Was ist ein Erbbaurecht?

Alles auf einen Blick:

• Das Erbbaurecht erlaubt ein Bauwerk auf oder unter fremdem Grund.
• Wiederkehrendes Entgelt für die Bestellung kann als Erbbauzins vereinbart werden.
• Einnahmen aus der Vermietung des Rechts können als Vermietungseinkünfte erfasst werden.
• Erbbaurecht und belastetes Grundstück werden bewertungsrechtlich getrennt ermittelt.

Erbbaurecht Definition

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter fremdem Grund ein Bauwerk zu haben. Es belastet das Grundstück, ohne dem Berechtigten dessen Eigentum zu übertragen (§ 1 des Erbbaurechtsgesetzes, ErbbauRG) ^[1]. Das errichtete Bauwerk ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht zugleich Bestandteil des Grundstücks (§ 12 ErbbauRG) ^[2]. Eine Erstreckung auf weitere Flächen ist möglich, solange das Bauwerk wirtschaftlich Hauptsache bleibt. Die Beschränkung auf einen Gebäudeteil wie ein Stockwerk ist unzulässig. Für Steuerfragen sind Grundstückseigentümer, Berechtigter und das jeweilige Gebäude daher auseinanderzuhalten.

Wie wird ein Erbbaurecht berücksichtigt?

Erbbauzins und steuerliche Einordnung

Für die Bestellung kann ein wiederkehrendes Entgelt vereinbart werden, der Erbbauzins (§ 9 ErbbauRG) ^[3]. Er ist kein Kaufpreis für den Boden. Die Grundstückseigentümerin erhält diese Leistung, während der Berechtigte das Recht und sein Gebäude nutzen oder vermieten kann. Bei privater Vermögensverwaltung kann § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) einschlägig sein ^[4]. Gehören die Einkünfte zu einer anderen Einkunftsart, geht diese Zuordnung vor. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind deshalb nach der konkreten Rolle zu bestimmen. Einnahme des Eigentümers und Aufwand des Berechtigten sind nicht dasselbe steuerliche Ergebnis.

Einnahmen und Werbungskosten

Bei einer Vermietung sind Einnahmen und abziehbare Aufwendungen getrennt zu ermitteln. § 9 Absatz 1 EStG verlangt einen Zusammenhang mit Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen ^[5]. Ein für private Eigennutzung gezahlter Erbbauzins wird dadurch nicht automatisch zu Werbungskosten. Dient das Recht der Einkünfteerzielung, können laufende Zahlungen entsprechend zuzuordnen sein. Auch Gebäudeabschreibung kann zu berücksichtigen sein. Für die Steuererklärung sind daher Nutzungsart und Zahlungszusammenhang entscheidend. Eine Bewertung des Rechts ersetzt diese jährliche Überschussrechnung nicht. Bewertungswert, Anschaffungskosten und laufender Zahlungsbetrag erfüllen jeweils unterschiedliche Funktionen.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Wert mit geeignetem Erbbaurechtskoeffizienten

In einem Bewertungsfall nach § 193 Bewertungsgesetz (BewG) liegt der Stichtag im Jahr 2026 ^[6]. Der zutreffend ermittelte Wert des unbelasteten Grundstücks einschließlich Gebäude beträgt hypothetisch 400.000 Euro. Ein für genau dieses Erbbaurecht geeigneter und zeitlich anwendbarer Gutachterausschuss-Koeffizient von 0,75 steht zur Verfügung. Die Anforderungen des § 177 Absätze 2 und 3 BewG sind erfüllt ^[7]. Der Koeffizient ist vorgegeben, nicht frei gewählt. Berechnet wird allein der Bewertungswert des Rechts. Weder das belastete Grundstück noch persönliche Steuern oder Mieteinnahmen werden damit berechnet. Die Systematik erläutert das Bewertungsgesetz.

Berechnung: 400.000 Euro × 0,75 = 300.000 Euro Wert des Erbbaurechts.

Ergebnis: Der Wert beträgt unter den gegebenen Voraussetzungen 300.000 Euro. Er ist weder Bodenwert noch jährliches Einkommen oder bereits festgesetzte Steuer.

Beispiel 2: Vermietung mit Erbbauzins und Gebäudeabschreibung

Eine andere hypothetische Person vermietet 2026 ihr auf Erbbaurecht errichtetes Wohnhaus ganzjährig privat zur vollen Marktmiete. Die Einnahmen betragen 24.000 Euro. Laufende, dieser Vermietung zugeordnete Erbbauzinsen von 7.200 Euro werden 2026 gezahlt. Das Haus wurde 2024 fertiggestellt, seine berücksichtigungsfähigen Herstellungskosten betragen 200.000 Euro. Für das ganze Jahr ist die lineare Abschreibung von drei Prozent anwendbar (§ 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 Buchstabe a EStG) ^[8]. Andere Aufwendungen, Sonderabschreibungen oder Nutzungsbesonderheiten fehlen. Berechnet wird nur der Vermietungsüberschuss, nicht die persönliche Einkommensteuer oder ein Grundstückswert.

Berechnung: 200.000 Euro × 3 / 100 = 6.000 Euro Gebäudeabschreibung. 7.200 Euro + 6.000 Euro = 13.200 Euro Werbungskosten. 24.000 Euro − 13.200 Euro = 10.800 Euro Überschuss.

Ergebnis: Unter diesen Annahmen ergeben sich 10.800 Euro Einkünfte vor persönlicher Steuer. Die 300.000 Euro aus dem Bewertungsfall sind keine Abschreibungsgrundlage dieses anderen Hauses.

Ausnahmen und Besonderheiten

Wohnungsvermietung unterhalb der Marktmiete

Bei einer Wohnungsüberlassung zu Wohnzwecken unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete schreibt § 21 EStG eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vor. Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung gilt die Überlassung dagegen als entgeltlich, wenn das Entgelt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Diese Regeln betreffen die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken und sind nicht ohne Prüfung auf jede Vermietung eines Erbbaurechts übertragbar. Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen und der konkrete Vertragsgegenstand.

getrennte bewertungsrechtliche Einheiten

Für die Grundbesitzbewertung sind Erbbaurecht und belastetes Grundstück getrennte wirtschaftliche Einheiten. § 192 BewG verlangt eigene Werte und verbietet einen Ansatz unter null Euro ^[9]. Die Zahlungspflicht beziehungsweise das Recht auf den Erbbauzins sind darin bereits abgegolten. § 193 regelt das Recht, § 194 das belastete Grundstück ^[10]. Vorrangige Gutachterausschuss-Koeffizienten sind nicht mit ersatzweisen Faktoren gleichzusetzen. Restlaufzeit, Bodenwert und mögliche Gebäudeentschädigung können im Ersatzverfahren maßgeblich sein. Ein frei gewählter Multiplikator auf die Jahreszahlung ersetzt die gesetzliche Bewertung nicht. Der jeweils passende Bewertungsfall muss deshalb zuerst feststehen.

Vorteile

• übertragbares Recht: Das Erbbaurecht ist gesetzlich als veräußerliches Recht ausgestaltet.
• vererbliches Recht: Das Recht kann unabhängig vom Eigentum am belasteten Boden vererbt werden.
• eigenständige Bewertung: Das BewG sieht eigene Werte für Recht und belastetes Grundstück vor.

Nachteile

• bewertungsabhängige Parameter: Je nach Verfahren sind Koeffizienten oder weitere gesetzliche Rechengrößen anzuwenden.
• bedingter Werbungskostenabzug: Ein gezahlter Erbbauzins ist nicht ohne Prüfung automatisch abziehbar.
• eigenständige Zahlungsgrundlage: Ein vereinbarter Erbbauzins ist von Gebäudeabschreibung und Bewertungswert zu unterscheiden.

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Fazit

Das Erbbaurecht trennt ein übertragbares Bauwerkrecht vom Eigentum am Boden. Für die steuerliche Behandlung sind zusätzlich die Rollen der Beteiligten und die tatsächliche Nutzung entscheidend. Der Bewertungsfall mit einem geeigneten Koeffizienten liefert einen Wert des Rechts, während die Vermietungsrechnung Einnahmen und Werbungskosten gegenüberstellt. Beide Ergebnisse dürfen nicht miteinander verwechselt werden. Ein gezahlter Erbbauzins ist nur bei entsprechendem Einkünftezusammenhang abziehbar. Wer einen konkreten Vorgang prüft, sollte daher Bewertungszweck, Gebäudeaufwendungen und laufende Zahlungen gesondert zuordnen. Für das belastete Grundstück bleibt eine eigene Wertermittlung nach den dafür vorgesehenen Regeln erforderlich.

Häufige Fragen (FAQ)

Was gilt ohne passenden Erbbaurechtskoeffizienten?

Fehlt ein geeigneter Erbbaurechtskoeffizient, greift das Ersatzverfahren des § 193 Absatz 2 BewG. Zunächst wird ein Wert nach den Absätzen 3 bis 5 gebildet, erst darauf der passende Erbbaurechtsfaktor angewandt. Berücksichtigt werden insbesondere der Gebäudewertanteil und die kapitalisierte Differenz zwischen angemessener Bodenverzinsung und jährlichem Erbbauzins. Ein nicht zu entschädigender Gebäudewertanteil ist gegebenenfalls abzuziehen. Nur wenn kein entsprechender Gutachterausschuss-Faktor verfügbar ist, gilt der Faktor 1,0. Dieser Ersatzfaktor wird nicht einfach auf den gesamten unbelasteten Grundstückswert angewandt. Koeffizientenverfahren und Faktorenverfahren bleiben damit unterschiedliche gesetzliche Rechenwege.

Wie wird das Erbbaugrundstück bewertet?

Das belastete Grundstück wird nach § 194 BewG gesondert bewertet. Im Koeffizientenverfahren wird sein unbelasteter Bodenwert, nicht der gesamte Wert einschließlich Gebäude, mit dem passenden Erbbaugrundstückskoeffizienten multipliziert. Fehlt dieser, folgt das gesetzliche Faktorenverfahren. Dabei werden abgezinster Bodenwert und kapitalisierter Erbbauzins zusammengeführt, gegebenenfalls ergänzt um einen nicht zu entschädigenden Gebäudewertanteil. Ohne verfügbaren entsprechenden Faktor gilt 1,0 auf den so ermittelten Ausgangswert. Die Gegenüberstellung mit dem Erbbaurecht ersetzt daher keine der beiden Einzelbewertungen. Entscheidend bleiben die jeweils anwendbaren Gutachterausschussdaten und die gesetzlichen Bewertungsparameter für den konkreten Stichtag.

Was gilt bei einem immerwährenden Erbbaurecht?

Für ein immerwährendes Erbbaurecht enthält das BewG besondere Vorgaben zu einzelnen Bewertungsfaktoren. Nach § 193 entspricht der Vervielfältiger bei der dort geregelten Kapitalisierung dem Kehrwert des einschlägigen Zinssatzes, während für die Abzinsung des nicht zu entschädigenden Gebäudewertanteils der Abzinsungsfaktor null ist. Auch § 194 bestimmt für den Bodenwert einen Abzinsungsfaktor von null und regelt einen Vervielfältiger für den kapitalisierten Erbbauzins. Die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen bleiben für die jeweilige Bewertung zu beachten. Die Regeln ersetzen nicht die Prüfung der Bewertungsparameter im konkreten Fall.

Wann kann Zahlungsverzug zum Heimfall führen?

Zahlungsverzug kann den Heimfallanspruch nach § 9 Absatz 4 ErbbauRG nur begründen, wenn der Rückstand mindestens zwei Jahresbeträge des Erbbauzinses erreicht. Ein geringerer Rückstand erfüllt diese ausdrücklich genannte Voraussetzung nicht. Die Regel betrifft die mögliche Rechtsfolge im Erbbaurechtsverhältnis und beantwortet nicht, ob Aufwendungen steuerlich abziehbar sind. Für die einkommensteuerliche Behandlung sind die Regeln zu Einkünften und Werbungskosten gesondert anzuwenden. Auch andere vertragliche oder tatsächliche Fragen lassen sich aus dieser Schwelle allein nicht ableiten. Maßgeblich ist der Rückstand, nicht allein eine verspätete Zahlung.

Welche Bedeutung hat die Grunderwerbsteuer beim Erwerb?

Erbbaurechte werden im Grunderwerbsteuerrecht Grundstücken gleichgestellt (§ 2 Absatz 2 Nummer 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, GrEStG) ^[11]. Deshalb kann auch ein Erwerb des Rechts einen steuerbaren Vorgang nach § 1 GrEStG auslösen ^[12]. Regelmäßig bemisst sich diese Steuer nach der Gegenleistung (§ 8 Absatz 1 GrEStG) ^[13]. Ein Erbbauzins ist dabei nicht als dauernde Last ausgenommen (§ 9 Absatz 2 Nummer 2) ^[14]. Der dargestellte Bewertungswert ist somit nicht automatisch die Erwerbsteuer-Bemessungsgrundlage. Befreiungen, Gegenleistung und einschlägiger Steuersatz müssen gesondert geprüft werden. Eine konkrete Grunderwerbsteuer berechnen die Beispiele nicht.

Quellen

• [1] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 1 ErbbauRG: veräußerliches und vererbliches Bauwerkrecht. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [2] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 12 ErbbauRG: Bauwerk als Bestandteil des Erbbaurechts. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [3] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 9 ErbbauRG: Erbbauzins und Heimfallgrenze. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [4] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 21 EStG: private Vermietungseinkünfte. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [5] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 9 EStG: einkunftsbezogene Werbungskosten und Abschreibung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [6] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 193 BewG: Erbbaurechtskoeffizient und Ersatzverfahren. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [7] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 177 BewG: geeignete anwendbare Gutachterausschussdaten. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [8] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 7 Absatz 4 EStG: lineare Gebäudeabschreibung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [9] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 192 BewG: getrennte Werte und Abgeltung des Erbbauzinses. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [10] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 194 BewG: Bewertung des belasteten Grundstücks. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [11] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 2 GrEStG: Erbbaurechte als gleichgestellte Rechte. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [12] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 1 GrEStG: steuerbare Erwerbsvorgänge. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [13] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 8 GrEStG: Gegenleistung als Bemessungsgrundlage. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [14] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 9 GrEStG: Erbbauzins nicht als dauernde Last ausgenommen. Zugegriffen 16. Oktober 2026.