Was sind nachträgliche Herstellungskosten?

Alles auf einen Blick

• Nachträgliche Herstellungskosten knüpfen steuerlich an die Definition der Herstellungskosten in § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB an.
• Bei Gebäuden liegen sie vor allem bei einer Erweiterung, einer wesentlichen Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus oder bei der Herstellung eines neuen beziehungsweise anderen Gebäudes vor.
• Schon eine geringfügige Vergrößerung der nutzbaren Fläche kann ausreichen.
• Die Aufwendungen sind bei Gebäuden regelmäßig nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA zu berücksichtigen.
• Enthält eine Gesamtmaßnahme auch Erhaltungsarbeiten, müssen die Kosten grundsätzlich aufgeteilt werden.

Nachträgliche Herstellungskosten Definition

Nachträgliche Herstellungskosten sind Aufwendungen, die nach Fertigstellung eines Wirtschaftsguts für seine Erweiterung oder für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB. Für steuerliche Zwecke ist diese handelsrechtliche Definition maßgeblich.

Wie werden nachträgliche Herstellungskosten berücksichtigt?

Für die Praxis ist vor allem der Gebäudefall wichtig. Hier läuft die steuerliche Prüfung im Kern in vier Schritten.

Zuerst ist zu klären, ob die Maßnahme überhaupt Herstellungskosten auslöst. Das ist insbesondere der Fall, wenn die nutzbare Fläche vergrößert wird, wenn durch eine Substanzmehrung die Nutzungsmöglichkeit erweitert wird oder wenn der Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand insgesamt deutlich steigt.

Liegt nur eine zeitgemäße, substanzerhaltende Erneuerung vor, bleibt es grundsätzlich bei Erhaltungsaufwand. Eine teure Sanierung ist deshalb nicht automatisch Herstellungskosten. Entscheidend ist nicht die Rechnungshöhe, sondern die rechtliche Einordnung der Maßnahme.

Werden nachträgliche Herstellungskosten bejaht, sind sie zu aktivieren. Bei Gebäuden erhöhen sie die AfA-Bemessungsgrundlage. Die weitere Abschreibung richtet sich dann nach der jeweils einschlägigen Vorschrift, also insbesondere nach § 7 Abs. 4 EStG oder bei laufenden Begünstigungszeiträumen nach § 7a Abs. 1 EStG.

Enthält eine Baumaßnahme sowohl Herstellungsarbeiten als auch reine Erhaltungsarbeiten, müssen die Kosten grundsätzlich getrennt werden. Das gilt auch für Gemeinkosten wie Architektenhonorare, soweit sie mehreren Teilmaßnahmen dienen.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Dachgaube als Erweiterung

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wurde 2024 fertiggestellt. Im Januar 2026 wird eine Dachgaube aufgebaut, die die nutzbare Fläche vergrößert. Die Kosten betragen 30.000,00 €.

Formel: 30.000,00 € × 3 % = 900,00 €.

Ergebnis: Die 30.000,00 € sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes und wirken sich jährlich mit 900,00 € aus.

Beispiel 2: Gemischte Maßnahme mit Aufteilung

Ein vermietetes Gebäude wurde 2018 fertiggestellt. 2026 wird eine Dachgaube aufgesetzt. Gleichzeitig wird das übrige alte Dach neu gedeckt. Die Dachgaube kostet 18.000,00 €, die Dacherneuerung 12.000,00 € und das gemeinsame Architektenhonorar 3.000,00 €. Unterstellt ist, dass § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht greift.

Formeln:Honoraraufteilung: 3.000,00 € × 60 % = 1.800,00 € und 3.000,00 € × 40 % = 1.200,00 €.AfA: 19.800,00 € × 2 % = 396,00 €.

Ergebnis: Nur der auf die Erweiterung entfallende Teil von 19.800,00 € ist als nachträgliche Herstellungskosten zu aktivieren. Der verbleibende Erhaltungsaufwand von 13.200,00 € bleibt sofort abziehbar.

Ausnahmen und Besonderheiten

Bloße Generalüberholung: Eine umfangreiche Sanierung führt nicht schon deshalb zu nachträglichen Herstellungskosten, weil viele Arbeiten in einem Jahr zusammenfallen. Erst wenn die Maßnahmen in ihrer Gesamtheit den Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand insgesamt deutlich erhöhen, liegt eine wesentliche Verbesserung i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB vor.

Neuherstellung statt bloßer Verbesserung: Bei Vollverschleiß kann aus Instandsetzungsarbeiten steuerlich die Herstellung eines „neuen“ Gebäudes werden. Entsprechendes gilt, wenn ein Gebäude unter erheblichem Bauaufwand so tiefgreifend umgestaltet wird, dass ein anderes Gebäude entsteht.

Drei-Jahres-Sonderregel nach dem Erwerb: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen können nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Aufwendungen für Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten sind nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG ausgenommen.

Getrennte Gebäudeteile und Teilsanierungen: Besteht ein Gebäude aus mehreren Wirtschaftsgütern, ist nicht auf das Gesamtgebäude, sondern nur auf den betroffenen Gebäudeteil abzustellen. Wird bei einer Sanierung nur in einzelnen Wohnungen der Gebrauchswert deutlich erhöht, sind auch nur die darauf entfallenden Aufwendungen Herstellungskosten.

Begünstigungszeitraum: Werden in einem laufenden Begünstigungszeitraum nachträgliche Herstellungskosten aufgewendet, bemessen sich AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen vom Jahr ihrer Entstehung an nach den erhöhten Anschaffungs- oder Herstellungskosten gemäß § 7a Abs. 1 Satz 1 EStG.

Vorteile

• klare Wertabbildung: Echte Erweiterungen und wesentliche Verbesserungen werden dem Gebäude steuerlich zutreffend zugerechnet.
• planbare Abschreibung: Aktivierte Kosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage nachvollziehbar für die Folgejahre.
• saubere Kostenabgrenzung: Die Trennung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand verhindert eine vermischte Behandlung.
• nachvollziehbare Prüfung: Der ursprüngliche Zustand und die spätere Maßnahme lassen sich systematisch gegenüberstellen.

Nachteile

• späte Steuerwirkung: Der Aufwand mindert das steuerliche Ergebnis regelmäßig nicht sofort, sondern nur verteilt über die AfA.
• hoher Prüfungsaufwand: Die Abgrenzung zu Erhaltungsaufwand und zu § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist oft streitanfällig.
• komplexe Aufteilung: Bei gemischten Gesamtmaßnahmen müssen Einzelkosten und Gemeinkosten getrennt oder geschätzt werden.
• intensive Dokumentation: Ohne Unterlagen zum ursprünglichen Zustand, zum Bauumfang und zur Kostenstruktur steigt das Risiko von Rückfragen.

Fazit

Nachträgliche Herstellungskosten sind im Steuerrecht kein Sammelbegriff für jede teure Renovierung. Maßgeblich ist, ob eine Maßnahme ein Wirtschaftsgut erweitert, seinen Gebrauchswert gegenüber dem ursprünglichen Zustand deutlich erhöht oder sogar ein neues beziehungsweise anderes Gebäude entstehen lässt. Für die Praxis ist die saubere Abgrenzung zu Erhaltungsaufwand und zu § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG besonders wichtig. Wer Ausgangszustand, Umfang der Arbeiten und die Kostenaufteilung sauber dokumentiert, reduziert Streit bei der AfA erheblich.

Häufige Fragen (FAQ)

Worin liegt der Unterschied zwischen nachträglichen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand?

Erhaltungsaufwand erhält grundsätzlich den bisherigen Zustand eines Gebäudes. Nachträgliche Herstellungskosten beginnen dort, wo eine Erweiterung, eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus oder die Herstellung eines neuen beziehungsweise anderen Gebäudes vorliegt.

Wann liegt eine Erweiterung eines Gebäudes vor?

Eine Erweiterung liegt vor, wenn die nutzbare Fläche vergrößert wird oder wenn eine Substanzmehrung die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes erweitert. Auf eine besondere Wesentlichkeit kommt es dabei nicht an.

Reicht schon eine kleine Flächenvergrößerung aus?

Schon eine geringfügige Vergrößerung der nutzbaren Fläche kann ausreichen. Gerade deshalb führen Dachgauben, Anbauten oder erstmals geschaffene Flächen in der Praxis häufig zu nachträglichen Herstellungskosten.

Was gilt innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung?

Innerhalb der ersten drei Jahre muss zusätzlich § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG geprüft werden. Werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in diesem Zeitraum durchgeführt und übersteigen die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.

Müssen gemischte Renovierungen aufgeteilt werden?

Grundsätzlich müssen Maßnahmen mit Herstellungs- und Erhaltungsanteilen getrennt werden. Greifen die Arbeiten jedoch bautechnisch ineinander, kann der sachliche Zusammenhang dazu führen, dass insgesamt Herstellungskosten vorliegen.

Wie wirken sich nachträgliche Herstellungskosten auf die AfA aus?

Bei Gebäuden erhöhen sie die maßgebliche AfA-Bemessungsgrundlage. Die weitere Abschreibung richtet sich nach der jeweiligen Abschreibungsvorschrift; in Begünstigungszeiträumen ordnet § 7a Abs. 1 EStG ausdrücklich die Berücksichtigung ab dem Jahr der Entstehung an.

Worauf kommt es beim ursprünglichen Zustand des Gebäudes an?

Maßgeblich ist grundsätzlich der Zustand in dem Zeitpunkt, in dem die steuerpflichtige Person das Gebäude hergestellt oder entgeltlich erworben hat. Bei unentgeltlichem Erwerb wird auf den Rechtsvorgänger abgestellt.

Quellen

• Handelsgesetzbuch, § 255 Bewertungsmaßstäbe, und BFH, Urteil vom 15.11.2022 – IX R 14/20: Definition der Herstellungskosten und deren steuerliche Maßgeblichkeit; abgerufen am 30.03.2026. (Gesetze im Internet)
• BMF-Schreiben vom 26.01.2026 „Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden“: Erweiterung, wesentliche Verbesserung, Neuherstellung, Aufteilung und Feststellungslast; abgerufen am 30.03.2026. (Bundesministerium der Finanzen)
• Einkommensteuergesetz, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: anschaffungsnahe Herstellungskosten, 15 %-Grenze und Ausnahmen; abgerufen am 30.03.2026. (Gesetze im Internet)
• Einkommensteuergesetz, § 7 Abs. 1 und Abs. 4 EStG: AfA-Grundsätze und aktuelle Gebäude-AfA-Sätze; abgerufen am 30.03.2026. (Gesetze im Internet)
• Einkommensteuergesetz, § 7a Abs. 1 EStG: Behandlung nachträglicher Herstellungskosten im Begünstigungszeitraum erhöhter Absetzungen und Sonderabschreibungen; abgerufen am 30.03.2026. (Gesetze im Internet)
• BFH, Urteil vom 15.05.2013 – IX R 36/12: Auch eine geringfügige Vergrößerung der nutzbaren Fläche kann eine Erweiterung und damit nachträgliche Herstellungskosten auslösen; abgerufen am 30.03.2026. (Bundesfinanzhof)
• BFH, Urteil vom 29.05.2018 – IX R 33/16, und Urteil vom 15.11.2022 – IX R 14/20: AfA-Folgen nachträglicher Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten bei Gebäuden; abgerufen am 30.03.2026. (Bundesfinanzhof)