Alles auf einen Blick:
- Die reformierte Grundsteuer wird ab 1. Januar 2025 auf Basis neuer Messzahlen erhoben.
- Die Steuermesszahl für Wohngrundstücke beträgt 0,31 Promille (0,00031) des Grundsteuerwerts nach § 15 Absatz 1 GrStG.
- Die Steuermesszahl für Gewerbegrundstücke beträgt 0,34 Promille (0,00034) des Grundsteuerwerts nach § 15 Absatz 1 GrStG.
- 5 Bundesländer (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) haben eigene Grundsteuermodelle eingeführt, die vom Bundesmodell abweichen.
- Sozialwohnungen mit Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz erhalten eine Ermäßigung von 25 Prozent auf die Steuermesszahl nach § 15 Absatz 2 GrStG.
Grundsteuer Definition
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz, die von den Gemeinden erhoben wird. Nach der Grundsteuerreform 2025 wird die Steuer neu auf Basis des reformierten Rechts berechnet und ermittelt den Grundsteuerwert typisiert anhand von Bodenrichtwerten, statistischen Nettokaltmieten, Baujahr und Grundstücksflächen. Die Grundsteuer stellt eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen dar und wird von Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden getragen. Die Berechnung erfolgt durch Multiplikation von Grundsteuerwert, Steuermesszahl nach § 15 GrStG und dem kommunalen Hebesatz.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer wird in 2 Schritten berechnet. Zunächst wird der Grundsteuerwert des Grundstücks typisiert ermittelt, basierend auf Bodenrichtwerten, statistischen Nettokaltmieten (nicht individuellen Mietverträgen), Baujahr und Grundstücksflächen. Anschließend wird dieser Wert mit der Messzahl multipliziert, die zwischen Wohngrundstücken und Gewerbegrundstücken unterscheidet.
Berechnung für Wohngrundstücke
Für Wohngrundstücke gilt eine Steuermesszahl von 0,31 Promille (0,00031) nach § 15 Absatz 1 GrStG. Der Gemeinderat legt einen Hebesatz fest, der die endgültige Grundsteuer bestimmt. Der Hebesatz wird kommunal festgelegt und variiert erheblich je Gemeinde; 2025 haben viele Gemeinden ihre Hebesätze neu bestimmt.
Berechnung für Gewerbegrundstücke
Für Gewerbegrundstücke gilt eine Steuermesszahl von 0,34 Promille (0,00034) nach § 15 Absatz 1 GrStG. Bei Gewerbegrundstücken erfolgt seit dem Erhebungszeitraum 2025 eine Kürzung des Gewerbeertrags in Höhe der im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfassten Grundsteuer nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG n.F., um eine Doppelbelastung mit Grundsteuer und Gewerbesteuer zu vermeiden. Der kommunale Hebesatz wird ebenfalls vom Gemeinderat festgelegt.
Besonderheiten in einzelnen Bundesländern
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuermodelle eingeführt, die vom Bundesmodell abweichen. In Hamburg gilt für die Grundsteuer B ein einheitlicher Hebesatz von 975 Prozent. Die Steuermesszahl in Hamburg beträgt 70 Prozent (0,70) für Wohnflächen und 87 Prozent (0,87) für gewerbliche Nutzflächen. Bremen wendet das Bundesmodell für die Bewertung an, hat jedoch eigene Steuermesszahlen festgelegt: 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,75 Promille für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke nach § 1 Abs. 1 Bremisches Grundsteuermesszahlengesetz (BremGrStMG). Der Hebesatz in der Stadt Bremen beträgt 755 Prozent.
Erklärung und Anmeldung
Die Grundsteuererklärung muss nach der Grundsteuerreform elektronisch über ELSTER eingereicht werden. Länderspezifische Formulare sind für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Niedersachsen und weitere Bundesländer verfügbar. Die Anmeldung erfolgt digital über das ELSTER-Portal.
Praktische Beispiele
Beispiel 1: Wohngrundstück in einer Standardgemeinde
Ein Wohngrundstück hat einen Grundsteuerwert von 200.000 Euro. Die Steuermesszahl beträgt 0,31 Promille (0,00031) nach § 15 Absatz 1 GrStG. Die Gemeinde hat einen Hebesatz von 500 Prozent festgelegt. Die Grundsteuer wird wie folgt berechnet:
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Grundsteuerwert | 200.000 Euro |
| × Steuermesszahl (0,31 ‰) | 62 Euro |
| × Hebesatz (500 %) | 310 Euro |
| = Jährliche Grundsteuer | 310 Euro |
Ergebnis: Der Eigentümer zahlt jährlich 310 Euro Grundsteuer für sein Wohngrundstück.
Beispiel 2: Gewerbegrundstück mit Gewerbesteuerkürzung
Ein Gewerbegrundstück hat einen Grundsteuerwert von 150.000 Euro. Die Steuermesszahl beträgt 0,34 Promille (0,00034) nach § 15 Absatz 1 GrStG. Der Gemeinderat hat einen Hebesatz von 450 Prozent festgelegt. Die Grundsteuer wird wie folgt berechnet:
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Grundsteuerwert | 150.000 Euro |
| × Steuermesszahl (0,34 ‰) | 51 Euro |
| × Hebesatz (450 %) | 229,50 Euro |
| = Jährliche Grundsteuer | 229,50 Euro |
Ergebnis: Der Unternehmer zahlt jährlich 229,50 Euro Grundsteuer. Hinweis: Die Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG n.F. erfolgt bei der Gewerbesteuerberechnung (seit Erhebungszeitraum 2025 um die als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer), nicht bei der Grundsteuer selbst.
Beispiel 3: Sozialwohnung mit Ermäßigung
Eine geförderte Sozialwohnung hat einen Grundsteuerwert von 100.000 Euro. Die Steuermesszahl wird nach § 15 Absatz 2 GrStG um 25 Prozent ermäßigt: von 0,31 Promille auf 0,2325 Promille (0,000233). Der Hebesatz liegt bei 500 Prozent. Die Grundsteuer wird wie folgt berechnet:
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Grundsteuerwert | 100.000 Euro |
| × Ermäßigte Steuermesszahl (0,2325 ‰) | 23,25 Euro |
| × Hebesatz (500 %) | 116,25 Euro |
| = Jährliche Grundsteuer | 116,25 Euro |
Ergebnis: Der Eigentümer einer geförderten Sozialwohnung zahlt jährlich 116,25 Euro Grundsteuer. Die Ermäßigung wird direkt auf die Steuermesszahl angewendet.
Ausnahmen und Besonderheiten
Geförderte Sozialwohnungen mit Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz erhalten eine Ermäßigung von 25 Prozent auf die Steuermesszahl nach § 15 Absatz 2 GrStG. Diese Ermäßigung soll den Bau und die Erhaltung von preiswertem Wohnraum fördern. Die 5 Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben Abweichungsgesetze erlassen und nutzen eigene Grundsteuermodelle, die vom Bundesmodell abweichen. In Hamburg beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer B einheitlich 975 Prozent, was deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt. Für denkmalgeschützte Gebäude wird die Steuermesszahl um 10 Prozent ermäßigt nach § 15 Absatz 5 GrStG.
Vorteile
reformierte Berechnung: Die neue Grundsteuer ermittelt den Grundsteuerwert typisiert (Bodenrichtwerte, statistische Nettokaltmieten, Baujahr) und ist dadurch gerechter verteilt als das alte System.
elektronische Abwicklung: Die Grundsteuererklärung erfolgt digital über ELSTER, was den administrativen Aufwand für Eigentümer reduziert.
Förderung von Sozialwohnungen: Geförderte Sozialwohnungen erhalten eine Ermäßigung von 25 Prozent auf die Steuermesszahl, was den Bau von preiswertem Wohnraum unterstützt.
Transparente Steuermesszahlen: Die bundesweit einheitlichen Steuermesszahlen von 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke bieten Planungssicherheit.
Kommunale Flexibilität: Gemeinden können Hebesätze anpassen, um ihre Einnahmen zu steuern und lokale Bedürfnisse zu berücksichtigen.
Nachteile
unterschiedliche Hebesätze: Die Hebesätze variieren stark zwischen Gemeinden und Bundesländern, was zu unterschiedlichen Belastungen führt.
regionale Ungleichheit: Bundesländer mit eigenen Modellen wie Hamburg weisen deutlich höhere Hebesätze auf als andere Regionen.
komplexe Berechnung: Die Ermittlung des Grundsteuerwerks erfordert spezialisiertes Fachwissen und kann für Eigentümer undurchsichtig wirken.
jährliche Zahlungsverpflichtung: Grundstückseigentümer müssen unabhängig von Einkommen oder Vermietungserfolg die Grundsteuer zahlen.
Anpassung an neue Regeln: Die Umstellung auf die reformierte Grundsteuer ab 2025 erfordert neue Erklärungen und Anpassungen der Verwaltungsprozesse.
Fazit
Die Grundsteuer wird ab 1. Januar 2025 nach reformiertem Recht mit neuen Steuermesszahlen von 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke nach § 15 GrStG erhoben. Die elektronische Abwicklung über ELSTER vereinfacht die Anmeldung, während die Förderung von Sozialwohnungen durch eine 25-prozentige Ermäßigung der Steuermesszahl soziale Gerechtigkeit fördert. Allerdings führen unterschiedliche Hebesätze zwischen Gemeinden und eigene Grundsteuermodelle in 5 Bundesländern zu erheblichen regionalen Unterschieden in der Belastung. Eigentümer sollten ihre individuellen Grundsteuerbeträge überprüfen und bei Unklarheiten einen Steuerberater konsultieren, um die neuen Regelungen optimal zu nutzen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann wird die reformierte Grundsteuer erhoben?
Die reformierte Grundsteuer wird ab 1. Januar 2025 auf Basis des neuen Grundsteuerreformgesetzes erhoben. Alle Grundstückseigentümer müssen ihre Grundsteuererklärung elektronisch über ELSTER einreichen.
Wie unterscheiden sich die Steuermesszahlen zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken?
Die Steuermesszahl für Wohngrundstücke beträgt 0,31 Promille (0,00031) des Grundsteuerwerts nach § 15 Absatz 1 GrStG. Die Steuermesszahl für Nichtwohngrundstücke einschließlich Gewerbegrundstücke beträgt 0,34 Promille (0,00034) des Grundsteuerwerts nach § 15 Absatz 1 GrStG.
Welche Bundesländer haben eigene Grundsteuermodelle?
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben Abweichungsgesetze erlassen und nutzen eigene Grundsteuermodelle mit unterschiedlichen Hebesätzen und Messzahlen statt der bundesweit einheitlichen Regelung.
Erhalten Sozialwohnungen eine Steuerermäßigung?
Geförderte Sozialwohnungen mit Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz erhalten nach § 15 Absatz 2 GrStG eine Ermäßigung von 25 Prozent auf die Steuermesszahl. Diese Ermäßigung soll die Schaffung und den Erhalt von preiswertem Wohnraum fördern.
Wie wirkt sich § 9 GewStG bei Gewerbegrundstücken aus?
Für Gewerbegrundstücke erfolgt seit dem Erhebungszeitraum 2025 eine Kürzung des Gewerbeertrags in Höhe der im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfassten Grundsteuer nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG n.F. Diese Kürzung vermeidet eine Doppelbelastung mit Grundsteuer und Gewerbesteuer und wird bei der Gewerbesteuer berücksichtigt, nicht bei der Grundsteuer selbst.
Welcher Hebesatz gilt in Hamburg?
Hamburg hat ein eigenes Grundsteuermodell mit einem einheitlichen Hebesatz von 975 Prozent für die Grundsteuer B nach dem Hamburgischen Grundsteuergesetz. Die Steuermesszahlen unterscheiden sich: 70 Prozent (0,70) für Wohnflächen und 87 Prozent (0,87) für gewerbliche Nutzflächen.
Wie reiche ich die Grundsteuererklärung ein?
Die Grundsteuererklärung muss elektronisch über ELSTER eingereicht werden. Länderspezifische Formulare sind für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Niedersachsen und weitere Bundesländer verfügbar.
Quellen & weiterführende Informationen
Bundesfinanzministerium. "Grundsteuergesetz (GrStG) – Steuermesszahlen § 15." https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/ Zugriff am 5. November 2025. (Messzahlen: 0,31 ‰ Wohnen, 0,34 ‰ Nichtwohnen; Förderungen: −25 % WoFG, −10 % Denkmäler; Anwendung ab 01.01.2025)
Bundesfinanzministerium. "Gewerbesteuergesetz (GewStG) § 9 Nr. 1 Satz 1 (n.F.)." https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/__9.html Zugriff am 5. November 2025. (Kürzung des Gewerbeertrags um als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer ab Erhebungszeitraum 2025)
Bundesfinanzministerium. "FAQ zur neuen Grundsteuer – Messzahlen, Berechnung, Ländermodelle." https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html Zugriff am 5. November 2025. (Bundesmodell; Öffnungsklausel 5 Länder; Bodenrichtwerte, statistische Nettokaltmieten als Bewertungsfaktoren)
Freie Hansestadt Hamburg. "Grundsteuer B in Hamburg – Hebesatz und Messzahlen." https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/ Zugriff am 5. November 2025. (Hamburgisches Modell: Hebesatz 975 %, Messzahl 70 %/87 %, Erhebung ab 01.01.2025)
Senatskanzlei Bremen. "Grundsteuerreform in Bremen – Bundesmodell mit Hebesatz 755 %." https://www.finanzen.bremen.de/steuern/grundsteuerreform-in-bremen-92715 Zugriff am 5. November 2025. (Stadt Bremen Hebesatz 755 %; Anwendung Bundesmodell für Bewertung)
Freie Hansestadt Bremen. "Bremisches Grundsteuermesszahlengesetz (BremGrStMG) vom 18. September 2024." https://www.transparenz.bremen.de/metainformationen/bremisches-gesetz-ueber-die-festsetzung-der-steuermesszahlen-bei-der-grundsteuer-bremisches-grundsteuermesszahlengesetz-bremgrstmg-vom-18-september-2024-245877 Zugriff am 5. November 2025. (§ 1 Abs. 1: Wohngrundstücke 0,31 ‰, Nichtwohngrundstücke/unbebaute Grundstücke 0,75 ‰)
ELSTER. "Grundsteuerreform – Elektronische Erklärung & Fachformulare." https://www.elster.de/eportal/infoseite/grundsteuerreform Zugriff am 5. November 2025. (Elektronische Abgabe; länderspezifische Formulare)