Hausverkauf Steuern: Welche Steuern fallen wann an?

Der Hausverkauf ist mit der Erhebung verschiedener Steuern verbunden, die – je nach Art der Steuer – vom Käufer oder vom Verkäufer zu tragen sind. Welche Steuern für den Hausverkauf anfallen, wann diese fällig werden und was diesbezüglich zu beachten ist beziehungsweise auch unter welchen Bedingungen es möglich ist, den Hausverkauf steuerfrei zu gestalten, darauf gehen wir nachfolgend ein.

Alles auf einen Blick:

• Hier können Sie nicht sparen: Für den Käufer fällt beim Hauskauf die sogenannte Grunderwerbsteuer an, die einmalig fällig ist. Die Höhe fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch aus.
• Nach dem Kauf des Hauses zahlt der Käufer die jährlich fällige Grundsteuer. Im Moment ist man in Deutschland gerade dabei, diese neu zu berechnen.
• Der Verkäufer muss unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer entrichten – abhängig von den eigenen Wohnzwecken im Haus oder der Wohnung.
• Für den Immobilienverkauf aus Betriebsvermögen gelten besondere Regelungen.
• Wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen haben, dann fällt Schenkungssteuer an, bei Erbe eventuell Erbschaftssteuer.

Ist ein Hauverkauf steuerpflichtig?

Wie die meisten finanziellen Geschäfte in Deutschland ist selbstverständlich auch der Immobilienverkauf steuerpflichtig, sodass unter anderem die sogenannte Grunderwerbsteuer fällig wird. Für den privaten Verkäufer ist der Hausverkauf im Prinzip steuerfrei, es kann jedoch auch sein, dass die sogenannte Spekulationssteuer anfällt.

Wann muss ein Hausverkauf versteuert werden?

Der Hausverkauf ist ein Rechtsgeschäft, das grundsätzlich versteuert werden muss. Die Steuern werden nach dem Abschluss des Kaufvertrages fällig und müssen hauptsächlich vom Käufer getragen werden. Für den Verkäufer kann die Angelegenheit unter gewissen Umständen sogar ganz ohne eine Steuerzahlung über die Bühne gehen.

Welche Steuern können bei einem Hausverkauf anfallen?

• Grundsteuer
• Grunderwerbssteuer
• Gewerbesteuer
• Spekulationssteuer
• Umsatzsteuer
• Erbschaftssteuer

Die Frage, welche Steuern Sie persönlich bei Íhrem Hauskauf beziehungsweise -verkauf zu zahlen haben, sollten Sie immer mit einem professionellen Steuerberater besprechen und ihn die zu zahlenden Summe berechnen lassen. Denn hier können schnell einzelne Details Relevanz haben. Mit der richtigen Beratung kann es Ihnen sogar gelingen, Ihre Immobilie steuerfrei zu verkaufen beziehungsweise die Kosten aus den privaten Veräußergungsgeschäften optimal steuerlich abzusetzen und so zu sparen.

Was ist, wenn ich die Immobilie mit Verlust verkaufe?

Es ist durchaus möglich, dass bei einem Immobiliengeschäft kein Gewinn oder beim Verkaufen sogar Verlust gemacht wird. Einen Verlust können Sie steuerlich geltend machen und zwar nach §23 EStG. Das geht aber nur, wenn Sie im betreffenden Jahr auch Gewinne erzielt haben, bei denen man die Verluste gegenrechnen kann. Diese Gewinne dürfen nicht aus privaten Veräußerungsgeschäften kommen, sondern müssen aus dem Verkauf von Immobilien stammen. Lassen Sie sich in einem solchen Fall am besten steuerlich gut von einem Fachmann beraten.

Steuern beim Hausverkauf

Möchten Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, entstehen nicht nur dem Käufer, sondern auch dem Verkäufer verschiedene Kosten. Allerdings macht es einen Unterschied, ob es sich um einen privaten Hausverkauf handelt, um eine selbstgenutzte Immobilie oder um eine vermietete Immobilie.

Welche Steuern können für den Käufer beim Hauskauf anfallen?

• Grunderwerbsteuer: Als Käufer einer Immobilie haben Sie die sogenannte Grunderwerbsteuer zu entrichten – einmalig. Sie erhalten nach Abschluss des Kaufvertrages einen entsprechenden Bescheid von dem für Sie zuständigen Finanzamt. Aus diesem geht die Höhe der Grunderwerbsteuer hervor. Wie hoch diese ausfällt, richtet sich nach dem Immobilienpreis sowie nach dem Bundesland, in dem Sie leben.

• Grundsteuer: Ebenso bezahlen Sie als Käufer bei einem privaten Immobilienverkauf die sogenannte Grundsteuer, die jährlich fällig ist. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich unter anderem nach dem Bundesland, nach der Größe des Grundstückes und nach dem individuellen Hebesatz der Stadt oder Gemeinde. Die neue Grundsteuerreform, in der unter anderem eine neue Berechnungsgrundlage entwickelt wurde, wurde bereits 2019 verabschiedet und tritt 2025 in Kraft. [Stand 2024]
  
• Umsatzsteuer: Als Privatperson sind Sie hier steuerfrei. Handelt es sich aber um einen gewerblichen Handel, dann fallen für den Käufer zusätzlich 19 Prozent Mehrwertsteuer an, die er aber in der Regel bei der Umsatzsteuervoranmeldung bereits gegenrechnen kann. Als Berechnungsgrundlage gilt auch hier der Kaufpreis. Übrigens: Auch die Makler- und Notargebühren unterliegen im gewerblichen Grundstückshandel der Umsatzsteuerpflicht. 

Welche Steuern können für den Verkäufer beim Hauskauf anfallen?

Als Käufer haben Sie in der Regel schon allein wegen der Grunderwerbssteuer keine Möglichkeit, steuerfrei zu bleiben. Als Eigentümer aber schon – unter bestimmten Bedingungen.

• Gewerbesteuer
  Auch wenn Sie sich selbst nicht offiziell als Gewerbetreibender einstufen, kann es passieren, dass das Finanzamt dies tut, und zwar dann, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen. In diesem Fall liegen Sie über der sogenannten Drei-Objekt-Grenze, sodass diese Steuer zu entrichten ist. Sie unterliegen also den offiziellen Gesetzen aus dem Bereich Grundstückshandel, und zwar egal, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder eine Garage verkaufen.
  
  Die Gewerbesteuer wird anhand des Verkaufsgewinns ermittelt und mit der Steuermesszahl 3,5 Prozent multipliziert. Außerdem wird der sogenannte Hebesatz der jeweiligen Gemeinde für die Berechnung der Gewerbesteuer herangezogen.

• Spekulationssteuer
  Für den Verkäufer kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Es handelt sich dabei um eine Steuer, die auf den Veräußerungsgewinn entrichtet werden muss und die sich nach dem persönlichen Steuersatz richtet. Dies ist jedoch nur dann notwendig, wenn Sie den Hausverkauf aus Gründen der Spekulation tätigen, und zwar innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist. Die Spekulationsfrist beginnt genau an dem Tag des Kaufes und dauert – zumindest wenn Sie das Gebäude nicht selbst bewohnen – genau eine Dekade. Es gilt also die Zehn-Jahres-Frist.
  
  Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich beim Hausverkauf und auch dem Verkauf einer Wohnung nach dem Steuersatz der Einkommensteuer und kann somit unterschiedlich hoch ausfallen. Auch der Verkaufsgewinn wird zur Ermittlung der Spekulationssteuer herangezogen. Die Höhe kann variieren, je nachdem, wie hoch die jährlichen Abschreibungen sind.
  
  Das Finanzamt geht in den folgenden Fällen davon aus, dass es sich um ein Spekulationsgeschäft handelt:

• wenn Sie nicht selbst in der Immobilie gewohnt, sie jedoch gewerblich genutzt – also beispielsweise vermietet – haben
• wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen
• wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei Immobilien verkaufen
  
  Nicht als Spekulationsgeschäft gilt der Immobilienverkauf in den folgenden Fällen:

• wenn Sie die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben und zwar mindestens im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren davor
• wenn Sie die Immobilie zwar nicht selbst bewohnt haben, aber zwischen dem Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind
• wenn Sie ein Haus geerbt haben und verkaufen möchten, dann beginnt die Frist nicht mit dem Erbzeitpunkt, sondern mit dem ursprünglichen Zeitpunkt des Kaufs – dieser Tag muss allerdings mindestens zehn Jahre zurück liegen

Kann ich die Höhe der Spekulationssteuer beeinflussen?

Die Höhe dieser Steuerart ist beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung von zwei Dingen abhängig:

• Höhe des Gewinns durch den Verkauf
• persönlicher Steuersatz (da der erwirtschaftete Gewinn als zusätzliches zu versteuerndes Einkommen gewertet wird)

Die Spekulationsfrist beim Hausverkauf liegt bei zehn Jahren. Sie entfällt jedoch, wenn offensichtlich keine Spekulation vorliegt, beispielsweise weil Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Wenn Sie die Spekulationssteuer bezahlen müssen, besteht aber durchaus die Möglichkeit, diese zu senken. Beispielsweise können Sie beim Finanzamt Handwerkerrechnungen einreichen, die die jeweilige Immobilie im Rahmen des Verkaufs betreffen. Diese können die Steuerlast ebenso senken wie die Verkaufsnebenkosten. Wichtig ist jedoch, dass Sie sämtliche Kosten durch Belege nachweisen können.

Diese Steuern fallen bei einem Verkauf nach Schenkung oder Erbe an

Wer ein Haus geerbt hat, muss mit Steuern rechnen, vor allem, wenn er dieses wieder verkaufen möchte. Als Erbe übernehmen Sie beispielsweise die Spekulationsfrist vom Erblasser. Das bedeutet: Wenn der Erblasser Ihnen das Haus fünf Jahre nach dem Kauf vererbt, beträgt die Spekulationsfrist für Sie nicht mehr zehn, sondern nur noch fünf Jahre. Die Spekulationssteuer entfällt, wenn der Erblasser im Jahr des Vererbens und in den beiden Jahren davor selbst in der Immobilie gewohnt hat. Für den Erben kann jedoch die sogenannte Erbschaftssteuer anfallen – und zwar unabhängig davon, ob Spekulationssteuer anfällt. Denn die Erbschaftssteuer zahlen Sie, wenn der Verkehrswert den Freibetrag übersteigt. Bei Ehepartnern sind das 500.000 Euro, bei Kindern 400.000 Euro, bei Enkeln 200.000 Euro. Die Steuer wird nur auf den über dem Freibetrag liegenden Betrag gezahlt. Die Freibeträge für Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer sind weitgehend gleich hoch.

Für den Verkauf einer geerbten Immobilie ist steuerlich der beste Zeitpunkt

• zehn Jahre nachdem der Erblasser das Haus oder die Wohnung selbst gekauft hat
• drei Jahre, nachdem Sie oder nahe Angehörige die Immobilie selbst bewohnt haben

Übersicht über die mögliche Besteuerung im Rahmen eines Immobiliengeschäftes:

Fazit

Für den Kauf beziehungsweise Verkauf eines Hauses können unterschiedliche Steuern anfallen. Hierzu gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer für den Käufer sowie die Spekulationssteuer und die Gewerbesteuer für den Verkäufer. Die Grunderwerbsteuer wird nach einem Prozentsatz ermittelt, der von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Verkaufen Sie drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren, gilt dies als Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze und Sie werden automatisch gewerbesteuerpflichtig.