Was ist die Auslandsimmobilie?

Alles auf einen Blick

• Wer im Inland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist unbeschränkt einkommensteuerpflichtig; dadurch können auch Einkünfte aus einer im Ausland belegenen Immobilie in Deutschland relevant werden.
• Laufende Mieten aus ausländischem unbeweglichem Vermögen gehören im deutschen Einkommensteuerrecht grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
• Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren seit Anschaffung kann steuerbar sein; ausgenommen sind insbesondere Fälle der Eigennutzung.
• Verluste aus einer Immobilie in einem Drittstaat sind häufig nicht frei verrechenbar, sondern nur mit späteren positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat.
• Ob ausländische Steuer angerechnet oder die Einkünfte freigestellt werden, richtet sich vorrangig nach dem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen und ergänzend nach § 34c EStG.

Auslandsimmobilie Definition

Mit Auslandsimmobilie ist in diesem Beitrag eine im Ausland belegene Immobilie gemeint. Laufende Erträge werden bei unbeschränkt Steuerpflichtigen nach §§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eingeordnet; Veräußerungsgewinne können nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar sein.

Wie wird die Auslandsimmobilie berücksichtigt?

Für die deutsche Einkommensteuer ist zuerst entscheidend, ob der Eigentümer im Inland unbeschränkt steuerpflichtig ist. Ist das der Fall, werden die laufenden Mieten einer Auslandsimmobilie der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zugeordnet.

Für die Entlastung ausländischer Steuer unterscheidet das Gesetz zwischen allgemeinen Anrechnungsregeln und abkommensrechtlichen Sonderregeln. § 34c Abs. 1 EStG lässt bei entsprechenden ausländischen Steuern grundsätzlich eine Anrechnung zu; besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, richtet sich die Entlastung vorrangig nach dem Abkommen und § 34c Abs. 6 EStG.

Für Auslandsimmobilien sind außerdem § 34d Nr. 7 EStG für Vermietungseinkünfte und § 34d Nr. 8 Buchst. b EStG für private Veräußerungsgeschäfte wichtig. Diese Vorschrift bestimmt, wann überhaupt ausländische Einkünfte im Sinne der Entlastungsnormen vorliegen.

Bei der Veräußerung prüft § 23 EStG, ob zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke kann den deutschen Steuerzugriff ausschließen, greift aber nicht automatisch bei jeder Ferien- oder Teilvermietung.

Bei Immobilien in Drittstaaten kommen zusätzlich die Verlustverrechnungsregeln des § 2a EStG ins Spiel. Dann dürfen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich nur mit positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat ausgeglichen oder in spätere Jahre vorgetragen werden.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Laufende Vermietung einer Auslandsimmobilie

Vereinfacht gerechnet: 18.000 € − 5.000 € − 4.000 € = 9.000 €.

Ergebnis: Aus dem Beispiel ergibt sich ein Überschuss von 9.000 € aus Vermietung und Verpachtung. Ob Deutschland diesen Betrag selbst besteuert oder wegen eines Doppelbesteuerungsabkommens anders entlastet, ist gesondert zu prüfen.

Beispiel 2: Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist

Vereinfacht gerechnet: 420.000 € − 350.000 € − 10.000 € = 60.000 €.

Ergebnis: Bei fehlender Eigennutzung und Veräußerung innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn von 60.000 € im Grundsatz nach § 23 EStG steuerbar.

Beispiel 3: Verlust aus einer Drittstaaten-Immobilie

Vereinfacht gerechnet: 6.000 € − 8.000 € − 3.000 € = −5.000 €.

Ergebnis: Der Verlust von 5.000 € darf nach § 2a EStG grundsätzlich nicht mit inländischem Arbeitslohn oder mit inländischen Mieten verrechnet werden, sondern nur mit späteren positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat.

Ausnahmen und Besonderheiten

• ferienwohnungsbezogene Vermietung: Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung geht die Verwaltung ohne weitere Prüfung von Einkünfteerzielungsabsicht aus. Eine Prognose wird aber erforderlich, wenn die ortsübliche Vermietungszeit ohne Vermietungshindernisse um mindestens 25 % unterschritten wird.
• eigennutzungsbezogene Prüfung: Behält sich der Eigentümer eine Selbstnutzung vor oder überlässt er die Wohnung unentgeltlich Dritten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht gesondert zu prüfen.
• leerstandsbezogene Fortwirkung: Nach vorheriger dauerhafter Vermietung bleiben Aufwendungen grundsätzlich abziehbar, solange der Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben und ernsthaft weiter vermietet wird.
• drittstaatliche Verlustbegrenzung: Für § 2a EStG sind Drittstaaten grundsätzlich Staaten, die nicht Mitgliedstaaten der Europäischen Union sind; EWR-Staaten werden unter den gesetzlichen Auskunftsvoraussetzungen gleichgestellt. Deshalb betrifft die Verlustbeschränkung nicht jede Auslandsimmobilie, sondern vor allem bestimmte Immobilien außerhalb EU und EWR.
• progressionsbezogene Ausnahme: Die Ausnahme vom Progressionsvorbehalt in § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG gilt nur für Einkünfte, die nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG wegen eines Doppelbesteuerungsabkommens steuerfrei sind. Sie lässt sich nicht auf alle anderen Progressionsfälle übertragen.
• selbstnutzungsbezogene Veräußerung: Auch Zweitwohnungen und nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen können zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Werden einzelne Räume entgeltlich Dritten überlassen, bleibt die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG jedoch nur insoweit erhalten.

Vorteile

• systematischer Rechtsrahmen: Laufende Vermietung, Veräußerung und Entlastung ausländischer Steuer folgen klaren gesetzlichen Strukturen.

• steuerlicher Werbungskostenabzug: Bei Vermietung können Aufwendungen einschließlich abzugsfähiger Finanzierungskosten berücksichtigt werden.

• abkommensgestützte Entlastung: Doppelbesteuerungsabkommen und § 34c EStG eröffnen gesetzliche Mechanismen gegen Mehrfachbelastungen.

• eigentumsbezogene Selbstnutzungsoption: Eigene Wohnzwecke können einen Veräußerungsgewinn trotz Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist aus der Besteuerung herausnehmen.

Nachteile

• komplexe DBA-Prüfung: Die Entlastungsmethode hängt vom jeweiligen Staat und dem konkreten Abkommen ab.

• drittstaatliche Verlustbeschränkung: Verluste aus bestimmten Drittstaatenimmobilien sind nur eingeschränkt verrechenbar.

• strenge Ferienwohnungsprüfung: Eigennutzung, geringe Auslastung oder fehlende Nachweise können die Einkünfteerzielungsabsicht in Frage stellen.

• verkaufsbezogene Haltefrist: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann steuerbar sein, soweit keine Ausnahme für eigene Wohnzwecke greift.

Fazit

Bei einer Auslandsimmobilie müssen laufende Vermietung, Doppelbesteuerung, Drittstaatenverluste und ein möglicher Verkauf getrennt geprüft werden. Für in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige sind insbesondere §§ 21, 23, 32b, 34c, 34d und 2a EStG maßgeblich. Praktisch entscheiden häufig die Details: Eigennutzung einer Ferienwohnung, ernsthafte Vermietungsbemühungen bei Leerstand und die richtige Einordnung nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen. Gerade deshalb sollte die Immobilie nicht nur nach ausländischem Recht, sondern immer auch nach deutschem Einkommensteuerrecht geplant und erklärt werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann muss ich Mieteinnahmen aus einer Auslandsimmobilie in Deutschland beachten?

Für Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt im Inland beginnt die Prüfung bereits mit der unbeschränkten Steuerpflicht. Laufende Mieten aus unbeweglichem Vermögen im Ausland fallen dann grundsätzlich in die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung; ob Deutschland die Einkünfte tatsächlich besteuert oder nach einem Doppelbesteuerungsabkommen freistellt, ist der nächste Prüfungsschritt.

Wie wird eine Ferienwohnung im Ausland steuerlich eingeordnet?

Bei ausschließlicher Vermietung an wechselnde Feriengäste und Bereithalten in der übrigen Zeit geht die Verwaltung grundsätzlich von Einkünfteerzielungsabsicht aus. Wird die ortsübliche Vermietungszeit ohne Vermietungshindernisse um mindestens 25 % unterschritten oder ist Eigennutzung vorbehalten, ist eine Prognose oder weitergehende Prüfung nötig.

Was gilt bei längerem Leerstand?

Aufwendungen können weiterhin abziehbar bleiben, solange der Entschluss zur Vermietung nicht endgültig aufgegeben ist und ernsthafte, nachhaltige Vermietungsbemühungen bestehen. Fehlen solche Bemühungen über längere Zeit, kann der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftsart entfallen.

Wann ist der Verkauf einer Auslandsimmobilie in Deutschland steuerpflichtig?

Maßgeblich ist im Privatvermögen grundsätzlich die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Wurde die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann die Ausnahme greifen; bei teilweiser Fremdvermietung bleibt der Verkauf insoweit steuerbar.

Wie werden ausländische Steuern berücksichtigt?

Die Entlastung richtet sich vorrangig nach dem einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen. Soweit eine Anrechnung vorgesehen ist oder kein abweichendes Abkommen eingreift, kann § 34c EStG eine Anrechnung oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Abzug der ausländischen Steuer eröffnen.

Was bedeutet Drittstaat bei Verlusten aus einer Auslandsimmobilie?

Für § 2a EStG sind Drittstaaten grundsätzlich Staaten außerhalb der Europäischen Union; Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums werden unter den gesetzlichen Auskunftsvoraussetzungen gleichgestellt. Verluste aus der Vermietung einer dort belegenen Immobilie dürfen häufig nur mit späteren positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat verrechnet werden.

Warum erhöht eine EU-Immobilie den deutschen Steuersatz nicht immer?

Bei nach einem Doppelbesteuerungsabkommen steuerfreien Vermietungseinkünften aus einer Immobilie, die in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen ist, sieht § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG eine Ausnahme vom Progressionsvorbehalt vor. Außerhalb dieses DBA-Falls bleibt eine Übertragung der Ausnahme aber ausgeschlossen; genau das hat der BFH 2025 für Fälle des § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG hervorgehoben.

Quellen

• Einkommensteuergesetz (EStG), §§ 1 und 2 – Grundlage für unbeschränkte Steuerpflicht und die Einordnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; abgerufen am 11. März 2026. (Gesetze im Internet)
• Einkommensteuergesetz (EStG), §§ 2a, 21 und 23 – Grundlage für Drittstaatenverluste, laufende Vermietungseinkünfte und private Veräußerungsgeschäfte; abgerufen am 11. März 2026. (Gesetze im Internet)
• Einkommensteuergesetz (EStG), §§ 32b, 34c und 34d – Grundlage für Progressionsvorbehalt, Steueranrechnung und die Einordnung ausländischer Einkünfte; abgerufen am 11. März 2026. (Gesetze im Internet)
• Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, § 21 – Grundlage für die Behandlung von Werbungskosten und Schuldzinsen bei Vermietung und Verpachtung; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
• Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 30 II – Grundlage für Einkünfteerzielungsabsicht, Ferienwohnungen und Leerstand; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 19. Juli 2022, IX R 20/21 – Grundlage für die Auslegung eigener Wohnzwecke bei Zweitwohnungen, Ferienwohnungen und teilweiser Fremdvermietung; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 21. Mai 2025, I R 5/22 – Grundlage für die Reichweite der Ausnahme vom Progressionsvorbehalt bei ausländischen Vermietungseinkünften; abgerufen am 11. März 2026. (Bundesfinanzhof)