Was ist die Kaufpreisaufteilung?

Alles auf einen Blick:

• Nur der Gebäudeanteil ist Grundlage der Gebäudeabschreibung.
• Der Gesamtkaufpreis folgt dem Verhältnis der tatsächlichen Verkehrswerte oder Teilwerte.
• Eine Vertragsaufteilung gilt grundsätzlich, sofern sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist.
• Die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) dient typisierter Aufteilung oder Plausibilitätsprüfung.

Kaufpreisaufteilung Definition

Die Kaufpreisaufteilung bezeichnet die Zuordnung des Gesamtkaufpreises eines bebauten Grundstücks zu den erworbenen Bestandteilen, vor allem Gebäude und Grund und Boden. Sie ist für die Absetzung für Abnutzung (AfA) des Gebäudes bedeutsam, weil § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz (EStG) die Abschreibung des Gebäudes an dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten knüpft, während der Boden nicht abgeschrieben wird ^[1]. Die Aufteilung betrifft damit nicht bloß eine Vertragszahl, sondern die steuerliche Bemessungsgrundlage. Maßgeblich ist grundsätzlich das Verhältnis der tatsächlichen Verkehrswerte oder Teilwerte ^{[2] [3]}. Die Gebäudeabschreibung baut auf dem ermittelten Gebäudeanteil auf.

Wie wird die Kaufpreisaufteilung berücksichtigt?

Wertanteile statt Restwert

Zunächst werden Boden- und Gebäudewert gesondert ermittelt. Anschließend wird der Gesamtpreis im Verhältnis dieser Werte verteilt. Für die Gebäudequote wird der Gebäudewert durch die Summe beider Werte geteilt. Die Quote wird auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis angewandt. Das ist keine Restwertmethode, bei der einfach ein Bodenwert vom Gesamtpreis abgezogen wird. Je nach Objekt kommen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren in Betracht. Die Auswahl richtet sich nach den tatsächlichen Verhältnissen. Der ermittelte Gebäudeanteil und die Zuordnung weiterer Anschaffungskosten sind anschließend getrennt zu prüfen.

Nebenkosten einzeln zuordnen

Die Kaufpreisquote beantwortet nicht, wie jede weitere Ausgabe einzuordnen ist. Nach § 255 Absatz 1 Handelsgesetzbuch (HGB) gehören Aufwendungen für Erwerb und betriebsbereiten Zustand zu den Anschaffungskosten, soweit sie einzeln zugeordnet werden können. Erfasst sind auch Nebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten. Direkt zurechenbare Ausgaben sind deshalb von gemeinsamen Erwerbskosten zu unterscheiden. Nur der Gebäudeanteil bildet die entsprechende AfA-Grundlage. Herstellungskosten folgen dagegen § 255 Absatz 2 HGB, etwa bei Erweiterung oder wesentlicher Verbesserung. Eine spätere Baumaßnahme ist daher gesondert von der ursprünglichen Kaufpreisquote zu beurteilen ^[4].

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Kaufpreis nach Wertrelation

Für einen Immobilienerwerb 2026 seien ausschließlich zur Veranschaulichung ein Gebäudewert von 300.000 Euro und ein Bodenwert von 100.000 Euro vorgegeben. Zusammen ergeben die Werte 400.000 Euro. Der vereinbarte Gesamtkaufpreis betrage 480.000 Euro. Unterstellt wird, dass die vorgegebenen Werte sachgerecht die Wertrelation abbilden und keine abweichende wirksame Vertragsaufteilung zu würdigen ist. Die Rechnung zeigt nur eine rechnerische Kaufpreiszuordnung, keine Feststellung des Verkehrswerts, keine konkrete AfA und keine Steuerfestsetzung. Erwerbsnebenkosten, Umsatzsteuer, Mobiliar und Instandhaltungsrücklage sind nicht einbezogen. Die Gebäude-AfA hängt außerdem von den einschlägigen gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Berechnung: 300.000 Euro + 100.000 Euro = 400.000 Euro. 300.000 / 400.000 = 0,75. 480.000 Euro × 0,75 = 360.000 Euro. 480.000 Euro − 360.000 Euro = 120.000 Euro.

Ergebnis: 360.000 Euro entfallen rechnerisch auf das Gebäude.

Beispiel 2: Zuordenbare Erwerbsnebenkosten

Bei einem anderen Immobilienerwerb 2026 seien Gebäude und Boden mit einer objektbezogen ermittelten Wertrelation von 60 zu 40 vorgegeben. Der Kaufpreis betrage 300.000 Euro. Zusätzlich fallen hypothetisch 20.000 Euro Anschaffungsnebenkosten an, die nach der Annahme beiden Bestandteilen zuzuordnen sind und deshalb in dieser Rechnung im selben Verhältnis verteilt werden. Unterstellt wird, dass keine abweichende Einzelzuordnung geboten ist. Nicht berücksichtigt werden Umsatzsteuer, Mobiliar und eine Instandhaltungsrücklage. Die Rechnung bestimmt weder Verkehrswerte noch eine konkrete AfA oder Steuerfestsetzung. Sie verdeutlicht, dass Kaufpreis und zuordenbare Nebenkosten getrennt angesetzt werden.

Berechnung: 300.000 Euro × 0,6 = 180.000 Euro. 20.000 Euro × 0,6 = 12.000 Euro. 180.000 Euro + 12.000 Euro = 192.000 Euro.

Ergebnis: 192.000 Euro bilden unter den Annahmen die Gebäude-Anschaffungskosten.

Ausnahmen und Besonderheiten

Vertragliche Aufteilung und Zweifel

Eine im Kaufvertrag vereinbarte und tatsächlich bezahlte Aufteilung ist grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Sie bindet jedoch nicht bei Anhaltspunkten für eine zum Schein getroffene Vereinbarung oder Gestaltungsmissbrauch. Das Finanzgericht prüft, ob nennenswerte Zweifel bestehen und verifiziert das Ergebnis anhand sämtlicher maßgeblicher Umstände des Erwerbs. Eine Abweichung von Bodenrichtwerten ist nur ein Indiz und kann durch andere Indizien entkräftet werden. Ausstattung, Renovierungen, Nutzbarkeit und Grundstücksmerkmale sind in der Gesamtwürdigung zu berücksichtigen. Korrigiert wird erst, wenn die Aufteilung reale Wertverhältnisse verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

BMF-Arbeitshilfe und gerichtliche Bewertung

Die im März 2026 aktualisierte BMF-Arbeitshilfe ermöglicht ein typisiertes Verfahren zur eigenen Aufteilung oder zur Plausibilitätsprüfung. Sie ist jedoch keine verbindliche Wertgarantie. Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied 2020, dass die damals geprüfte Arbeitshilfe eine vertragliche Aufteilung nicht ohne Weiteres ersetzen durfte, weil sie die Methodenwahl auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren verengte und den damaligen Anforderungen an die Verkehrswertermittlung nicht genügte. Diese Entscheidung bezog sich auf die damalige Arbeitshilfe. Ihre Kritik lässt sich nicht ungeprüft als Urteil über die Version 2026 ausgeben. Bei streitiger Bewertung kann eine sachverständige Wertermittlung erforderlich sein.

Vorteile

• steuerlich relevante Bemessungsgrundlage: Der Gebäudeanteil lässt sich als Grundlage der Gebäude-AfA bestimmen.
• wertbezogene Verteilung: Die gesondert ermittelten Werte bestimmen das Verhältnis der Kaufpreiszuordnung.
• prüfbare Vertragswerte: Eine dokumentierte Vertragsaufteilung kann grundsätzlich bei der Besteuerung zugrunde liegen.

Nachteile

• nichtabschreibbarer Bodenanteil: Der dem Grund und Boden zugewiesene Anteil erhöht nicht die Gebäude-AfA.
• begründungsbedürftige Vertragsabweichung: Unplausible Vertragswerte können eine Prüfung der tatsächlichen Wertverhältnisse auslösen.
• begrenzte Typisierung: Die BMF-Arbeitshilfe garantiert keinen zutreffenden Verkehrswert für jedes Objekt.

Jetzt unverbindlich anfragen & Steuerberater finden!

Fazit

Für die steuerliche Behandlung zählt nicht allein die im Vertrag genannte Quote, sondern die tragfähige Zuordnung des Kaufpreises zu Gebäude und Boden. Ausgangspunkt ist grundsätzlich das Verhältnis ihrer tatsächlichen Werte, nicht eine Restwertrechnung. Vertragliche Werte verdienen Beachtung, müssen aber wirtschaftlich plausibel sein. Nebenkosten sind anhand ihrer konkreten Zuordenbarkeit gesondert zu prüfen. Die BMF-Arbeitshilfe kann 2026 typisiert unterstützen, liefert jedoch keine Wertgarantie. Wer eine wesentliche Abweichung oder Besonderheit erkennt, sollte die Wertansätze und ihre Herleitung prüfen lassen, bevor die Gebäude-AfA angesetzt wird.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann gilt regelmäßig ein AfA-Satz von zwei Prozent?

Zwei Prozent gelten nach § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b EStG für Gebäude, die vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, soweit sie nicht unter Nummer 1 fallen. Maßgeblich ist die Fertigstellung, nicht das Kaufjahr. Ein Erwerb im Jahr 2026 begründet deshalb nicht automatisch den Dreiprozent-Satz. Abschreibbar bleibt nur die zugeordnete Gebäudekostenbasis, nicht der Bodenanteil. Die Rechnung setzt eine einkünftebezogene Nutzung voraus und bestimmt noch keine persönliche Einkommensteuerbelastung.

Wie ist eine Eigentumswohnung mit Stellplatz einzuordnen?

Ein mitgekaufter Stellplatz ist nicht ohne Prüfung dem Gebäudeanteil der Wohnung gleichzusetzen. Bei einer Eigentumswohnung können neben dem Sondereigentum auch Miteigentumsanteile am Grundstück und Sondernutzungsrechte erworben werden. Die BFH-Entscheidung IX R 26/19 betraf eine Wohnung mit Doppelgaragenplatz und zeigt, dass solche Objektbestandteile bei der Wertermittlung konkret zu berücksichtigen sein können. Daraus folgt keine allgemeine feste Quote für Stellplätze. Maßgeblich bleibt die sachgerechte Bewertung der erworbenen Bestandteile und deren Zuordnung. Für die steuerliche Rechnung sollten Kaufvertrag und Bewertungsgrundlage deshalb erkennen lassen, welche Werte Wohnung, Bodenanteil und Stellplatz betreffen.

Wie wirken sich Anschaffungspreisminderungen aus?

Anschaffungspreisminderungen sind nach § 255 Absatz 1 Satz 3 HGB abzusetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Es ist daher zu unterscheiden, ob eine Minderung gerade das Gebäude, den Boden oder den gemeinsamen Erwerb betrifft. Die ursprüngliche Quote ersetzt diese Zuordnung nicht. Auch eine erst später gewährte Minderung ist nicht allein wegen des Zahlungszeitpunkts unbeachtlich. Entscheidend bleibt der Bezug zum Anschaffungspreis. Die Vorschrift beantwortet dagegen nicht pauschal, wie eine eigenständige Schadenersatzleistung oder jede andere spätere Zahlung steuerlich zu behandeln ist.

Wann entstehen anschaffungsnahe Herstellungskosten?

§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG erfasst bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Gebäudeanschaffung ^[5]. Übersteigen die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gehören sie zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Erweiterungsaufwendungen und üblicherweise jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten zählen nicht in diese besondere Prüfung hinein. Für Werbungskosten gilt die Regel entsprechend (§ 9 Absatz 5 EStG) ^[6]. Die Gebäudequote ist somit auch für diese Bezugsgröße wichtig. Sie entscheidet aber nicht allein, welche konkreten Maßnahmen einzubeziehen sind oder ob bereits andere Herstellungskosten vorliegen.

Welche Rolle spielt eine abweichende tatsächliche Nutzungsdauer?

Eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann für die Gebäude-AfA relevant sein, ersetzt aber nicht die Kaufpreisaufteilung. § 7 Absatz 4 EStG sieht für bestimmte Gebäude vor, dass bei einer tatsächlichen Nutzungsdauer unter den gesetzlich genannten Zeiträumen anstelle der dortigen Sätze die entsprechenden Abschreibungen vorgenommen werden können. Zunächst muss deshalb der Gebäudeanteil an den Anschaffungskosten bestimmt werden. Erst danach stellt sich die Frage nach dem anzuwendenden AfA-Maßstab und den gesetzlichen Voraussetzungen. Die Kaufpreisquote beantwortet nicht, welche Nutzungsdauer im konkreten Fall zutrifft oder ob sie nachgewiesen ist.

Quellen

• [1] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 7 EStG: Gebäudekostenbasis, Sätze und tatsächliche Nutzungsdauer. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [2] Bundesfinanzhof, BFH, Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19: damalige Arbeitshilfe und Vertragswerte. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [3] Bundesministerium der Finanzen, BMF-Arbeitshilfe, aktualisiert 16. März 2026: HTML-Zweckbeschreibung. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [4] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 255 HGB: Anschaffungs-, Herstellungskosten und Preisminderungen. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [5] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG: anschaffungsnahe Herstellungskosten. Zugegriffen 16. Oktober 2026.
• [6] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 9 Absatz 5 EStG: entsprechende Anwendung bei Werbungskosten. Zugegriffen 16. Oktober 2026.