Was ist das Bewertungsgesetz?

Alles auf einen Blick

• Das Bewertungsgesetz regelt, wie Vermögen und wirtschaftliche Einheiten für steuerliche Zwecke bewertet werden.
• Es legt allgemeine Grundsätze fest, lässt aber für einzelne Bereiche besondere Bewertungsregeln zu.
• Je nach Vermögensart kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Anwendung.
• Besonders wichtig ist das Gesetz unter anderem für Grundbesitz, Betriebsvermögen und Anteile an Kapitalgesellschaften.
• Für die Praxis sind vor allem die richtige Einordnung des Bewertungsobjekts und die passende Bewertungsmethode entscheidend.

Bewertungsgesetz Definition

Das Bewertungsgesetz regelt, nach welchen Maßstäben Vermögen und wirtschaftliche Einheiten für steuerliche Zwecke zu bewerten sind. Seine allgemeinen Bewertungsvorschriften gelten nach § 1 Abs. 1 BewG für bundesrechtlich geregelte öffentlich-rechtliche Abgaben, soweit keine besonderen Bewertungsvorschriften eingreifen (§ 1 Abs. 2 BewG).

Wie wird das Bewertungsgesetz berücksichtigt?

Das Bewertungsgesetz wird in der Praxis stufenweise angewendet. Zuerst ist zu prüfen, ob die allgemeinen Bewertungsvorschriften der §§ 2 bis 16 BewG gelten oder ob der Zweite Teil des Bewertungsgesetzes oder ein anderes Steuergesetz eine Spezialregel enthält (§ 1 Abs. 1 und 2 BewG). Anschließend ist die wirtschaftliche Einheit abzugrenzen; dabei sind Verkehrsauffassung, Zweckbestimmung und wirtschaftliche Zusammengehörigkeit zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 1 bis 3 BewG).

Für die eigentliche Wertermittlung unterscheidet das Bewertungsgesetz nach Vermögensart und Bewertungsobjekt. Der Ausgangspunkt ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert (§ 9 Abs. 1 und 2 BewG). Für Wertpapiere, die am Stichtag an einer deutschen Börse zum Handel im regulierten Markt zugelassen sind, gilt der niedrigste notierte Kurs; für nicht unter § 11 Abs. 1 BewG fallende Anteile an Kapitalgesellschaften ist der gemeine Wert maßgeblich, der sich entweder aus Verkäufen unter fremden Dritten oder aus einer anerkannten Bewertungsmethode unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten ergibt, wobei der Substanzwert nicht unterschritten werden darf (§ 11 Abs. 1 und 2 BewG).

In bestimmten Fällen ordnet das Bewertungsgesetz gesonderte Feststellungen an, etwa für Grundbesitzwerte, den Wert des Betriebsvermögens oder des Anteils am Betriebsvermögen sowie für Anteile an Kapitalgesellschaften (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BewG). Grundbesitzwerte sind außerdem festzustellen, wenn sie für die Grunderwerbsteuer von Bedeutung sind (§ 151 Abs. 5 BewG).

Für die Grundsteuer enthält das Bewertungsgesetz ein eigenständiges Bewertungsverfahren. Grundsteuerwerte werden für inländischen Grundbesitz gesondert festgestellt (§ 219 Abs. 1 BewG). Steuerpflichtige müssen Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte abgeben, wenn die Finanzbehörde sie hierzu auffordert; die Behörde hat dafür eine Frist zu bestimmen, die mindestens einen Monat betragen soll. Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse sind auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres zusammengefasst anzuzeigen; die Anzeigefrist beträgt drei Monate ab Ablauf des Kalenderjahres der Änderung. Die Übermittlung erfolgt elektronisch, soweit nicht auf Antrag zur Vermeidung unbilliger Härten darauf verzichtet wird (§ 228 Abs. 1, 2 und 6 BewG).

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Börsennotierte Aktien nach § 11 Abs. 1 BewG

Für Wertpapiere, die am Stichtag an einer deutschen Börse zum Handel im regulierten Markt zugelassen sind, ist der niedrigste notierte Kurs am Stichtag maßgeblich (§ 11 Abs. 1 BewG). Im vereinfachten Beispiel hält eine Person 100 Aktien; der niedrigste Kurs am Stichtag beträgt 48,50 €.

Berechnung: 100 × 48,50 € = 4.850,00 €.

Ergebnis: Der nach § 11 Abs. 1 BewG anzusetzende Wert beträgt 4.850,00 €.

Beispiel 2: Vereinfachtes Ertragswertverfahren nach § 199 bis § 203 BewG

Das vereinfachte Ertragswertverfahren kann für nicht notierte Anteile an Kapitalgesellschaften oder Betriebsvermögen angewendet werden, wenn es nicht zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt (§ 199 Abs. 1 und 2 BewG). Der Jahresertrag wird regelmäßig aus den Betriebsergebnissen der letzten drei vor dem Bewertungsstichtag abgelaufenen Wirtschaftsjahre hergeleitet und mit dem Kapitalisierungsfaktor 13,75 multipliziert (§ 200 Abs. 1, § 201 Abs. 2, § 203 Abs. 1 BewG). Das vereinfachte Beispiel unterstellt drei bereits nach § 202 BewG bereinigte positive Betriebsergebnisse von 105.000,00 €, 112.000,00 € und 98.000,00 € sowie nicht betriebsnotwendiges Vermögen von 200.000,00 €.

Berechnung: (105.000,00 € + 112.000,00 € + 98.000,00 €) / 3 = 105.000,00 €; 105.000,00 € × 13,75 = 1.443.750,00 €; 1.443.750,00 € + 200.000,00 € = 1.643.750,00 €.

Ergebnis: Im Beispiel ergibt sich ein Wert nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren von 1.643.750,00 €.

Beispiel 3: Niedrigerer gemeiner Wert bei Grundbesitz nach § 198 BewG

Für Grundbesitzwerte ist der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert anzusetzen, wenn er am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis kommen regelmäßig ein Gutachten oder ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis in Betracht, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind (§ 198 Abs. 2 und 3 BewG). Im Beispiel beträgt der Regelwert 620.000,00 €; ein zeitnaher Kaufpreis weist 580.000,00 € nach.

Berechnung: 620.000,00 € − 40.000,00 € = 580.000,00 €.

Ergebnis: Im Beispiel ist statt des Regelwerts der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert von 580.000,00 € anzusetzen.

Ausnahmen und Besonderheiten

• Vorrang besonderer Vorschriften: Die allgemeinen Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes gelten nicht, soweit der Zweite Teil des Bewertungsgesetzes oder andere Steuergesetze besondere Bewertungsvorschriften enthalten (§ 1 Abs. 2 BewG).
• Niedrigerer Wertnachweis bei Grundbesitz: Für Grundbesitzwerte kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen; als Nachweis kommen regelmäßig ein Gutachten oder ein zeitnaher Kaufpreis in Betracht (§ 198 Abs. 1 bis 3 BewG).
• Vereinfachtes Ertragswertverfahren nur bei passendem Tatbestand: Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist keine allgemeine Hauptregel, sondern kann nur angewendet werden, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen des § 199 Abs. 1 oder 2 BewG erfüllt sind und das Verfahren nicht zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt (§ 199 Abs. 1 und 2 BewG).
• Föderale Abweichungen bei der Grundsteuer: Die im amtlichen Handbuch wiedergegebenen bundesgesetzlichen Vorschriften gelten bei der Grundsteuer nicht in den Ländern, die auf Grundlage des Artikel 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG eigene landesgesetzliche Regelungen erlassen haben, es sei denn, das jeweilige Landesgesetz erklärt eine bundesgesetzliche Regelung für entsprechend anwendbar; betroffen sind Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.
• Indexgebundene Aktualisierung einzelner Wertansätze: Die Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten für Wohnnutzung sind jährlich an den Verbraucherpreisindex anzupassen, und das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht den maßgebenden Verbraucherpreisindex im Bundessteuerblatt (§ 187 Abs. 3 Satz 1 bis 4 BewG). Für den Gebäudesachwert sind die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes maßgeblich; sie gelten für alle Bewertungsstichtage des folgenden Kalenderjahres, und das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes ebenfalls im Bundessteuerblatt (§ 190 Abs. 4 Satz 1 bis 4 BewG). Für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2026 liegen hierzu BMF-Schreiben vom 14. Januar 2026 vor.

Vorteile

• einheitliche Bewertungsmaßstäbe: Das Bewertungsgesetz schafft mit § 1, § 2 und § 9 BewG einen gemeinsamen Rahmen für Bewertungsfragen, soweit keine Spezialvorschrift eingreift.
• marktnahe Wertorientierung: Der gemeine Wert richtet sich nach dem Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und blendet ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse aus (§ 9 Abs. 2 und 3 BewG).
• differenzierte Bewertungsmethoden: Für Wertpapiere, Anteile an Kapitalgesellschaften, Grundbesitzwerte, Betriebsvermögen und Grundsteuerwerte enthält das Bewertungsgesetz unterschiedliche, jeweils speziell ausgestaltete Bewertungsregeln (§ 11 Abs. 1 und 2, § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3, § 199 bis § 203, § 219 Abs. 1 BewG).
• korrigierende Nachweismöglichkeit: Bei Grundbesitzwerten lässt das Bewertungsgesetz den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu und verhindert damit, dass der Regelwert zwingend bestehen bleibt (§ 198 Abs. 1 bis 3 BewG).

Nachteile

• hohe Methodenkomplexität: Das Bewertungsgesetz arbeitet mit mehreren Bewertungsansätzen, gesonderten Feststellungen, Anlagen und Spezialverfahren, die je nach Vermögensart wechseln.
• erheblicher Datenbedarf: Bei der Grundsteuerbewertung werden unter anderem Bodenwert, Nettokaltmiete, Mietniveaustufe, Grundstücksfläche, Grundstücksart und Gebäudealter benötigt; im Sachwertbereich kommen Regelherstellungskosten, Baupreisindex und Regionalfaktor hinzu.
• föderale Rechtsunterschiede: Im Grundsteuerrecht gilt das bundesgesetzliche Modell nicht einheitlich in allen Ländern, weil fünf Länder eigene landesgesetzliche Modelle geschaffen haben.
• laufende Mitwirkungspflichten: Bei Grundsteuerwerten bestehen Erklärungs- und Anzeigepflichten mit Mindestfrist von einem Monat für angeforderte Erklärungen, dreimonatiger Anzeigefrist für Änderungen und elektronischer Übermittlung, soweit kein Härtefall anerkannt wird (§ 228 Abs. 1, 2 und 6 BewG).

Fazit

Das Bewertungsgesetz ist das zentrale Bewertungsregelwerk des deutschen Steuerrechts, soweit Spezialnormen nichts anderes anordnen. Es verbindet allgemeine Leitlinien wie wirtschaftliche Einheit und gemeinen Wert mit besonderen Verfahren für Anteile, Betriebsvermögen, Grundbesitzwerte und Grundsteuerwerte. Seine Stärke liegt in der systematischen Differenzierung; seine praktische Schwierigkeit liegt in den vielen methodischen Verzweigungen, den indexabhängigen Aktualisierungen und den landesrechtlichen Abweichungen im Grundsteuerrecht. Für eine belastbare steuerliche Einordnung müssen deshalb immer Bewertungsstichtag, Vermögensart und die konkret einschlägige Spezialnorm zuerst bestimmt werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Für welche Steuern ist das Bewertungsgesetz wichtig?

Das Bewertungsgesetz gilt nach § 1 Abs. 1 BewG für bundesrechtlich geregelte öffentlich-rechtliche Abgaben, soweit sie durch Bundesfinanzbehörden oder Landesfinanzbehörden verwaltet werden und keine Spezialnorm eingreift. Praktische Schwerpunkte liegen unter anderem bei Grundbesitzwerten, Betriebsvermögen, Anteilen an Kapitalgesellschaften und der Grundsteuer (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BewG, § 219 Abs. 1 BewG).

Was ist eine wirtschaftliche Einheit im Bewertungsgesetz?

Eine wirtschaftliche Einheit ist der Bewertungsgegenstand, der für sich zu bewerten ist. Ob eine solche Einheit vorliegt, entscheidet sich nach den Anschauungen des Verkehrs; zu berücksichtigen sind die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter (§ 2 Abs. 1 BewG). Mehrere Wirtschaftsgüter kommen nur insoweit als wirtschaftliche Einheit in Betracht, als sie demselben Eigentümer gehören (§ 2 Abs. 2 BewG).

Wann gilt im Bewertungsgesetz der gemeine Wert?

Der gemeine Wert gilt immer dann, wenn das Bewertungsgesetz oder ein anderes Steuergesetz nichts anderes vorschreibt (§ 9 Abs. 1 BewG). Er bestimmt sich nach dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht (§ 9 Abs. 2 und 3 BewG).

Wie bewertet das Bewertungsgesetz Anteile an Kapitalgesellschaften?

Für Anteile an Kapitalgesellschaften, die nicht unter § 11 Abs. 1 BewG fallen, ist der gemeine Wert anzusetzen (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BewG). Lässt sich dieser Wert nicht aus Verkäufen unter fremden Dritten ableiten, die weniger als ein Jahr zurückliegen, ist er unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten der Kapitalgesellschaft oder nach einer anderen anerkannten, auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für nichtsteuerliche Zwecke üblichen Methode zu ermitteln; der Substanzwert darf nicht unterschritten werden (§ 11 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BewG).

Wann darf das Bewertungsgesetz das vereinfachte Ertragswertverfahren verwenden?

Das vereinfachte Ertragswertverfahren darf eingesetzt werden, wenn der gemeine Wert von nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften oder von Betriebsvermögen nach § 199 Abs. 1 oder 2 BewG unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten zu ermitteln ist und das Verfahren nicht zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt. Der Jahresertrag wird regelmäßig aus den letzten drei Wirtschaftsjahren hergeleitet, und der Kapitalisierungsfaktor beträgt 13,75 (§ 201 Abs. 2, § 203 Abs. 1 BewG).

Wie kann nach dem Bewertungsgesetz ein niedrigerer Grundstückswert nachgewiesen werden?

Ein niedrigerer Grundstückswert kann nach § 198 BewG nachgewiesen werden, wenn der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelte Wert. Als Nachweis dienen regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder qualifizierter Sachverständiger sowie ein zeitnaher Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind (§ 198 Abs. 1 bis 3 BewG).

Welche Bedeutung hat das Bewertungsgesetz für die Grundsteuer?

Für die Grundsteuer regelt das Bewertungsgesetz die Feststellung der Grundsteuerwerte und die zugehörigen Erklärungspflichten. Die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte wurde auf den 1. Januar 2022 für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025 durchgeführt (§ 266 Abs. 1 BewG). Grundsteuerwerte werden für inländischen Grundbesitz gesondert festgestellt (§ 219 Abs. 1 BewG). Dabei ist zu beachten, dass fünf Länder eigene landesgesetzliche Grundsteuermodelle geschaffen haben.

Quellen

• Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere § 1, § 2, § 9, § 11, § 151, § 198 bis § 203, § 218, § 219, § 228, § 265 und § 266, abgerufen am 9. März 2026.
• Bundesministerium der Finanzen, Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer, abgerufen am 9. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
• Bundesministerium der Finanzen, GrStH 2022/2025 – Vorwort, abgerufen am 9. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
• Bundesministerium der Finanzen, A 228 Erklärungs- und Anzeigepflicht, abgerufen am 9. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
• Bundesministerium der Finanzen, BMF-Schreiben vom 14. Januar 2026, Ermittlung des Gebäudesachwerts nach § 190 Bewertungsgesetz (BewG); Baupreisindizes zur Anpassung der Regelherstellungskosten aus der Anlage 24 BewG für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2026, abgerufen am 9. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
• Bundesministerium der Finanzen, BMF-Schreiben vom 14. Januar 2026, Ermittlung der Bewirtschaftungskosten nach § 187 BewG; Verbraucherpreisindizes für Deutschland zur Anpassung der Basiswerte für Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten für Wohnnutzung aus Anlage 23 BewG für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2026, abgerufen am 9. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)