Was ist die Abschlussgebühr?

Alles auf einen Blick

Die Abschlussgebühr beträgt nach aktueller Marktpraxis bei Bausparverträgen typischerweise 1,0 bis 1,6 Prozent der vereinbarten Bausparsumme – eine gesetzliche Obergrenze existiert nicht.
Für vermietete Immobilien sind Abschlussgebühren als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum besteht keine Möglichkeit zur steuerlichen Absetzbarkeit der Abschlussgebühr.
Die Abschlussgebühr zählt gemäß BMF-Verwaltungspraxis zu den prämienbegünstigten Aufwendungen im Sinne des § 2 WoPG und wird bei der Wohnungsbauprämie berücksichtigt.
Der Bundesgerichtshof hat die Zulässigkeit der Abschlussgebühr bei Bausparverträgen bestätigt (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2010, Az. XI ZR 3/10).

Abschlussgebühr Definition

Die Abschlussgebühr ist eine einmalige Gebühr, die bei Abschluss eines Bausparvertrags an die Bausparkasse gezahlt wird. Sie dient der Deckung von Beratungs- und Verwaltungskosten sowie der Finanzierung der Akquise neuer Bausparer und beträgt gemäß üblicher Marktkonditionen zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der vereinbarten Bausparsumme.

Wie wird die Abschlussgebühr steuerlich berücksichtigt?

Die steuerliche Behandlung der Abschlussgebühr hängt maßgeblich vom Verwendungszweck des Bausparvertrags ab. Grundsätzlich unterscheidet das Einkommensteuergesetz zwischen verschiedenen Einkunftsarten, für die jeweils unterschiedliche Regelungen gelten.

Abzug als Werbungskosten bei Vermietung

Wird der Bausparvertrag zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie verwendet, können die Abschlussgebühren als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Abschlussgebühren eines Bausparvertrags als Schuldzinsen im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG gelten, wenn der Vertrag der Finanzierung einer vermieteten Immobilie dient (BFH, Urteil vom 1. Oktober 2002, Az. IX R 12/00). Voraussetzung für den Werbungskostenabzug ist ein klar erkennbarer wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften. Die Absicht zur Vermietung muss bereits bei Abschluss des Bausparvertrags bestehen (vorweggenommene Werbungskosten möglich).

Voraussetzung	Erfordernis
Verwendungszweck	Vermietete Immobilie
Wirtschaftlicher Zusammenhang	Nachweisbar
Zeitpunkt des Abzugs	Sofort im Zahlungsjahr

Ergebnis: Die Abschlussgebühr mindert als Werbungskosten die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung.

Keine Absetzbarkeit bei Eigennutzung

Bei selbstgenutztem Wohneigentum fehlt es an steuerpflichtigen Einnahmen, die durch die Abschlussgebühr erwirtschaftet werden. Ein Werbungskostenabzug scheidet daher aus, da kein wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Einkunftsart im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG besteht.

Keine Absetzbarkeit bei Kapitalvermögen

Seit Einführung der Abgeltungsteuer im Jahr 2009 ist der Abzug tatsächlicher Werbungskosten bei Einkünften aus Kapitalvermögen ausgeschlossen. Gemäß § 20 Abs. 9 EStG wird stattdessen der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro (bei Zusammenveranlagung 2.000 Euro) gewährt. Die Abgeltungsteuer gilt für Kapitalerträge im Privatvermögen. Bei betrieblichen Kapitalerträgen oder in bestimmten Sonderfällen kann der individuelle Steuersatz zur Anwendung kommen.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Abschlussgebühr bei vermieteter Eigentumswohnung

Ein Vermieter schließt einen Bausparvertrag über 100.000 Euro Bausparsumme ab, um damit ein bestehendes Darlehen für seine vermietete Eigentumswohnung abzulösen. Die Bausparkasse erhebt eine Abschlussgebühr von 1,0 Prozent.

Position	Betrag
Bausparsumme	100.000 Euro
Abschlussgebühr (1,0 %)	1.000 Euro
Abzugsfähige Werbungskosten	1.000 Euro

Ergebnis: Der Vermieter kann die Abschlussgebühr von 1.000 Euro vollständig als Werbungskosten in der Anlage V seiner Steuererklärung geltend machen.

Beispiel 2: Abschlussgebühr bei selbstgenutztem Eigenheim

Ein Bausparer schließt einen Bausparvertrag über 50.000 Euro ab, um sein selbstgenutztes Eigenheim zu modernisieren. Die Abschlussgebühr beträgt 1,6 Prozent.

Position	Betrag
Bausparsumme	50.000 Euro
Abschlussgebühr (1,6 %)	800 Euro
Steuerlich absetzbar	0 Euro

Ergebnis: Da die Immobilie selbst genutzt wird, kann die Abschlussgebühr nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Beispiel 3: Abschlussgebühr und Wohnungsbauprämie

Eine ledige Person mit einem zu versteuernden Einkommen von 30.000 Euro schließt einen Bausparvertrag über 35.000 Euro ab. Die Abschlussgebühr von 1,0 Prozent wird von der ersten Sparrate abgezogen.

Position	Betrag
Bausparsumme	35.000 Euro
Abschlussgebühr (1,0 %)	350 Euro
Jährliche Sparleistung	700 Euro
Wohnungsbauprämie (10 %)	70 Euro

Ergebnis: Die Abschlussgebühr zählt gemäß BMF-Verwaltungspraxis zu den prämienbegünstigten Aufwendungen gemäß § 2 WoPG und wird bei der Berechnung der Wohnungsbauprämie berücksichtigt.

Ausnahmen und Besonderheiten

Wohnungsbauprämie und Abschlussgebühr

Die Abschlussgebühr gehört gemäß BMF-Verwaltungspraxis zu den prämienbegünstigten Aufwendungen im Sinne des § 2 WoPG. Sie wird bei der Berechnung der Wohnungsbauprämie berücksichtigt, sofern die Einkommensgrenzen von 35.000 Euro (Alleinstehende) beziehungsweise 70.000 Euro (zusammenveranlagte Ehegatten) gemäß § 2a WoPG nicht überschritten werden. Die Wohnungsbauprämie setzt eine wohnungswirtschaftliche Verwendung der Bausparmittel voraus (§ 2 Abs. 2 WoPG). Es gelten zudem Sperrfristen von in der Regel 7 Jahren.

Hinweis: Seit dem Sparjahr 2024 sind vermögenswirksame Leistungen (VL) nicht mehr prämienbegünstigt nach dem WoPG.

Erhöhung der Bausparsumme

Nach üblicher Vertragspraxis wird bei einer nachträglichen Erhöhung der Bausparsumme eine anteilige Abschlussgebühr auf den Erhöhungsbetrag fällig. Bei einer Reduzierung der Bausparsumme erfolgt in der Regel keine Erstattung der bereits gezahlten Abschlussgebühr. Die genauen Regelungen ergeben sich aus den jeweiligen ABB (Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge) der Bausparkasse.

Widerruf des Bausparvertrags

Eine Erstattung der Abschlussgebühr ist grundsätzlich ausgeschlossen. Die einzige Ausnahme bildet ein wirksamer Widerruf des Bausparvertrags innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung (§ 355 BGB).

Vorteile

steuerliche Absetzbarkeit: Bei vermieteten Immobilien kann die Abschlussgebühr als Werbungskosten sofort im Zahlungsjahr abgezogen werden.
prämienbegünstigte Aufwendung: Die Abschlussgebühr zählt gemäß BMF-Verwaltungspraxis zu den förderfähigen Sparleistungen für die Wohnungsbauprämie gemäß § 2 WoPG.
rechtliche Klarheit: Der Bundesgerichtshof hat die Zulässigkeit der Abschlussgebühr bestätigt, was Rechtssicherheit für Bausparer schafft.
kollektiver Nutzen: Die Gebühr finanziert die Akquise neuer Bausparer und stabilisiert damit das Bausparkollektiv.

Nachteile

hohe Anfangskosten: Bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro können Abschlussgebühren von 1.000 bis 1.600 Euro anfallen.
keine Erstattung: Bei Kündigung des Bausparvertrags wird die Abschlussgebühr nicht zurückgezahlt.
keine Absetzbarkeit bei Eigennutzung: Selbstnutzer können die Abschlussgebühr nicht steuerlich geltend machen.
Renditeminderung: Die Abschlussgebühr reduziert die Gesamtrendite des Bausparvertrags.

HINWEIS DER REDAKTION

Unser Steuerlexikon basiert auf dem jeweils aktuellen Stand von Rechtsprechung und Gesetzgebung zum Zeitpunkt der Erstellung. Da sich steuerliche Regelungen dynamisch entwickeln, können spätere Anpassungen erforderlich sein. Wir verfolgen Änderungen kontinuierlich und aktualisieren die Inhalte regelmäßig. Dieses Lexikon ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie in spezifischen Fällen einen Steuerberater.

Fazit

Die Abschlussgebühr bei Bausparverträgen stellt eine einmalige Kostenposition dar, die zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme beträgt. Steuerlich relevant wird sie insbesondere für Vermieter, die gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG die Gebühr als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen können. Bei selbstgenutztem Wohneigentum besteht diese Möglichkeit nicht. Die Abschlussgebühr zählt jedoch gemäß BMF-Verwaltungspraxis zu den prämienbegünstigten Aufwendungen nach § 2 WoPG und kann somit die Wohnungsbauprämie erhöhen, sofern die Einkommensgrenzen eingehalten werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist die Abschlussgebühr bei einem Bausparvertrag?

Die Abschlussgebühr ist eine einmalige Gebühr, die bei Vertragsabschluss an die Bausparkasse gezahlt wird. Sie dient der Deckung von Beratungs- und Verwaltungskosten sowie der Finanzierung der Kundenakquise und beträgt typischerweise 1,0 bis 1,6 Prozent der vereinbarten Bausparsumme.

Wann kann die Abschlussgebühr steuerlich abgesetzt werden?

Die Abschlussgebühr kann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn der Bausparvertrag der Finanzierung einer vermieteten Immobilie dient. Der Abzug erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG im Jahr der Zahlung.

Wo wird die Abschlussgebühr in der Steuererklärung eingetragen?

Vermieter tragen die Abschlussgebühr in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) als Werbungskosten unter den Finanzierungskosten ein.

Wird die Abschlussgebühr bei Kündigung des Bausparvertrags erstattet?

Eine Erstattung der Abschlussgebühr bei Kündigung ist gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2010, Az. XI ZR 3/10). Nur bei einem wirksamen Widerruf innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung (§ 355 BGB) ist eine Rückerstattung möglich.

Zählt die Abschlussgebühr zu den prämienbegünstigten Aufwendungen für die Wohnungsbauprämie?

Wie hoch ist die Wohnungsbauprämie 2025?

Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 Prozent der förderfähigen Sparleistungen bis maximal 700 Euro (Alleinstehende) beziehungsweise 1.400 Euro (zusammenveranlagte Ehegatten) pro Jahr gemäß § 3 Abs. 1 WoPG. Die maximale Prämie liegt damit bei 70 Euro beziehungsweise 140 Euro jährlich.

Welche Einkommensgrenzen gelten für die Wohnungsbauprämie?

Die Einkommensgrenzen betragen gemäß § 2a WoPG 35.000 Euro zu versteuerndes Einkommen für Alleinstehende und 70.000 Euro für zusammenveranlagte Ehegatten oder Lebenspartner.

Quellen

Bundesministerium der Justiz. "Einkommensteuergesetz (EStG) § 9 Werbungskosten." https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html Zugriff am 25. November 2025.

Bundesministerium der Justiz. "Einkommensteuergesetz (EStG) § 20 Einkünfte aus Kapitalvermögen." https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__20.html Zugriff am 25. November 2025.

Bundesministerium der Justiz. "Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG) § 2 Prämienbegünstigte Aufwendungen." https://www.gesetze-im-internet.de/wopg/__2.html Zugriff am 25. November 2025.

Bundesministerium der Justiz. "Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG) § 2a Einkommensgrenze." https://www.gesetze-im-internet.de/wopg/__2a.html Zugriff am 25. November 2025.

Bundesministerium der Justiz. "Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG) § 3 Prämie." https://www.gesetze-im-internet.de/wopg/__3.html Zugriff am 25. November 2025.

Bundesfinanzhof. "BFH, Urteil vom 1. Oktober 2002, Az. IX R 12/00." https://www.bundesfinanzhof.de Zugriff am 25. November 2025.