Was ist das Baudenkmal?

Alles auf einen Blick

• Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Baudenkmalen können begünstigte Herstellungskosten nach § 7i EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent abgesetzt werden.
• Bei selbst genutzten Baudenkmalen können begünstigte Aufwendungen nach § 10f EStG im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abgezogen werden.
• Bescheinigter, nicht durch Zuschüsse gedeckter Erhaltungsaufwand kann nach § 11b EStG auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.
• Die steuerliche Begünstigung setzt regelmäßig eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle voraus; außerdem müssen die Maßnahmen mit dieser Stelle abgestimmt sein.
• Bei Erwerbern sind nicht automatisch sämtliche Anschaffungskosten begünstigt, sondern nur die Kostenanteile, die auf begünstigte Maßnahmen nach dem rechtswirksamen Abschluss des Erwerbsvertrags entfallen.

Baudenkmal Definition

Ein Baudenkmal ist für die steuerliche Begünstigung ein im Inland belegenes Gebäude oder ein Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist. An diese Denkmaleigenschaft knüpfen insbesondere § 7i EStG, § 10f EStG und § 11b EStG an.

Wie wird das Baudenkmal berücksichtigt?

Steuerlich kommt es vor allem auf die Nutzung an. Bei Einkünfteerzielung greift § 7i EStG mit erhöhten Absetzungen; bei Eigennutzung eröffnet § 10f EStG einen Sonderausgabenabzug; für Erhaltungsaufwand erlaubt § 11b EStG eine zeitliche Verteilung. Wer ein schutzwürdiges Kulturgut im jeweiligen Kalenderjahr weder zur Erzielung von Einkünften noch zu eigenen Wohnzwecken nutzt, muss zusätzlich § 10g EStG prüfen.

Wichtig ist die genaue Abgrenzung der begünstigten Aufwendungen. Eine sinnvolle Nutzung liegt nur vor, wenn die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet ist. Bei § 10g EStG muss das Kulturgut außerdem in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang der wissenschaftlichen Forschung oder der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden, soweit dem keine zwingenden Gründe des Denkmal- oder Archivschutzes entgegenstehen.

Praktische Beispiele

Die folgenden Rechenbeispiele unterstellen, dass die Aufwendungen bescheinigt und nicht durch Zuschüsse gedeckt sind.

Beispiel 1: Vermietetes Baudenkmal mit begünstigten Herstellungskosten

Rechnung: 200.000,00 Euro x 9 Prozent = 18.000,00 Euro und 200.000,00 Euro x 7 Prozent = 14.000,00 Euro.

Ergebnis: Bei Ausschöpfung der Höchstsätze sind die begünstigten Herstellungskosten in diesem Beispiel nach zwölf Jahren vollständig berücksichtigt.

Beispiel 2: Selbst genutztes Baudenkmal nach § 10f EStG

Rechnung: 120.000,00 Euro x 9 Prozent = 10.800,00 Euro.

Ergebnis: Bei durchgehender Eigennutzung können in diesem Beispiel insgesamt 108.000,00 Euro wie Sonderausgaben berücksichtigt werden.

Beispiel 3: Erhaltungsaufwand nach § 11b EStG

Rechnung: 60.000,00 Euro / 5 = 12.000,00 Euro.

Ergebnis: Wird der Erhaltungsaufwand auf fünf Jahre verteilt, mindert er in diesem Beispiel jedes Jahr mit 12.000,00 Euro die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Ausnahmen und Besonderheiten

• Erwerberfall: Bei Erwerbern sind nur Anschaffungskosten begünstigt, soweit sie auf Baumaßnahmen entfallen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.
• Gebäudegruppe oder Gesamtanlage: Ist das einzelne Gebäude für sich kein Baudenkmal, aber Teil einer geschützten Einheit, sind nur Aufwendungen begünstigt, die zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes erforderlich sind.
• Zuschüsse: Öffentliche Zuschüsse mindern die begünstigten Herstellungs-, Anschaffungs- oder Erhaltungsaufwendungen. Gewährte Zuschüsse müssen in der Bescheinigung ausgewiesen werden.
• Inlandsbezug: Die Steuervorteile setzen bei den klassischen Baudenkmalvorschriften ein im Inland belegenes Gebäude oder einen im Inland belegenen Gebäudeteil voraus.
• Objektgrenze bei Eigennutzung: § 10f EStG lässt die Abzugsbeträge grundsätzlich nur bei einem Gebäude zu; bei Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG vorliegen, bei insgesamt zwei Gebäuden.
• Sonderfall ohne Nutzung: Wer ein Baudenkmal im jeweiligen Kalenderjahr weder zur Einkunftserzielung noch zu eigenen Wohnzwecken nutzt, kann nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 10g EStG einen Sonderausgabenabzug prüfen.

Vorteile

• hohe Förderquote: Bei § 7i EStG können begünstigte Herstellungskosten bei Ausschöpfung der Höchstsätze über zwölf Jahre vollständig berücksichtigt werden.

• lange Entlastung: § 10f EStG verteilt begünstigte Aufwendungen bei Eigennutzung über zehn Jahre.

• planbare Verteilung: § 11b EStG erlaubt eine gleichmäßige Verteilung von Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre.

• klare Nutzungswege: Das Gesetz unterscheidet sauber zwischen Vermietung, Eigennutzung und der Sonderregel des § 10g EStG.

• einbezogene Schutzfälle: Auch geschützte Gebäudeteile sowie Teile von Gebäudegruppen oder Gesamtanlagen können erfasst sein.

Nachteile

• enge Abstimmung: Die Maßnahmen müssen mit der zuständigen Stelle abgestimmt sein.

• förmliche Bescheinigung: Ohne Bescheinigung lässt sich die Begünstigung regelmäßig nicht nachweisen.

• begrenzte Kostenbasis: Nicht jeder Kaufpreis ist begünstigt; Zuschüsse mindern die Kostenbasis.

• strenger Inlandsbezug: Auslandsobjekte erfüllen die gesetzlichen Voraussetzungen regelmäßig nicht.

• laufende Nutzungsbindung: § 10f EStG verlangt die Eigennutzung im jeweiligen Kalenderjahr.

Fazit

Ein Baudenkmal ist steuerlich besonders interessant, wenn die gesetzlichen Wege sauber auseinandergehalten werden: § 7i EStG für vermietete oder betrieblich genutzte Objekte, § 10f EStG für selbst genutzte Objekte und § 11b EStG für die Verteilung von Erhaltungsaufwand. Entscheidend sind nicht der bloße Denkmalschutzstatus und auch nicht der gesamte Kaufpreis, sondern die bescheinigten, erforderlichen und nicht durch Zuschüsse gedeckten Aufwendungen. Wer Sanierungen plant, sollte deshalb Denkmalbehörde, Bescheinigung und Nutzungskonzept frühzeitig aufeinander abstimmen.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist bei einem Baudenkmal steuerlich begünstigt?

Begünstigt sind nur die Aufwendungen, die das Gesetz ausdrücklich erfasst: bei Einkünfteerzielung vor allem bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten nach § 7i EStG, bei Eigennutzung Aufwendungen nach § 10f EStG und bei Erhaltungsaufwand Verteilungen nach § 11b EStG.

Wie werden vermietete oder betrieblich genutzte Baudenkmale berücksichtigt?

Bei § 7i EStG können im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent sowie in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der begünstigten Herstellungskosten abgezogen werden.

Wie werden selbst genutzte Baudenkmale berücksichtigt?

§ 10f EStG erlaubt im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben, soweit das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Welche Rolle spielt die Bescheinigung?

Die Begünstigung setzt regelmäßig den Nachweis durch die nach Landesrecht zuständige oder von der Landesregierung bestimmte Stelle voraus. Diese Bescheinigung betrifft insbesondere die Denkmaleigenschaft und die Erforderlichkeit der Aufwendungen.

Sind bei einem Erwerb automatisch alle Anschaffungskosten begünstigt?

Begünstigt sind bei Erwerbern nur die Anschaffungskosten, die auf begünstigte Baumaßnahmen entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss des Erwerbsvertrags durchgeführt worden sind.

Für wie viele selbst genutzte Gebäude gilt § 10f EStG?

Ein Steuerpflichtiger kann die Abzugsbeträge nach § 10f EStG nur bei einem Gebäude in Anspruch nehmen. Bei Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG vorliegen, erweitert sich die Grenze auf insgesamt zwei Gebäude.

Gilt die Förderung auch für Auslandsobjekte?

§ 7i EStG knüpft an ein im Inland belegenes Gebäude an. Der Bundesfinanzhof hat diese Beschränkung für § 7i EStG mit Urteil vom 03.09.2025 grundsätzlich als unionsrechtskonform bestätigt.

Quellen

• Einkommensteuergesetz (EStG), § 7i "Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen", abgerufen am 08.04.2026: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html
• Einkommensteuergesetz (EStG), § 10f "Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen", abgerufen am 08.04.2026: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__10f.html
• Einkommensteuergesetz (EStG), § 10g "Steuerbegünstigung für schutzwürdige Kulturgüter, die weder zur Einkunftserzielung noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden", abgerufen am 08.04.2026: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__10g.html
• Einkommensteuergesetz (EStG), § 11b "Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmalen", abgerufen am 08.04.2026: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__11b.html
• Bundesministerium der Finanzen, LStH 2026 zu § 10f EStG, abgerufen am 08.04.2026: https://ao.bundesfinanzministerium.de/lsth/2026/A-Einkommensteuergesetz/II-Einkommen-2-24b/5-Sonderausgaben-10-10g/Paragraf-10f/inhalt.html
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 03.09.2025 – X R 19/22, "Kein Verstoß gegen Unionsrecht durch Beschränkung der Steuerbegünstigung des § 7i EStG auf im Inland gelegene Baudenkmale", abgerufen am 08.04.2026: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202520350/