Alles auf einen Blick
- Bei Grundstücken ist das obligatorische Nutzungsrecht regelmäßig ein vertragliches, nicht dingliches Nutzungsrecht.
- Mieteinnahmen werden dem Berechtigten nur zugerechnet, wenn er eine gesicherte Rechtsposition hat und tatsächlich Vermieter ist.
- Behält sich der Übergeber bei der Übertragung ein obligatorisches Nutzungsrecht vor, liegt insoweit keine Gegenleistung des Erwerbers vor.
- Vermietet der Berechtigte das Grundstück, kann er seine getragenen Aufwendungen und ein gezahltes Nutzungsentgelt als Werbungskosten abziehen; bei vorbehaltenem Recht auch die AfA.
- Unter nahen Angehörigen verlangt die steuerliche Anerkennung klare Vereinbarungen, tatsächliche Durchführung und regelmäßig Schriftform mit fester Laufzeit.
Obligatorisches Nutzungsrecht Definition
Im Einkommensteuerrecht bezeichnet das obligatorische Nutzungsrecht regelmäßig ein vertraglich nach § 311 Abs. 1 BGB begründetes Nutzungsrecht an einem Grundstück oder Gebäudeteil. Es kann dem Berechtigten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vermitteln, wenn ihm eine gesicherte Rechtsposition zusteht; ein dingliches Recht nach § 873 Abs. 1 BGB liegt dann gerade nicht vor.
Wie wird das obligatorische Nutzungsrecht berücksichtigt
Bei Grundstücken beruht das obligatorische Nutzungsrecht auf einer schuldrechtlichen Vereinbarung. Ein dingliches Recht entsteht demgegenüber erst durch Einigung und Eintragung im Grundbuch nach § 873 Abs. 1 BGB. Deshalb ist das obligatorische Nutzungsrecht steuerlich von einer Grunddienstbarkeit zu unterscheiden, die als mit dem Eigentum verbundene Rechtsposition nach § 96 BGB zum Grundstück gehört.
Für die Einkünftezurechnung zählt nicht die Überschrift des Vertrags, sondern die tatsächliche Stellung des Berechtigten. Der Nutzungsberechtigte erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn ihm die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis zusteht, er die Nutzungen tatsächlich zieht und selbst die Rechte und Pflichten eines Vermieters ausübt. Ein bloßer Anspruch auf Gewinnbezug reicht dafür nicht aus.
Bei Übertragungen von Privatvermögen gilt: Behält sich der Übergeber ein obligatorisches Nutzungsrecht vor oder muss der Erwerber ein solches Recht zugunsten des Übergebers oder eines Dritten einräumen, wird das Vermögen bereits belastet erworben. Insoweit liegt kein entgeltlicher Erwerb vor.
Vermietet der Nutzungsberechtigte das Grundstück, versteuert er die Mieteinnahmen. Er kann die von ihm getragenen Aufwendungen und ein an den Eigentümer gezahltes Entgelt als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG abziehen. Bei einem vorbehaltenen obligatorischen Nutzungsrecht darf der Nutzende außerdem die Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG für das Gebäude wie bisher fortführen.
Praktische Beispiele
Beispiel 1: Vorbehaltenes Recht bei Übertragung
Frau Berger überträgt ihr vermietetes Zweifamilienhaus auf ihren Sohn und behält sich für eine Wohnung ein auf zehn Jahre befristetes obligatorisches Nutzungsrecht vor. Sie vermietet diese Wohnung weiter. Der steuerliche Überschuss errechnet sich aus 12.000,00 € − 2.000,00 € − 3.000,00 € = 7.000,00 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 12.000,00 € |
| laufende Aufwendungen | − 2.000,00 € |
| AfA | − 3.000,00 € |
| steuerlicher Überschuss | 7.000,00 € |
Ergebnis: Die laufenden Vermietungseinkünfte und die dazugehörigen Werbungskosten liegen bei Frau Berger; für den Sohn ist das vorbehaltene Recht insoweit keine Gegenleistung.
Beispiel 2: Entgeltlich eingeräumtes Recht
Eigentümer Karl räumt Lena für drei Jahre ein entgeltliches obligatorisches Nutzungsrecht an einer leer stehenden Wohnung ein. Lena vermietet die Wohnung anschließend. Ihr jährlicher Überschuss beträgt 15.600,00 € − 4.800,00 € − 2.300,00 € = 8.500,00 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 15.600,00 € |
| Nutzungsentgelt an Karl | − 4.800,00 € |
| selbst getragene Aufwendungen | − 2.300,00 € |
| steuerlicher Überschuss | 8.500,00 € |
Ergebnis: Lena versteuert den Überschuss aus der Weitervermietung; Karl erfasst das Nutzungsentgelt als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung.
Beispiel 3: Vorauszahlung für mehr als fünf Jahre
Eine Steuerpflichtige zahlt 18.000,00 Euro im Voraus für ein auf sechs Jahre befristetes obligatorisches Nutzungsrecht an einer vermieteten Einheit. Vermietet sie die Einheit aufgrund dieses Rechts selbst, verteilt sich der Aufwand nach § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG gleichmäßig: 18.000,00 € / 6 = 3.000,00 € pro Jahr.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Vorauszahlung insgesamt | 18.000,00 € |
| Laufzeit | 6 Jahre |
| jährlich abziehbarer Betrag | 3.000,00 € |
Ergebnis: Die Vorauszahlung ist nicht sofort in voller Höhe abziehbar, sondern gleichmäßig auf sechs Jahre zu verteilen.
Ausnahmen und Besonderheiten
- Gesicherte Rechtsposition statt bloßer Abrede: Das Recht wirkt steuerlich nur dann einkünfteprägend, wenn der Eigentümer dem Nutzenden die Nutzung für eine festgelegte Zeit nicht entziehen kann und der Nutzende tatsächlich Vermieter oder Verpächter ist.
- Nahe Angehörige: Verträge unter nahen Angehörigen werden nur anerkannt, wenn sie klar vereinbart, ernsthaft gewollt und tatsächlich durchgeführt werden. Ein unentgeltliches obligatorisches Nutzungsrecht wird regelmäßig nur bei schriftlichem Vertrag und festgelegtem Zeitraum anerkannt; bei teilweise entgeltlicher Gestaltung ist grundsätzlich ein schriftlicher Mietvertrag erforderlich.
- Bestehende Mietverhältnisse: Bei bereits laufenden Mietverträgen tritt der Nutzungsberechtigte nur durch rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme in die Vermieterstellung ein.
- Fehlgeschlagener Nießbrauch: Ist ein beabsichtigter Nießbrauch mangels Eintragung im Grundbuch zivilrechtlich unwirksam, gelten steuerlich die Grundsätze des obligatorischen Nutzungsrechts.
- AfA beim Eigentümer: Nutzt der Berechtigte eine ihm unentgeltlich überlassene Wohnung aufgrund einer gesicherten Rechtsposition, darf der Eigentümer die AfA für den betroffenen Gebäudeteil insoweit nicht abziehen.
Vorteile
- flexible Gestaltung: Das Recht kann vertraglich passgenau befristet und auf einzelne Wohnungen, Räume oder Nutzungen zugeschnitten werden.
- gezielte Einkünftezuordnung: Bei gesicherter Rechtsposition kann der Nutzende die Vermieterstellung übernehmen und die laufenden Vermietungseinkünfte erfassen.
- übertragungsnahe Behandlung: Bei vorbehaltenen Rechten wird das Vermögen bereits belastet erworben; insoweit entsteht kein entgeltlicher Erwerb.
- auffangende Wirkung: Scheitert ein Nießbrauch nur an der fehlenden Grundbucheintragung, greifen steuerlich die Regeln für das obligatorische Nutzungsrecht.
Nachteile
- hohe Nachweisanforderungen: Die gesicherte Rechtsposition und die tatsächliche Vermieterstellung müssen klar belegbar sein.
- strengere Angehörigenprüfung: Bei nahen Angehörigen sind Schriftform, eindeutige Laufzeit und tatsächliche Durchführung besonders wichtig.
- komplexe Ergebnisverteilung: Entgelt, laufende Aufwendungen und AfA können bei unterschiedlichen Personen steuerlich relevant werden.
- begrenzte Rechtswirkung: Das obligatorische Nutzungsrecht ersetzt kein dingliches Recht nach § 873 Abs. 1 BGB.
Fazit
Das obligatorische Nutzungsrecht ist steuerlich kein bloßes Schlagwort, sondern eine Gestaltung mit klaren Folgen für Einkünftezurechnung, Werbungskosten, AfA und Anschaffungskosten. Entscheidend ist, dass der Berechtigte eine gesicherte Rechtsposition hat und tatsächlich die Vermieterstellung übernimmt. Bei Übertragungen bleibt das Wirtschaftsgut insoweit belastet; ein entgeltlicher Erwerb liegt nach der Verwaltungsauffassung nicht vor. Wer das Recht unter nahen Angehörigen oder anstelle eines gescheiterten Nießbrauchs nutzt, sollte Vertrag, Laufzeit und tatsächliche Durchführung besonders sauber dokumentieren.
Häufige Fragen (FAQ)
Was unterscheidet das obligatorische Nutzungsrecht vom dinglichen Nutzungsrecht
Ein obligatorisches Nutzungsrecht beruht auf Vertrag. Ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück entsteht dagegen erst durch Einigung und Eintragung im Grundbuch; eine Grunddienstbarkeit gehört als mit dem Eigentum verbundenes Recht zum Grundstück, das obligatorische Nutzungsrecht nicht.
Wann werden Mieteinnahmen dem Nutzungsberechtigten zugerechnet
Die Zurechnung setzt eine gesicherte Rechtsposition, volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis sowie die tatsächliche Übernahme der Vermieterstellung voraus.
Warum ist ein vorbehaltenes obligatorisches Nutzungsrecht keine Gegenleistung des Erwerbers
Der Erwerber übernimmt das Wirtschaftsgut bereits mit dem Nutzungsrecht belastet. Deshalb liegt insoweit kein entgeltlicher Erwerb vor.
Welche Anforderungen gelten bei nahen Angehörigen
Die Vereinbarung muss klar, ernsthaft und tatsächlich durchgeführt sein. Ein unentgeltliches Recht wird regelmäßig nur bei schriftlichem Vertrag und festgelegtem Zeitraum anerkannt; bei teilweise entgeltlicher Gestaltung ist grundsätzlich ein schriftlicher Mietvertrag erforderlich.
Was passiert, wenn der beabsichtigte Nießbrauch nicht im Grundbuch eingetragen wird
Ist der Nießbrauch mangels Eintragung zivilrechtlich nicht wirksam bestellt, wendet die Finanzverwaltung die Grundsätze für obligatorische Nutzungsrechte an.
Wie werden Vorauszahlungen für ein langfristiges obligatorisches Nutzungsrecht behandelt
Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren sind insgesamt gleichmäßig auf den Zeitraum zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird.
Wer darf die AfA geltend machen
Bei einem vorbehaltenen obligatorischen Nutzungsrecht darf der Nutzende die AfA für das Gebäude wie zuvor als Eigentümer in Anspruch nehmen. Wird eine Wohnung unentgeltlich aufgrund gesicherter Rechtsposition überlassen, ist die AfA des Eigentümers insoweit ausgeschlossen.
Quellen
Stand der Recherche: 30.03.2026.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 311 Abs. 1, § 873 Abs. 1 und § 96, abgerufen am 30.03.2026. (Gesetze im Internet)
- Einkommensteuergesetz (EStG), § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Satz 1, § 7 und § 11 Abs. 2 Satz 3, abgerufen am 30.03.2026. (Gesetze im Internet)
- Bundesministerium der Finanzen, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 30 VI „Einkommensteuerrechtliche Behandlung des Nießbrauchs und anderer Nutzungsrechte bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“, insbesondere Rz. 1, 6 bis 8, 35 bis 38, 51 bis 54 und 67, abgerufen am 30.03.2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 13 II „Ertragsteuerliche Behandlung der unentgeltlichen Übertragung von Privatvermögen“, insbesondere Rz. 10, abgerufen am 30.03.2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, Gemeinsame Positivliste der BMF-Schreiben und gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder, Stand 20.03.2026, abgerufen am 30.03.2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.07.2010 – XI R 27/08 und Urteil vom 22.10.2020 – IV R 4/19, abgerufen am 30.03.2026. (bundesfinanzhof.de)