Was ist Erhaltungsaufwand?

Alles auf einen Blick

• Erhaltungsaufwand umfasst Aufwendungen zur Instandhaltung, Instandsetzung und zeitgemäßen Modernisierung eines bestehenden Gebäudes gemäß R 21.1 Abs. 1 EStR.

• Bei Vermietung und Verpachtung ist Erhaltungsaufwand grundsätzlich im Jahr der Zahlung als Werbungskosten sofort abziehbar nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG.

• Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, die nur über die AfA abziehbar sind gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG.

• Größerer Erhaltungsaufwand bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden kann auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden nach § 82b Abs. 1 EStDV.

• Die Vereinfachungsregelung nach R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR erlaubt, Aufwendungen bis 4.000 Euro (netto) je Gebäude ohne nähere Prüfung als Erhaltungsaufwand zu behandeln.

Erhaltungsaufwand Definition

Erhaltungsaufwand bezeichnet Aufwendungen, die der Erneuerung bereits vorhandener Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes sowie der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs dienen, ohne dass eine Erweiterung oder wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus erfolgt gemäß R 21.1 Abs. 1 EStR in Verbindung mit § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB.

Wie wird der Erhaltungsaufwand steuerlich berücksichtigt?

Sofortabzug als Werbungskosten

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG sind Erhaltungsaufwendungen im Kalenderjahr der Zahlung als Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Der Abzug erfolgt nach dem Abflussprinzip gemäß § 11 Abs. 2 EStG: Entscheidend ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung, nicht der Rechnungsstellung oder Leistungserbringung.

Verteilung auf mehrere Jahre nach § 82b EStDV

Bei größerem Erhaltungsaufwand können Steuerpflichtige auf Antrag die Aufwendungen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Diese Wahlmöglichkeit besteht unter folgenden Voraussetzungen:

• Das Gebäude gehört nicht zum Betriebsvermögen.

• Das Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken (Wohnfläche mehr als 50 Prozent der Gesamtnutzfläche).

• Garagen gelten als Wohnraum, soweit je Wohnung ein Stellplatz vorhanden ist.

Die Verteilung ist für jeden Veranlagungszeitraum gesondert wählbar. Bei gemeinschaftlichem Eigentum müssen alle Miteigentümer denselben Verteilungszeitraum wählen gemäß § 82b Abs. 3 EStDV.

Vorzeitige Beendigung des Verteilungszeitraums

Bei Veräußerung, Überführung ins Betriebsvermögen oder Beendigung der Einkunftserzielung ist der noch nicht berücksichtigte Restbetrag im Jahr des Ereignisses vollständig als Werbungskosten abzusetzen gemäß § 82b Abs. 2 EStDV. Bei Tod des Steuerpflichtigen während des Verteilungszeitraums ist der Restbetrag im Todesjahr beim Erblasser abziehbar; die Erben können die Verteilung nicht fortführen (BFH-Urteil vom 10.11.2020, IX R 31/19).

Abgrenzung: Erhaltungsaufwand versus Herstellungskosten

Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist steuerlich von erheblicher Bedeutung:

Herstellungskosten nach § 255 Abs. 2 HGB

Herstellungskosten entstehen bei Aufwendungen für:

• Erweiterung: Schaffung von etwas bisher nicht Vorhandenem (zum Beispiel Anbau, Aufstockung, Dachausbau zu neuem Wohnraum).

• Wesentliche Verbesserung: Erhebliche Steigerung des Gebrauchswerts über den ursprünglichen Zustand hinaus.

Eine wesentliche Verbesserung liegt insbesondere vor, wenn in mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) eine Standardhebung erfolgt (sogenannte Drei-von-vier-Regel). Maßgeblich ist der Vergleich zwischen dem Zustand bei Erwerb und nach Durchführung der Maßnahmen.

Vereinfachungsregelung: 4.000-Euro-Grenze

Betragen die Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme nach Fertigstellung des Gebäudes nicht mehr als 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer, ist dieser Aufwand auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln gemäß R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR. Diese Vereinfachungsregelung gilt nicht für Aufwendungen, die der erstmaligen Herstellung oder endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen.

Die 15-Prozent-Grenze: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Gesetzliche Regelung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die:

• innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und

• ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Diese anschaffungsnahen Herstellungskosten sind zu aktivieren und über die Gebäude-AfA abzuschreiben. Sie mindern das zu versteuernde Einkommen nicht sofort, sondern über die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Berechnung der 15-Prozent-Grenze

Ergebnis: Übersteigen die Netto-Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 31.500 Euro, sind sämtliche Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln.

Einbezogene Aufwendungen

In die 15-Prozent-Grenze sind nach der BFH-Rechtsprechung einzubeziehen:

• Instandsetzungsmaßnahmen (Reparaturen, Mängelbeseitigung)

• Modernisierungsmaßnahmen (Erneuerung in zeitgemäßen Zustand)

• Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen, Bodenbeläge), sofern sie im zeitlichen Zusammenhang mit anderen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden (BFH-Urteil vom 14.06.2016, IX R 22/15)

• Kosten zur Beseitigung verdeckter, bei Anschaffung bereits vorhandener Mängel (BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 29/21)

Nicht einbezogene Aufwendungen

Folgende Kosten zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten:

• Aufwendungen für Erweiterungen gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG

• Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten (zum Beispiel Heizungswartung, Rohrreinigung)

• Schäden, die nachweislich erst nach Anschaffung durch Dritte verursacht wurden, zum Beispiel Mieterschäden (BFH-Urteil vom 09.05.2017, IX R 6/16)

• Mieterabfindungen für vorzeitige Räumung (BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 29/21)

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Sofortabzug bei laufender Instandhaltung

Vermieter Müller lässt im Jahr 2025 an seiner seit zehn Jahren vermieteten Eigentumswohnung folgende Arbeiten durchführen:

Ergebnis: Da keine Anschaffung innerhalb der letzten drei Jahre erfolgte und die Aufwendungen der Instandhaltung dienen, kann Müller die gesamten 3.650 Euro im Jahr 2025 als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften abziehen.

Beispiel 2: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Vermieterin Schmidt erwirbt am 15.03.2024 eine sanierungsbedürftige Wohnung. Die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils betragen 180.000 Euro.

In den Jahren 2024 und 2025 führt sie folgende Maßnahmen durch:

Berechnung der 15-Prozent-Grenze:

Ergebnis: Die Aufwendungen von 29.000 Euro übersteigen 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (27.000 Euro). Sämtliche 29.000 Euro sind anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und sind mit 2 Prozent jährlich (bei Baujahr vor 2023) abzuschreiben. Jährliche zusätzliche AfA: 29.000 € × 2 % = 580 €.

Beispiel 3: Verteilung nach § 82b EStDV

Vermieter Weber besitzt seit 2018 ein Mehrfamilienhaus (Wohnnutzung 85 Prozent). Im Jahr 2025 lässt er das Dach für 35.000 Euro (netto) sanieren.

Ergebnis: Weber kann wählen, ob er die 35.000 Euro sofort im Jahr 2025 oder verteilt auf fünf Jahre (2025 bis 2029) mit je 7.000 Euro als Werbungskosten geltend macht. Die Verteilung kann bei stark schwankenden Einkünften zu einer günstigeren Progression führen.

Ausnahmen und Besonderheiten

Mieterschäden nach Anschaffung

Instandsetzungskosten zur Beseitigung von Schäden, die nachweislich erst nach der Anschaffung durch schuldhaftes Handeln eines Mieters entstanden sind, gehören nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sie sind als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand zu behandeln, selbst wenn die 15-Prozent-Grenze dadurch überschritten wird (BFH-Urteil vom 09.05.2017, IX R 6/16).

Verdeckte Mängel

Kosten zur Beseitigung verdeckter, im Zeitpunkt der Anschaffung bereits vorhandener Mängel sind hingegen in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen. Gleiches gilt für altersbedingte Mängel, die bei Anschaffung bereits angelegt waren, aber erst später auftreten (BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 29/21).

Schönheitsreparaturen

Isoliert durchgeführte Schönheitsreparaturen ohne Zusammenhang mit umfassender Sanierung können als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt werden. Werden sie jedoch im räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit anderen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Dreijahresfrist durchgeführt, sind sie in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen (BFH-Urteil vom 14.06.2016, IX R 22/15).

Erhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum

Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Zeitpunkt der Zahlung noch nicht als Werbungskosten abziehbar. Der Abzug erfolgt erst, wenn die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wird (BFH-Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24).

Dreijahresfrist bei Erbschaft oder Schenkung

Der Dreijahreszeitraum des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG beginnt mit der entgeltlichen Anschaffung. Bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft, Schenkung) liegt keine Anschaffung vor, sodass die Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten grundsätzlich nicht anwendbar ist.

Vorteile

• sofortige Steuerminderung: Erhaltungsaufwand mindert das zu versteuernde Einkommen vollständig im Zahlungsjahr, was bei hohen Einkünften zu erheblicher Steuerersparnis führt.

• flexible Gestaltungsmöglichkeit: Die Verteilung auf zwei bis fünf Jahre nach § 82b EStDV ermöglicht eine Optimierung der Steuerprogression bei schwankenden Einkünften.

• vereinfachte Handhabung: Die 4.000-Euro-Grenze nach R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR erspart aufwendige Abgrenzungsprüfungen bei kleineren Baumaßnahmen.

• keine Aktivierungspflicht: Im Gegensatz zu Herstellungskosten entfällt die Notwendigkeit der Anlagenbildung und jahrzehntelangen Abschreibung.

• Liquiditätsvorteil: Die sofortige Steuererstattung verbessert die Liquidität für weitere Investitionen in das Mietobjekt.

Nachteile

• strenge Abgrenzungskriterien: Die Unterscheidung zu Herstellungskosten erfordert genaue Dokumentation und kann zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt führen.

• Risiko der Umqualifizierung: Bei Überschreiten der 15-Prozent-Grenze innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung werden alle Aufwendungen zu aktivierungspflichtigen Herstellungskosten.

• eingeschränkte Verteilungsmöglichkeit: Die Verteilung nach § 82b EStDV ist auf überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Gebäude außerhalb des Betriebsvermögens beschränkt.

• bindende Wahlentscheidung: Die einmal getroffene Entscheidung für Sofortabzug oder Verteilung ist grundsätzlich bindend und kann nicht nachträglich geändert werden.

• Progressionsnachteil bei hohem Aufwand: Bei ohnehin niedrigen Einkünften kann der volle Sofortabzug zu einem Verlust führen, der nur eingeschränkt nutzbar ist.

Fazit

Erhaltungsaufwand bietet Vermietern einen erheblichen steuerlichen Vorteil, da die Aufwendungen grundsätzlich im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten abziehbar sind. Die sorgfältige Abgrenzung zu Herstellungskosten ist dabei entscheidend: Während Instandhaltung und Modernisierung bestehender Gebäudeteile regelmäßig sofort abziehbar sind, führen Erweiterungen oder wesentliche Verbesserungen zu aktivierungspflichtigen Herstellungskosten. Besondere Aufmerksamkeit erfordert die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Gebäudeerwerb. Die Verteilungsmöglichkeit nach § 82b EStDV und die Vereinfachungsregelung bis 4.000 Euro bieten zusätzliche Gestaltungsspielräume, die eine vorausschauende steuerliche Planung ermöglichen.

Häufige Fragen (FAQ)

Was zählt alles zum Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien?

Zum Erhaltungsaufwand zählen Aufwendungen für die Erneuerung bereits vorhandener Gebäudeteile sowie zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Typische Beispiele sind Reparaturen an Heizung, Sanitär und Elektrik, der Austausch von Fenstern und Türen in vergleichbarer Ausführung, Dachsanierungen ohne Ausbau, Fassadenanstriche, Erneuerung von Bodenbelägen sowie Malerarbeiten. Entscheidend ist, dass keine Erweiterung oder wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus erfolgt.

Wann liegt Herstellungsaufwand statt Erhaltungsaufwand vor?

Herstellungsaufwand liegt vor bei Erweiterung des Gebäudes (zum Beispiel Anbau, Aufstockung, Ausbau bisher nicht genutzter Räume) oder bei wesentlicher Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus. Eine wesentliche Verbesserung ist insbesondere anzunehmen, wenn in mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster eine Standardhebung erfolgt. Herstellungskosten sind zu aktivieren und über die Gebäudeabschreibung abzusetzen.

Wie funktioniert die 15-Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten?

Übersteigen die Netto-Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Gebäudeanschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sämtliche diese Aufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Sie sind dann zu aktivieren und über die Restnutzungsdauer abzuschreiben. Die Grenze bezieht sich auf die Nettobeträge ohne Umsatzsteuer und nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf Grund und Boden.

Kann Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilt werden?

Größerer Erhaltungsaufwand bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden (Wohnfläche mehr als 50 Prozent) kann auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden gemäß § 82b Abs. 1 EStDV. Voraussetzung ist, dass das Gebäude nicht zum Betriebsvermögen gehört. Die Verteilung kann sinnvoll sein, um bei stark schwankenden Einkünften die Steuerprogression zu optimieren oder Verlustvorträge zu vermeiden.

Welche Rolle spielt die 4.000-Euro-Grenze bei Erhaltungsaufwand?

Nach der Vereinfachungsregelung in R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR können Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme bis zu 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand behandelt werden, ohne dass eine aufwendige Abgrenzung zu Herstellungskosten erforderlich ist. Diese Grenze gilt pro Gebäude und pro Baumaßnahme. Sie ist nicht anwendbar auf Aufwendungen zur erstmaligen Fertigstellung eines Neubaus.

Sind Schönheitsreparaturen immer sofort abziehbar?

Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen oder die Erneuerung von Bodenbelägen sind grundsätzlich sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Nach der BFH-Rechtsprechung sind sie jedoch in die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten einzubeziehen, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Gebäudeanschaffung im Zusammenhang mit anderen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Isolierte Schönheitsreparaturen ohne solchen Zusammenhang bleiben sofort abziehbar.

Was passiert mit verteiltem Erhaltungsaufwand bei Verkauf der Immobilie?

Bei Veräußerung des Gebäudes während des Verteilungszeitraums ist der noch nicht berücksichtigte Restbetrag des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung vollständig als Werbungskosten abzusetzen gemäß § 82b Abs. 2 EStDV. Gleiches gilt bei Überführung ins Betriebsvermögen oder Beendigung der Einkunftserzielung. Der Erwerber kann die Verteilung nicht fortführen.

Quellen

• Bundesministerium der Justiz: § 9 EStG – Werbungskosten, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html (abgerufen am 02.02.2026)

• Bundesministerium der Justiz: § 255 HGB – Anschaffungs- und Herstellungskosten, https://www.gesetze-im-internet.de/hgb/__255.html (abgerufen am 02.02.2026)

• Bundesministerium der Justiz: § 6 EStG – Bewertung, insbesondere Abs. 1 Nr. 1a zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html (abgerufen am 02.02.2026)

• Bundesministerium der Justiz: § 82b EStDV – Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden, https://www.gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__82b.html (abgerufen am 02.02.2026)

• Bundesministerium der Justiz: § 7 Abs. 4 EStG – Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html (abgerufen am 02.02.2026)

• Bundesfinanzhof: Urteil vom 14.06.2016, IX R 22/15 – Einbeziehung von Schönheitsreparaturen in anschaffungsnahe Herstellungskosten, https://www.bundesfinanzhof.de (abgerufen am 02.02.2026)

• Bundesfinanzhof: Urteil vom 09.05.2017, IX R 6/16 – Mieterschäden keine anschaffungsnahen Herstellungskosten, https://www.bundesfinanzhof.de (abgerufen am 02.02.2026)

• Bundesfinanzhof: Urteil vom 20.09.2022, IX R 29/21 – Verdeckte Mängel und Mieterabfindungen, https://www.bundesfinanzhof.de (abgerufen am 02.02.2026)

• Bundesministerium der Finanzen: Einkommensteuer-Richtlinien R 21.1 – Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand, EStH 2024, https://esth.bundesfinanzministerium.de (abgerufen am 02.02.2026)

• Bundesministerium der Finanzen: BMF-Schreiben vom 26.01.2026, IV C 1 – S 2253/00082/001/064 – Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden (ersetzt BMF-Schreiben vom 18.07.2003 und 20.10.2017)