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Was ist das Baudenkmal?

Kirsten Weißbacher
Verfasst von Kirsten Weißbacher
Zuletzt aktualisiert: 09. April 2026
Lesedauer: 9 Minuten

Alles auf einen Blick

  • Steuerlich relevant ist vor allem ein im Inland belegenes Gebäude oder ein Gebäudeteil, das nach Landesrecht ein Baudenkmal ist.
  • Bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung sind für begünstigte Herstellungskosten nach § 7i Abs. 1 EStG bis zu 9 % in den ersten acht Jahren und bis zu 7 % in den folgenden vier Jahren möglich.
  • Anschaffungskosten sind nur begünstigt, soweit sie auf Baumaßnahmen entfallen, die erst nach dem rechtswirksamen Kaufvertrag durchgeführt wurden.
  • Bei Eigennutzung erlaubt § 10f Abs. 1 EStG bis zu 9 % pro Jahr über zehn Jahre als Sonderausgaben; dieselben Aufwendungen dürfen nicht zusätzlich nach § 7i EStG berücksichtigt werden.
  • Nicht durch Zuschüsse gedeckter Erhaltungsaufwand kann nach § 11b EStG auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden; Voraussetzung sind die Abstimmung mit der Denkmalbehörde und eine Bescheinigung.

Baudenkmal Definition

Ein Baudenkmal ist im Steuerrecht ein im Inland belegenes Gebäude oder ein Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist. Für bestimmte Baumaßnahmen kommen deshalb erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG, Sonderausgaben nach § 10f EStG oder eine Verteilung des Erhaltungsaufwands nach § 11b EStG in Betracht.

Wie wird das Baudenkmal berücksichtigt?

Bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung eröffnet § 7i Abs. 1 EStG erhöhte Absetzungen für begünstigte Herstellungskosten. Begünstigte Anschaffungskosten liegen nur insoweit vor, als sie auf Baumaßnahmen entfallen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt wurden. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums wird der verbleibende Restwert wieder nach den allgemeinen Abschreibungsregeln fortgeführt.

Wird das Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt, läuft die Förderung nicht über erhöhte Absetzungen, sondern über Sonderausgaben nach § 10f EStG. Für Herstellungs- oder Anschaffungskosten sind im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % möglich. Für Erhaltungsaufwand an selbst genutzten Objekten gilt § 10f Abs. 2 EStG.

Wird das Baudenkmal weder zur Einkunftserzielung noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann § 10g EStG einschlägig sein. Dann sind Aufwendungen für Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen über zehn Jahre mit jeweils bis zu 9 % als Sonderausgaben begünstigt, soweit sie öffentliche oder private Zuwendungen oder etwaige aus dem Kulturgut erzielte Einnahmen übersteigen. Zusätzlich muss das Kulturgut in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang der wissenschaftlichen Forschung oder der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden, sofern dem nicht zwingende Gründe des Denkmal- oder Archivschutzes entgegenstehen.

In allen Förderwegen ist die Denkmalbescheinigung zentral. Die Denkmalbehörde bescheinigt die Denkmaleigenschaft und die Erforderlichkeit der Maßnahmen; das Finanzamt prüft zusätzlich die steuerliche Zuordnung der Aufwendungen, etwa zu Herstellungskosten, begünstigten Anschaffungskosten, Erhaltungsaufwand oder nicht abziehbaren Kosten.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Vermietetes Baudenkmal mit begünstigten Herstellungskosten nach § 7i EStG

Begünstigte Herstellungskosten: 200.000,00 €.

Formel: 200.000,00 € × 9 % = 18.000,00 € je Jahr.Formel: 200.000,00 € × 7 % = 14.000,00 € je Jahr.

ZeitraumAbzugsbetrag pro Jahr
Erste acht Jahre18.000,00 €
Letzte vier Jahre14.000,00 €
Gesamt über zwölf Jahre200.000,00 €

Ergebnis: Bei voller Ausschöpfung der Höchstbeträge werden über zwölf Jahre insgesamt 200.000,00 Euro berücksichtigt.

Beispiel 2: Selbst genutztes Baudenkmal nach § 10f Abs. 1 EStG

Begünstigte Aufwendungen: 120.000,00 €.

Formel: 120.000,00 € × 9 % = 10.800,00 € je Jahr.

ZeitraumSonderausgaben pro Jahr
Zehn Jahre10.800,00 €
Gesamt über zehn Jahre108.000,00 €

Ergebnis: Bei voller Ausschöpfung der Höchstbeträge sind über zehn Jahre insgesamt 108.000,00 Euro als Sonderausgaben möglich.

Beispiel 3: Erhaltungsaufwand nach § 11b EStG

Nicht durch Zuschüsse gedeckter Erhaltungsaufwand: 50.000,00 €.

Formel: 50.000,00 € ÷ 5 = 10.000,00 € je Jahr.

VerteilungsdauerBetrag pro Jahr
Fünf Jahre10.000,00 €
Gesamt50.000,00 €

Ergebnis: Wählt der Steuerpflichtige die Fünfjahresverteilung, werden jährlich 10.000,00 Euro berücksichtigt.

Ausnahmen und Besonderheiten

  • Gesamtanlage statt Einzeldenkmal: Ist das Gebäude für sich allein kein Baudenkmal, aber Teil einer geschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage, sind die Vergünstigungen nur für Maßnahmen möglich, die zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes erforderlich sind.
  • Kein automatischer Vorteil für den gesamten Kaufpreis: Bei Anschaffung sind nicht schon der Altbaukaufpreis oder der Grund und Boden begünstigt. Steuerlich erfasst wird nur der Anteil der Anschaffungskosten, der auf begünstigte Baumaßnahmen nach dem wirksamen Erwerbsvertrag entfällt.
  • Keine Doppelförderung: Für Zeiträume, in denen Aufwendungen bereits über erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG berücksichtigt wurden, scheidet für dieselben Aufwendungen ein zusätzlicher Abzug nach § 10f Abs. 1 EStG aus.
  • Strenge Bescheinigungspflicht: Die Vergünstigung setzt eine Bescheinigung der zuständigen Stelle voraus. Die Denkmalbehörde bescheinigt den Denkmalbezug; das Finanzamt prüft zusätzlich die steuerliche Einordnung der Kosten.
  • Zuschüsse kürzen die Förderung: Begünstigt ist nur der Teil der Herstellungs-, Anschaffungs- oder Erhaltungskosten, der nicht bereits durch Zuschüsse gedeckt ist.
  • Objektgrenze bei Eigennutzung: Die Abzugsbeträge nach § 10f Abs. 1 und 2 EStG kann der Steuerpflichtige grundsätzlich nur bei einem Gebäude nutzen; bei Ehegatten mit den Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG sind insgesamt zwei Gebäude möglich.
  • Wegfall der Denkmaleigenschaft: Fällt die Eigenschaft als Baudenkmal während des Begünstigungszeitraums weg, können die erhöhten Absetzungen nach den Einkommensteuer-Hinweisen ab dem folgenden Jahr nicht weiter in Anspruch genommen werden.

Vorteile

  • hohe Förderung: Bei begünstigten Herstellungskosten nach § 7i EStG kann die steuerliche Berücksichtigung über zwölf Jahre bis zur vollen Höhe der Aufwendungen reichen.
  • planbare Verteilung: § 10f EStG und § 11b EStG arbeiten mit festen Jahresbeträgen, was die Steuerplanung erleichtert.
  • breite Erfassung: Auch Gebäudeteile und geschützte Gesamtanlagen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen begünstigt sein.
  • klare Behördenrolle: Die Denkmalbehörde prüft den Denkmalbezug, das Finanzamt die steuerliche Einordnung.

Nachteile

  • enge Nachweispflicht: Ohne Bescheinigung der zuständigen Stelle scheidet die Begünstigung aus.
  • begrenzte Bemessungsgrundlage: Zuschüsse mindern die förderfähigen Aufwendungen, und nach § 10f EStG werden selbst bei voller Ausschöpfung höchstens 90 % der Aufwendungen erfasst.
  • enge Nutzungsbindung: § 10f EStG setzt voraus, dass das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
  • starre Objektgrenze: § 10f EStG bindet die Eigennutzerförderung grundsätzlich an ein einziges Objekt.
  • inländische Beschränkung: Für ausländische Baudenkmale eröffnen § 7i EStG, § 11b EStG und § 10g EStG grundsätzlich keine entsprechende Förderung.
HINWEIS DER REDAKTION
Unser Steuerlexikon basiert auf dem jeweils aktuellen Stand von Rechtsprechung und Gesetzgebung zum Zeitpunkt der Erstellung. Da sich steuerliche Regelungen dynamisch entwickeln, können spätere Anpassungen erforderlich sein. Wir verfolgen Änderungen kontinuierlich und aktualisieren die Inhalte regelmäßig. Dieses Lexikon ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie in spezifischen Fällen einen Steuerberater.

Fazit

Das Baudenkmal ist im Steuerrecht kein bloßes Etikett, sondern der Anknüpfungspunkt für mehrere genau abgegrenzte Förderwege. Maßgeblich sind vor allem die Nutzungsart des Objekts, die Bescheinigung der Denkmalbehörde, die Abstimmung der Maßnahmen und die Frage, ob Zuschüsse geflossen sind. Wer vermietet, arbeitet regelmäßig mit § 7i oder § 11b EStG; wer selbst nutzt, mit § 10f EStG; bei fehlender Eigennutzung und fehlender Einkunftserzielung kann § 10g EStG wichtig werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Was gilt steuerlich als Baudenkmal?

Entscheidend ist nicht die bloße Bezeichnung im Alltag, sondern die Denkmaleigenschaft nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften. Steuerlich begünstigt sind im Regelfall Gebäude oder Gebäudeteile im Inland; bei geschützten Gesamtanlagen kann auch ein Teilobjekt einbezogen sein.

Wie hoch ist die Förderung bei vermieteten oder betrieblich genutzten Baudenkmalen?

§ 7i EStG erlaubt bei begünstigten Herstellungskosten bis zu 9 % in den ersten acht Jahren und bis zu 7 % in den folgenden vier Jahren. Begünstigte Anschaffungskosten sind nur der Anteil, der auf Maßnahmen nach dem rechtswirksamen Kaufvertrag entfällt.

Wie werden selbst genutzte Baudenkmale gefördert?

§ 10f EStG ermöglicht Sonderausgaben von bis zu 9 % pro Jahr über zehn Jahre. Voraussetzung ist, dass das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird; für Erhaltungsaufwand enthält § 10f Abs. 2 EStG eine eigene Regelung.

Welche Rolle spielt die Denkmalbescheinigung?

Die Bescheinigung weist die Denkmaleigenschaft und die Erforderlichkeit der Maßnahmen nach. Das Finanzamt prüft daneben, ob die Aufwendungen steuerlich als Herstellungskosten, begünstigte Anschaffungskosten, Erhaltungsaufwand oder nicht abziehbare Kosten einzuordnen sind.

Was passiert mit Zuschüssen für die Sanierung?

Öffentliche Zuschüsse mindern die begünstigte Bemessungsgrundlage. Steuerlich berücksichtigt wird nur der Teil der Aufwendungen, der nach Abzug der Zuschüsse verbleibt.

Gilt die Förderung auch für Auslandsimmobilien?

§ 7i EStG, § 11b EStG und § 10g EStG knüpfen an im Inland belegene Gebäude oder Kulturgüter an. Für Auslandsobjekte eröffnet diese Förderung deshalb grundsätzlich keinen Anspruch.

Können mehrere selbst genutzte Objekte nach § 10f EStG gefördert werden?

§ 10f Abs. 3 EStG begrenzt den Abzug grundsätzlich auf ein Gebäude. Ehegatten, die die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG erfüllen, können die Abzugsbeträge bei insgesamt zwei Gebäuden nutzen.

Quellen

Über unsere*n Autor*in
Kirsten Weißbacher
Kirsten hat Germanistik in Hamburg studiert und im Anschluss ein Volontariat gemacht. Nach ihrem Start in der Unternehmenskommunikation eines lokalen Herstellers wechselte sie in die freiberufliche Tätigkeit. Seit Februar 2024 ist Kirsten bei Digitale Seiten und schreibt dort Ratgeber zu Handwerksthemen aller Art.
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