfolgen. Ein gescheiterter Antrag nach der Wohnimmobilienregel führt deshalb nicht automatisch zu dieser anderen Entlastung. Lassen Sie Voraussetzungen und gewünschte Zahlungsmodalitäten jeweils eigenständig prüfen ^[6].

Quellen

• [1] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 28 Abs.3 ErbStG – Stundung für Wohnungsgrundbesitz und ihre Grenzen. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [2] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 1 ErbStG – Erbschaften, Schenkungen und entsprechende Anwendung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [3] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 238 AO – Monatszinssatz, volle Monate und Abrundung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [4] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 234 AO – Stundungszinsen, Billigkeitsverzicht und Anrechnung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [5] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 37 Abs.21 ErbStG – Anwendung der erweiterten Wohnimmobilienregel. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [6] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 222 AO – Allgemeine Stundung und Sicherheitsleistung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.