Was ist ein Gebäude?

Alles auf einen Blick

• Steuerlich wird nur der Gebäudeanteil abgeschrieben; der nicht abnutzbare Grund und Boden bleibt außen vor.
• Die lineare AfA beträgt bei nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellten Gebäuden regelmäßig 3 Prozent, bei vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellten Gebäuden 2 Prozent und bei vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellten Gebäuden 2,5 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG).
• Bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, beträgt die AfA 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG).
• Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer unter 33, 50 oder 40 Jahren, kann statt der Regel-AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
• Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung können anschaffungsnahe Herstellungskosten sein, wenn sie netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Gebäude Definition

Im Einkommensteuerrecht ist ein Gebäude der abnutzbare Teil einer Immobilie, dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten regelmäßig über die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG verteilt werden. Der nicht abnutzbare Grund und Boden ist davon zu trennen.

Wie wird das Gebäude berücksichtigt?

Bei einem Kauf oder Bau ist steuerlich zuerst zu klären, welcher Teil der Aufwendungen auf das Gebäude entfällt. Nur dieser Anteil kann grundsätzlich planmäßig abgeschrieben werden. Bei einem bebauten Grundstück erfolgt die Aufteilung des Gesamtkaufpreises grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte; die BMF-Arbeitshilfe dient dabei als Berechnungs- und Plausibilitätsinstrument.

1. Gebäudeanteil ermitteln: Nur der dem Gebäude zuzuordnende Anteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bildet die AfA-Bemessungsgrundlage. Der Anteil für Grund und Boden bleibt ohne planmäßige AfA.

2. AfA-Methode wählen: Regelmäßig gilt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Wohngebäude kann unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 5a EStG statt der linearen AfA auch eine degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert in Betracht kommen.

3. Nutzungsdauer prüfen: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit einem höheren Jahresbetrag abgeschrieben werden.

4. Spätere Baumaßnahmen einordnen: Renovierungen kurz nach dem Erwerb sind nicht automatisch sofort abzugsfähig. Überschreiten die in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG genannten Maßnahmen die 15-%-Grenze, erhöhen sie nur die AfA-Bemessungsgrundlage.

5. Sonderfälle gesondert prüfen: Für selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen, Gebäude in Sanierungsgebieten, Baudenkmale und energetische Maßnahmen gelten zusätzliche Regeln (§ 7 Abs. 5b, § 7h, § 7i, § 10f, § 35c EStG).

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Vermietete Neubauwohnung

Ein 2025 fertiggestelltes Objekt wird 2026 gekauft. Der Gesamtkaufpreis beträgt 500.000,00 Euro. Nach der Kaufpreisaufteilung entfallen 100.000,00 Euro auf Grund und Boden und 400.000,00 Euro auf das Gebäude. Die jährliche AfA lautet: 400.000,00 Euro x 3 Prozent = 12.000,00 Euro.

Ergebnis: Bei Vermietung können 12.000,00 Euro jährlich als AfA berücksichtigt werden; der Bodenanteil bleibt ohne AfA.

Beispiel 2: Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer

Ein vermietetes Gebäude wurde 2010 fertiggestellt. Der auf das Gebäude entfallende Wert beträgt 300.000,00 Euro. Regelmäßig ergäbe das bei 2 Prozent eine AfA von 6.000,00 Euro pro Jahr. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer aber 30 Jahre, lautet die Rechnung: 300.000,00 Euro / 30 = 10.000,00 Euro.

Ergebnis: Ist die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer steuerlich tragfähig, steigt der jährliche AfA-Betrag von 6.000,00 Euro auf 10.000,00 Euro.

Beispiel 3: Renovierung innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf

Ein Altbau, fertiggestellt 1998, wird erworben. Vom Kaufpreis entfallen 200.000,00 Euro auf das Gebäude. Innerhalb der ersten drei Jahre fallen netto 38.000,00 Euro für Modernisierungsmaßnahmen an. Die Prüfung lautet: 200.000,00 Euro x 15 Prozent = 30.000,00 Euro. Da 38.000,00 Euro über 30.000,00 Euro liegen, entstehen anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die neue AfA-Bemessungsgrundlage beträgt 200.000,00 Euro + 38.000,00 Euro = 238.000,00 Euro. Bei 2 Prozent AfA ergibt das 238.000,00 Euro x 2 Prozent = 4.760,00 Euro.

Ergebnis: Die 38.000,00 Euro sind in diesem Beispiel nicht sofort abzugsfähig, sondern wirken nur über die laufende AfA.

Ausnahmen und Besonderheiten

• Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer in den Fällen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 Buchst. a EStG weniger als 33 Jahre, in den Fällen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG weniger als 50 Jahre oder in den Fällen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG weniger als 40 Jahre, können anstelle der Regelbeträge die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden AfA-Beträge vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

• Degressive AfA für Wohngebäude: Bei Gebäuden in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum, soweit sie Wohnzwecken dienen und vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sind, kann statt der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG eine degressive AfA gewählt werden, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder die Anschaffung auf Grund eines in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags erfolgt (§ 7 Abs. 5a Sätze 1 bis 4 EStG). Der Prozentsatz beträgt 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig (§ 7 Abs. 5a Sätze 4, 7 und 8 EStG).

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG). Nicht dazu gehören Erweiterungen sowie Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG).

• Gebäude in Sanierungsgebieten: Bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen absetzen (§ 7h Abs. 1 Satz 1 EStG). Die Begünstigung setzt eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde voraus und gilt nicht, sofern Maßnahmen zur Herstellung eines neuen Gebäudes führen (§ 7h Abs. 1a, Abs. 2 EStG). Unter weiteren Voraussetzungen können auch bestimmte Anschaffungskosten begünstigt sein (§ 7h Abs. 1 Satz 3 EStG).

• Baudenkmale: Bei Baudenkmalen gelten dieselben Höchstsätze für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind (§ 7i Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG). Die Maßnahmen müssen in Abstimmung mit der zuständigen Stelle durchgeführt und bescheinigt werden (§ 7i Abs. 1 Satz 6, Abs. 2 EStG). Unter weiteren Voraussetzungen können auch bestimmte Anschaffungskosten begünstigt sein (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG).

• Eigennutzung und energetische Maßnahmen: Wer ein begünstigtes Denkmal oder ein begünstigtes Sanierungsobjekt selbst bewohnt, kann Aufwendungen im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, soweit die Voraussetzungen des § 7h oder des § 7i EStG vorliegen (§ 10f Abs. 1 EStG). Für energetische Maßnahmen an einem älter als zehn Jahre alten, ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude ermäßigt sich auf Antrag die tarifliche Einkommensteuer im Abschlussjahr und im folgenden Kalenderjahr um je 7 Prozent, im übernächsten Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen; je Objekt höchstens 40.000 Euro (§ 35c Abs. 1 und 2 EStG). Diese Steuerermäßigung scheidet aus, soweit dieselben Aufwendungen bereits anderweitig steuerlich berücksichtigt oder öffentlich gefördert sind (§ 35c Abs. 3 EStG).

Vorteile

• planbare AfA: Die gesetzlichen Abschreibungssätze machen die jährliche Steuerwirkung gut kalkulierbar.

• höhere Jahresbeträge: Bei kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer oder degressiver AfA für neue Wohngebäude kann der Abzug in den ersten Jahren größer ausfallen.

• zusätzliche Förderung: Sanierungsgebiete, Baudenkmale, Mietwohnungsneubau und energetische Maßnahmen eröffnen neben der Regel-AfA weitere Begünstigungen.

• klare Aufteilung: Die Trennung zwischen Gebäude und Grund und Boden schafft eine saubere Bemessungsgrundlage für die AfA.

Nachteile

• lange Abschreibungsdauer: Bei 2 Prozent verteilt sich der steuerliche Abzug regelmäßig über 50 Jahre.

• nicht abziehbarer Bodenanteil: Der Kaufpreisanteil für Grund und Boden bringt keine planmäßige AfA.

• enge Fördervoraussetzungen: Bauantragsfristen, Bescheinigungen, Eigennutzung, Kostenobergrenzen oder Qualitätsanforderungen müssen genau erfüllt sein.

• spätere Kostenwirkung: Renovierungen über der 15-%-Grenze führen oft nicht zum Sofortabzug, sondern nur zu einer höheren AfA-Basis.

Fazit

Gebäude sind im Einkommensteuerrecht vor allem deshalb wichtig, weil nur der Gebäudeanteil eines bebauten Grundstücks abgeschrieben werden kann. Wer kauft, baut oder umfassend renoviert, muss deshalb zuerst die Bemessungsgrundlage sauber aufteilen und anschließend die richtige AfA-Methode wählen. Besonders relevant sind die Datumsgrenzen des § 7 EStG, die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und die Sonderregeln für Sanierung, Denkmalschutz und energetische Maßnahmen. Genau hier entstehen in der Praxis die meisten Gestaltungs- und Fehlerquellen.

Häufige Fragen (FAQ)

Was wird bei einem bebauten Grundstück abgeschrieben?

Abgeschrieben wird grundsätzlich nur der Gebäudeanteil. Der Anteil für Grund und Boden bleibt ohne planmäßige AfA und muss deshalb vorab sauber abgespalten werden.

Wie hoch ist die lineare AfA für ein Gebäude?

Die lineare AfA beträgt regelmäßig 3 Prozent, 2 Prozent oder 2,5 Prozent nach Fertigstellungszeitpunkt und Nutzung. Für bestimmte Betriebsgebäude gilt 3 Prozent; für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude ebenfalls 3 Prozent.

Wann darf nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden?

Eine höhere AfA kommt in Betracht, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer unter der gesetzlich unterstellten Dauer liegt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nennt dafür die Vergleichsgrößen 33, 50 und 40 Jahre.

Was passiert mit Renovierungskosten kurz nach dem Kauf?

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn sie netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dann erhöhen sie die AfA-Bemessungsgrundlage; Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten sind ausgenommen.

Wie wird der Kaufpreis zwischen Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt?

Maßgeblich ist grundsätzlich das Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte. Eine vertragliche Aufteilung kann zugrunde gelegt werden, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt.

Welche Sonderregeln gelten für selbst genutzte Gebäude?

Bei selbst genutzten Denkmal- oder Sanierungsobjekten kann § 10f EStG zu Sonderausgabenabzügen führen. Bei energetischen Maßnahmen kann unter den Voraussetzungen des § 35c EStG eine Steuerermäßigung von insgesamt bis zu 40.000 Euro je Objekt möglich sein.

Gilt die Gebäude-AfA auch für Eigentumswohnungen?

Die Regeln des § 7 Abs. 4 bis 5a EStG gelten entsprechend auch für Eigentumswohnungen und für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind.

Quellen

• Einkommensteuergesetz (EStG), Stand laut Gesetze im Internet: zuletzt geändert durch Artikel 29 des Gesetzes vom 4. Februar 2026; für diesen Beitrag maßgeblich insbesondere § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 7 Abs. 4 bis 5b, § 7b, § 7h, § 7i, § 10f und § 35c; abgerufen am 8. April 2026: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/EStG.pdf
• Bundesministerium der Finanzen, "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)", aktualisiert am 16. März 2026; abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html
• Bundesministerium der Finanzen, BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026: "Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz (EStG) bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden"; abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2026-01-26-instandsetzung-modernisierung-gebaeude.html
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 20. September 2022, IX R 12/21, zur Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude; abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202210240/
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19, zu den Grenzen der vertraglichen Kaufpreisaufteilung; abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202010257/
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14, zur vertraglichen Kaufpreisaufteilung bei Grund und Gebäude; abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201510315/
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 14. Juni 2016, IX R 15/15, zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und zur Herstellung der Betriebsbereitschaft; abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201610205/