Was ist der Immobilienfonds?

Alles auf einen Blick

• Ein Immobilienfonds liegt steuerlich vor, wenn nach den Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 Prozent des Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften angelegt werden.
• Für diese Quote zählt das Aktivvermögen ohne Verbindlichkeiten.
• Auf Anlegerebene sind vor allem Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen relevant.
• Bei Immobilienfonds sind 60 Prozent der Erträge steuerfrei; bei Auslands-Immobilienfonds sind 80 Prozent der Erträge steuerfrei.
• Der Basiszins für die Berechnung der Vorabpauschale 2026 beträgt 3,20 Prozent.

Immobilienfonds Definition

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die gemäß den Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 Prozent ihres Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften anlegen (§ 2 Abs. 9 Satz 1 InvStG). Für die Ermittlung dieser Quote ist auf den Wert der Vermögensgegenstände ohne Berücksichtigung von Verbindlichkeiten abzustellen (§ 2 Abs. 9a Satz 1 InvStG).

Wie wird der Immobilienfonds berücksichtigt?

Steuerlich ist zwischen der Ebene des Fonds und der Ebene des Anlegers zu unterscheiden. Der Investmentfonds ist grundsätzlich steuerbefreit; steuerpflichtig bleiben aber insbesondere inländische Beteiligungseinnahmen, inländische Immobilienerträge und sonstige inländische Einkünfte (§ 6 Abs. 2 Sätze 1 bis 3 InvStG). Inländische Immobilienerträge sind vor allem Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von im Inland belegenen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten sowie Gewinne aus deren Veräußerung (§ 6 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG).

Beim Anleger sind drei Tatbestände maßgeblich: Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteilen (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 InvStG). Die Vorabpauschale entsteht nur, soweit die Ausschüttungen eines Kalenderjahres den Basisertrag unterschreiten; sie gilt am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen (§ 18 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 InvStG). Gewinne aus der Veräußerung mindern sich um bereits angesetzte Vorabpauschalen; diese sind dabei ungeachtet einer möglichen Teilfreistellung in voller Höhe zu berücksichtigen (§ 19 Abs. 1 Sätze 3 und 4 InvStG).

Für Immobilienfonds gilt eine Immobilienteilfreistellung von 60 Prozent, für Auslands-Immobilienfonds eine Auslands-Immobilienteilfreistellung von 80 Prozent (§ 20 Abs. 3 Sätze 1 und 2 InvStG). Die Immobilienteilfreistellung oder Auslands-Immobilienteilfreistellung schließt die Aktienteilfreistellung aus (§ 20 Abs. 3 Satz 3 InvStG). Im Steuerabzug beschränkt sich die Berücksichtigung bei im Privatvermögen gehaltenen Investmentanteilen auf den steuerpflichtigen Teil der Kapitalerträge.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Ausschüttung aus einem Immobilienfonds

Vereinfachtes Beispiel für einen steuerpflichtigen Anleger im Privatvermögen:Rechnung: 10.000,00 € × 60 % = 6.000,00 € steuerfrei.10.000,00 € − 6.000,00 € = 4.000,00 € steuerpflichtig.

Ergebnis: 4.000,00 Euro sind als Investmentertrag steuerpflichtig.

Beispiel 2: Ausschüttung aus einem Auslands-Immobilienfonds

Vereinfachtes Beispiel für einen steuerpflichtigen Anleger im Privatvermögen:Rechnung: 10.000,00 € × 80 % = 8.000,00 € steuerfrei.10.000,00 € − 8.000,00 € = 2.000,00 € steuerpflichtig.

Ergebnis: 2.000,00 Euro sind als Investmentertrag steuerpflichtig.

Beispiel 3: Vorabpauschale 2026 bei einem Immobilienfonds

Vereinfachtes Beispiel: Rücknahmepreis zu Jahresbeginn 20.000,00 €, Ausschüttungen 0,00 €, letzter Rücknahmepreis des Jahres 20.800,00 €.Rechnung Basisertrag: 20.000,00 € × (70 % × 3,20 %) = 20.000,00 € × 2,24 % = 448,00 €.Der Mehrbetrag zwischen erstem und letztem Rücknahmepreis zuzüglich Ausschüttungen beträgt 800,00 €; die Begrenzung des § 18 Abs. 1 Satz 3 InvStG greift daher nicht ein.Rechnung Teilfreistellung: 448,00 € × 60 % = 268,80 € steuerfrei.448,00 € − 268,80 € = 179,20 € steuerpflichtig.

Ergebnis: Für das Kalenderjahr 2026 beträgt die steuerpflichtige Vorabpauschale in diesem Beispiel 179,20 Euro.

Ausnahmen und Besonderheiten

Ein Auslands-Immobilienfonds liegt nur vor, wenn nach den Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 Prozent des Aktivvermögens in ausländische Immobilien und Auslands-Immobiliengesellschaften angelegt werden (§ 2 Abs. 9 Satz 2 InvStG). Dann beträgt die Teilfreistellung 80 Prozent statt 60 Prozent (§ 20 Abs. 3 Satz 2 InvStG).

Die Eigenschaft als Immobilienfonds ist quotenabhängig. Verstößt der Investmentfonds wesentlich gegen die Anlagebedingungen und unterschreitet er dabei die maßgebliche Immobilienfondsquote, endet die Eigenschaft als Immobilienfonds (§ 2 Abs. 9 Satz 7 i. V. m. § 2 Abs. 6 Satz 4 InvStG).

Während der Abwicklung eines Investmentfonds gelten Ausschüttungen eines Kalenderjahres insoweit als steuerfreie Kapitalrückzahlung, wie der letzte in diesem Kalenderjahr festgesetzte Rücknahmepreis die fortgeführten Anschaffungskosten unterschreitet. Diese Sonderregel gilt höchstens für einen Zeitraum von fünf Kalenderjahren nach dem Kalenderjahr, in dem die Abwicklung beginnt (§ 17 Abs. 1 Sätze 1 und 4 InvStG).

Bei Ausschüttungen eines ausländischen Investmentfonds wird eine Freistellung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens nur gewährt, wenn der Fonds im Quellenstaat der allgemeinen Ertragsbesteuerung unterliegt und die Ausschüttung zu mehr als 50 Prozent auf nicht steuerbefreiten Einkünften des Fonds beruht (§ 16 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG).

Vorteile

• hohe Teilfreistellung: Bei Immobilienfonds sind 60 Prozent der Erträge steuerfrei; bei Auslands-Immobilienfonds sind 80 Prozent der Erträge steuerfrei.

• klare Besteuerungsstruktur: Das Gesetz ordnet die Besteuerung auf Anlegerebene an drei zentrale Tatbestände an: Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinne.

• begrenzte Fondsbesteuerung: Der Investmentfonds ist grundsätzlich steuerbefreit; steuerpflichtig bleiben nur die im Gesetz ausdrücklich genannten inländischen Einkünfte.

• steuerentlastender Steuerabzug: Bei im Privatvermögen gehaltenen Anteilen beschränkt sich der Steuerabzug auf die steuerpflichtigen Teile der Kapitalerträge.

Nachteile

• laufende Vorabpauschale: Auch ohne Ausschüttung kann ein steuerpflichtiger Investmentertrag entstehen, wenn die Ausschüttungen den Basisertrag unterschreiten.

• inländische Fondsbesteuerung: Inländische Immobilienerträge sind auf Fondsebene nicht von der Steuerbefreiung umfasst.

• quotenabhängige Begünstigung: Die Einordnung als Immobilienfonds hängt fortlaufend von der gesetzlichen Mindestquote ab.

• ausgeschlossene Kumulation: Die Immobilienteilfreistellung oder Auslands-Immobilienteilfreistellung schließt die Aktienteilfreistellung aus.

• enge DBA-Freistellung: Bei ausländischen Investmentfonds gelten für eine DBA-Freistellung zusätzliche Voraussetzungen.

Fazit

Immobilienfonds sind im Investmentsteuerrecht klar definierte Investmentfonds mit einer fortlaufenden Immobilienquote von mehr als 50 Prozent. Für Anleger besonders wichtig sind die drei steuerlichen Anknüpfungspunkte Ausschüttung, Vorabpauschale und Veräußerungsgewinn. Die Teilfreistellung von 60 Prozent beziehungsweise 80 Prozent kann die steuerpflichtigen Erträge deutlich mindern, greift aber nur innerhalb der gesetzlichen Systematik. Wer Anteile hält oder veräußert, sollte deshalb immer prüfen, welche Fondsart vorliegt und ob die Quote dauerhaft eingehalten wird.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist der steuerliche Unterschied zwischen Immobilienfonds und Auslands-Immobilienfonds?

Der Unterschied liegt in der Anlagestruktur und in der Höhe der Teilfreistellung. Ein Immobilienfonds investiert fortlaufend zu mehr als 50 Prozent seines Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften; ein Auslands-Immobilienfonds investiert fortlaufend zu mehr als 50 Prozent in ausländische Immobilien und Auslands-Immobiliengesellschaften. Daraus folgen 60 Prozent beziehungsweise 80 Prozent steuerfreie Erträge.

Welche Erträge sind bei einem Immobilienfonds steuerlich relevant?

Relevante Investmenterträge sind Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteilen. Diese drei Tatbestände bilden die gesetzliche Grundsystematik der Anlegerbesteuerung bei Investmentfonds.

Wann entsteht bei einem Immobilienfonds eine Vorabpauschale?

Eine Vorabpauschale entsteht, wenn die Ausschüttungen eines Kalenderjahres den Basisertrag unterschreiten. Der Basisertrag berechnet sich aus dem Rücknahmepreis zu Jahresbeginn multipliziert mit 70 Prozent des Basiszinses. Im Jahr des Erwerbs mindert sich die Vorabpauschale um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat des Erwerbs vorangeht. Für die Vorabpauschale 2026 beträgt der vom BMF bekannt gemachte Basiszins 3,20 Prozent; als zugeflossen gilt sie am 4. Januar 2027.

Wie wirken sich bereits angesetzte Vorabpauschalen bei der Veräußerung aus?

Bereits angesetzte Vorabpauschalen mindern den Gewinn aus der Veräußerung von Investmentanteilen. Das Gesetz ordnet ausdrücklich an, dass diese Vorabpauschalen ungeachtet einer möglichen Teilfreistellung in voller Höhe zu berücksichtigen sind.

Wann kann die Eigenschaft als Immobilienfonds entfallen?

Die Eigenschaft als Immobilienfonds entfällt, wenn der Fonds wesentlich gegen seine Anlagebedingungen verstößt und dabei die maßgebliche Immobilienfondsquote unterschreitet. Die steuerliche Begünstigung ist deshalb nicht nur von der Fondsbezeichnung, sondern von der tatsächlich eingehaltenen Quote abhängig.

Welche Besonderheit gilt während der Abwicklung des Fonds?

Während der Abwicklung können Ausschüttungen ganz oder teilweise als steuerfreie Kapitalrückzahlung gelten. Maßgeblich ist, ob der letzte im Kalenderjahr festgesetzte Rücknahmepreis unter den fortgeführten Anschaffungskosten liegt. Diese Sonderregel ist auf höchstens fünf Kalenderjahre nach Beginn der Abwicklung begrenzt.

Quellen

• Investmentsteuergesetz (InvStG), aktuelle Fassung, Vollzitat und letzter Änderungsstand; abgerufen am 8. April 2026: https://www.gesetze-im-internet.de/invstg_2018/InvStG.pdf
• Investmentsteuergesetz (InvStG), § 2 Begriffsbestimmungen und § 2 Abs. 9a zur Ermittlung des Aktivvermögens; abgerufen am 8. April 2026: https://ksth.bundesfinanzministerium.de/ksth/2022/C-Anhaenge/Anhang-07/inhalt.html
• Investmentsteuergesetz (InvStG), § 6 Körperschaftsteuerpflicht eines Investmentfonds; abgerufen am 8. April 2026: https://ksth.bundesfinanzministerium.de/ksth/2022/C-Anhaenge/Anhang-07/inhalt.html
• Investmentsteuergesetz (InvStG), §§ 16 bis 20 zu Investmenterträgen, Vorabpauschale, Veräußerungsgewinnen und Teilfreistellung; abgerufen am 8. April 2026: https://ksth.bundesfinanzministerium.de/ksth/2022/C-Anhaenge/Anhang-07/inhalt.html
• Bundesministerium der Finanzen, BMF-Schreiben vom 13. Januar 2026: Basiszins zur Berechnung der Vorabpauschale gemäß § 18 Abs. 4 InvStG; abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Investmentsteuer/2026-01-13-basiszins-berechnung-vorabpauschale.pdf?__blob=publicationFile&v=1
• EStH 2025, Anhang 19 I – Kapitalvermögen, Hinweise zum Steuerabzug bei Teilfreistellung; abgerufen am 8. April 2026: https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-19/I/inhalt.html
• EStH 2025, Anhang 19 II – Kapitalvermögen, Beispiel zum Auslands-Immobilienfonds; abgerufen am 8. April 2026: https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-19/II/inhalt.html