Was ist die Grundbesitzbewertung?

Alles auf einen Blick:

• Die Bewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer ist vom Grundsteuerwert zu unterscheiden.
• Unbebaute Grundstücke werden regelmäßig nach Fläche und passendem Bodenrichtwert bewertet.
• Für bebaute Grundstücke sind unterschiedliche gesetzliche Bewertungsverfahren vorgesehen.
• Ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert ersetzt den gesetzlichen Ausgangswert.

Grundbesitzbewertung Definition

Grundbesitzbewertung bezeichnet hier die steuerliche Wertermittlung inländischen Grundbesitzes für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Davon abzugrenzen ist die Feststellung von Grundsteuerwerten nach § 219 Bewertungsgesetz (BewG) ^[1]. Nach § 157 BewG sind die tatsächlichen Verhältnisse und Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag maßgeblich ^[2]. § 12 Absatz 3 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) verweist auf den gesondert festgestellten Grundbesitzwert ^[3]. Bewertet wird die wirtschaftliche Einheit. Grundstücksart, Bebauung und Nutzung beeinflussen das anzuwendende Verfahren. Der ermittelte Wert ist eine Besteuerungsgrundlage, nicht bereits die daraus entstehende Steuer. Persönliche Freibeträge und Steuertarife sind davon zu trennen.

Wie wird die Grundbesitzbewertung berücksichtigt?

Bewertungsstichtag und unbebaute Grundstücke

Die Bewertung knüpft an die tatsächlichen Verhältnisse und Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag an. Bei einem unbebauten Grundstück bestimmt sich der Wert regelmäßig nach Fläche und Bodenrichtwert (§ 179 BewG). Maßgeblich ist der Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Daher muss die verwendete Richtwertangabe zum zeitlichen Stichtag passen. Sind keine Bodenrichtwerte ermittelt, ist der Bodenwert aus Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Auch bei Betriebsvermögen ist die für die Bewertung zutreffende gesetzliche Vermögensart zu unterscheiden ^[4].

Verfahren bei bebauten Grundstücken

Für bebaute Grundstücke nennt § 182 BewG das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind grundsätzlich dem Vergleichswertverfahren zugeordnet. Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke mit üblicher örtlicher Miete fallen grundsätzlich unter das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren erfasst unter anderem bestimmte Grundstücke ohne Vergleichswert, andere Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke sowie sonstige bebaute Grundstücke. Die genaue Einordnung hängt von Grundstücksart und gesetzlichen Voraussetzungen ab. Ein fehlender Vergleichswert kann beispielsweise bei Wohnungseigentum zur Anwendung des Sachwertverfahrens führen ^[5].

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Unbebaute Fläche mit einem Richtwert

Eine unbebaute wirtschaftliche Einheit wird im hypothetischen Fall 2026 für eine Schenkung bewertet. Sie umfasst nach der Annahme 420 Quadratmeter. Der Gutachterausschuss hatte zuletzt vor dem Bewertungsstichtag einen Bodenrichtwert von 185 Euro je Quadratmeter zu ermitteln. Dieser vorgegebene Richtwert passt im Beispiel zu den Grundstücksmerkmalen. Weitere Anpassungen sind nicht erforderlich. Ein niedrigerer gemeiner Wert wird nicht nachgewiesen. Berechnet wird allein der Grundbesitzwert nach der regelmäßigen Flächenbewertung. Persönliche Freibeträge, Steuersätze und Gebühren sind nicht Gegenstand der Rechnung. Sämtliche Flächen- und Preisangaben sind hypothetisch, keine Marktangebote.

Berechnung: 420 Quadratmeter × 185 Euro je Quadratmeter = 77.700 Euro.

Ergebnis: Unter den genannten Annahmen beträgt der Grundbesitzwert 77.700 Euro.

Beispiel 2: Nachgewiesener niedrigerer Grundstückswert

Für ein anderes Grundstück ergibt das gesetzliche Bewertungsverfahren zum Stichtag 2026 einen angenommenen Wert von 120.000 Euro. Innerhalb eines Jahres danach wird dasselbe Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für 90.000 Euro verkauft. Die maßgeblichen Verhältnisse sind gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert. Im Beispiel ist der niedrigere gemeine Wert durch diesen Kaufpreis nach § 198 BewG tatsächlich nachgewiesen, nicht nur behauptet. Der Ansatz beträgt deshalb 90.000 Euro. Die Differenz beschreibt ausschließlich eine Wertminderung gegenüber dem gesetzlichen Ausgangswert. Sie ist weder eine berechnete Steuerersparnis noch ein garantierter Verkaufserlös.

Berechnung: 120.000 Euro − 90.000 Euro = 30.000 Euro Wertdifferenz.

Ergebnis: Anzusetzen sind im angenommenen Nachweisfall 90.000 Euro. Die Wertdifferenz von 30.000 Euro ist kein Steuerbetrag.

Ausnahmen und Besonderheiten

Kein ermittelter Bodenrichtwert

Fehlt ein vom Gutachterausschuss ermittelter Bodenrichtwert, ist der Bodenwert nach § 179 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Ein beliebiger Angebotspreis ersetzt diese gesetzliche Grundlage nicht. Die Auswahl geeigneter Vergleichsflächen ist deshalb Teil der Bewertung, nicht bloß ein Austausch der Zahl in der Beispielrechnung. Der erste Rechenfall unterstellt dagegen einen passenden Richtwert und benötigt diese Ableitung nicht. Ein Grundstück ohne Richtwert ist auch nicht allein deswegen wertlos. Für einen niedrigeren gemeinen Wert bleibt der gesonderte Nachweis nach § 198 BewG zu unterscheiden.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert am Bewertungsstichtag nach, ist dieser nach § 198 BewG anzusetzen ^[6]. Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines gesetzlich qualifizierten Sachverständigen dienen. Das Gesetz nennt insbesondere staatliche Bestellung und gesetzlich bezeichnete Zertifizierungen. Alternativ kommt ein Kaufpreis aus gewöhnlichem Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag bei unveränderten maßgeblichen Verhältnissen in Betracht. Die bloße Vorlage eines Dokuments beweist noch nicht seine Eignung. Ein tatsächlich erbrachter Nachweis ist aber nicht unverbindlich.

Vorteile

• stichtagsbezogene Bewertung: Die Methode bindet die Feststellung an tatsächliche Verhältnisse und Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag.
• nachvollziehbare Berechnung: Die Tabelle für unbebauten Grundbesitz verknüpft die gesetzlich regelmäßig maßgeblichen Größen Fläche und Bodenrichtwert.
• gesetzliche Verfahrensordnung: Für bebaute Grundstücke ordnet das Gesetz Grundstücksarten grundsätzlich bestimmten Bewertungsverfahren zu.

Nachteile

• richtwertabhängige Berechnung: Die regelmäßige Bewertung unbebauter Grundstücke setzt einen zeitlich passenden Bodenrichtwert oder eine Ableitung aus vergleichbaren Flächen voraus.
• verfahrensabhängige Einordnung: Bei bebauten Grundstücken muss zunächst die Grundstücksart den gesetzlichen Bewertungsverfahren zugeordnet werden.
• nachweisgebundene Korrektur: Ein niedrigerer gemeiner Wert ersetzt den festgestellten Wert nur, wenn der Steuerpflichtige ihn nach den gesetzlichen Anforderungen nachweist.

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Fazit

Grundbesitzbewertung verlangt die Abgrenzung von Einheit, Vermögensart und Stichtag. Für unbebaute Grundstücke sind regelmäßig Fläche und maßgeblicher Bodenrichtwert entscheidend. Bebaute Grundstücke folgen den gesetzlich zugeordneten Verfahren. Ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert ist anzusetzen. Die Beispiele unterscheiden Flächenrechnung und niedrigeren Wertansatz. Als praktische Vorbereitung können Sie Flächenangaben, Grundstücksmerkmale und stichtagsbezogenen Bodenrichtwert zusammenstellen sowie vorhandene Gutachten oder Kaufverträge auf ihre Nachweiseignung prüfen lassen. Die Ergebnisse sind Grundstückswerte, keine fertige Erbschaftsteuerberechnung. Bei einer Steuererklärung bleiben Bewertungsgrundlage und persönliche Besteuerung deshalb getrennte Fragen. Entscheidend ist das tatsächliche Grundstück.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann wird ein Anteil an einer Hoffläche einbezogen?

Ein Eigentümeranteil an anderem Grundvermögen, etwa an einer gemeinschaftlichen Hoffläche oder Garage, ist in das Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird. Diese besondere Einbeziehung nennt § 157 BewG abweichend von der dort in Bezug genommenen allgemeinen Regel für Grundstücke. Entscheidend ist somit nicht allein, dass ein Miteigentumsanteil besteht, sondern auch die gemeinsame Nutzung mit dem Grundstück. Bei einer getrennten Nutzung lässt sich aus dieser Vorschrift allein keine entsprechende Einbeziehung ableiten. Die konkrete Zuordnung muss anhand der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse beurteilt werden.

Was gilt für land- und forstwirtschaftliches Vermögen?

Land- und forstwirtschaftliches Vermögen wird nach § 157 BewG nicht einfach nach den Vorschriften für Grundvermögen bewertet. Für seine wirtschaftlichen Einheiten verweist Absatz 2 auf die Anwendung der §§ 158 bis 175 BewG. Der hier beschriebene Schwerpunkt auf unbebauten und bebauten Grundstücken ersetzt diese eigenständige Bewertungsregel daher nicht. Wer einen Hof oder eine landwirtschaftliche Einheit einordnet, muss zunächst klären, ob tatsächlich land- und forstwirtschaftliches Vermögen oder eine andere wirtschaftliche Einheit vorliegt. Die konkreten Bewertungsregeln der §§ 158 bis 175 werden hier nicht ausgeführt.

Wann gilt ein Grundstück als bebaut?

Für die Abgrenzung ist nach § 178 BewG entscheidend, ob sich benutzbare Gebäude auf dem Grundstück befinden ^[7]. Die Benutzbarkeit beginnt mit der Bezugsfertigkeit. Eine bauaufsichtliche Abnahme ist dafür nicht ausschlaggebend. Dauerhaft unbenutzbare Gebäude können zur Einordnung als unbebaut führen. § 180 BewG erfasst dagegen Grundstücke mit benutzbaren Gebäuden ^[8]. Bei einer Errichtung in Bauabschnitten gilt bereits der fertiggestellte Teil als benutzbares Gebäude. Ein Grundstück mit begonnenen Bauarbeiten lässt sich deshalb nicht allein anhand des sichtbaren Baufortschritts zuordnen. Maßgeblich ist der gesetzliche Zustand am Stichtag.

Wie sind Gutachten und ein höherer Kaufpreis abzuwägen?

Ein höherer zeitnaher Kaufpreis erlaubt keine pauschale Zurückweisung eines qualifizierten Gutachtens. Das stellte der Bundesfinanzhof (BFH) im Beschluss vom 4. August 2026, II B 87/25, klar ^[9]. Das Finanzgericht muss sich mit der Plausibilität und den konkreten Feststellungen des Gutachtens auseinandersetzen. Der BFH hob das angegriffene Urteil wegen Verfahrensmängeln auf und verwies die Sache zurück. Er setzte nicht selbst endgültig die niedrigeren Gutachtenwerte an. Die Entscheidung begründet somit weder einen automatischen Gutachtenvorrang noch die freie Auswahl des jeweils günstigsten Werts durch den Steuerpflichtigen.

Was enthält die gesonderte Feststellung?

Nach § 151 BewG werden Grundbesitzwerte gesondert festgestellt, wenn sie für die Erbschaftsteuer oder eine andere dort bezeichnete Feststellung bedeutsam sind ^[10]. Das zuständige Besteuerungsfinanzamt entscheidet über diese Bedeutung. Im Feststellungsbescheid werden auch die Art und die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit festgestellt. Bei mehreren Beteiligten kommt die für die Besteuerung bedeutsame Anteilshöhe hinzu. Die Feststellung beantwortet damit mehr als die reine Preisfrage. Sie ist dennoch keine vollständige Berechnung der persönlichen Erbschaftsteuer. Eine gesonderte Bewertung kann außerdem für die Grunderwerbsteuer erforderlich sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Quellen

• [1] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 219 BewG: gesonderte Feststellung von Grundsteuerwerten. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [2] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 157 BewG – Einzelnorm . Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [3] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 12 ErbStG: Grundbesitzwert als Besteuerungsgrundlage. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [4] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 179 BewG – Einzelnorm . Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [5] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 182 BewG – Einzelnorm . Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [6] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 198 BewG – Einzelnorm . Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [7] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 178 BewG: unbebaute Grundstücke. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [8] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 180 BewG: bebaute Grundstücke. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [9] Bundesfinanzhof, BFH, Beschluss vom 4. August 2026, II B 87/25. Zugegriffen 15. Oktober 2026.
• [10] Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und Bundesamt für Justiz, § 151 BewG: gesonderte Feststellungen. Zugegriffen 15. Oktober 2026.