Was ist die Eigenheimzulage?

Alles auf einen Blick

• Die Eigenheimzulage war die frühere staatliche Förderung für selbst genutztes Wohneigentum nach dem Eigenheimzulagengesetz.
• 2026 ist sie nur noch für Altfälle relevant, weil das EigZulG letztmals gilt, wenn vor dem 1. Januar 2006 mit der Herstellung begonnen oder die Wohnung auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft wurde.
• Der Förderzeitraum umfasste das Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung und die sieben folgenden Jahre.
• Für nach dem 31. Dezember 2001 fertiggestellte oder angeschaffte Wohnungen betrug der Fördergrundbetrag jährlich 1 vom Hundert der Bemessungsgrundlage, höchstens 1.250 Euro.
• Für diese Fälle betrug die Kinderzulage 800 Euro je Kind und Jahr, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt waren.

Eigenheimzulage Definition

Die Eigenheimzulage ist die frühere Förderung für selbst genutztes Wohneigentum nach dem EigZulG. Heute betrifft sie nur noch Altfälle, weil § 19 Abs. 9 EigZulG sie letztmals anwendet, wenn vor dem 1. Januar 2006 mit der Herstellung begonnen oder die Wohnung auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft wurde.

Wie wird die Eigenheimzulage berücksichtigt?

Die Eigenheimzulage wurde nicht wie ein Freibetrag vom zu versteuernden Einkommen abgezogen. Der Anspruch entstand mit Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, für jedes weitere Förderjahr mit Beginn des Kalenderjahres. Festgesetzt wurde die Zulage vom für die Besteuerung nach dem Einkommen zuständigen Finanzamt. Für das Jahr der Bekanntgabe des Bescheids und die vorangegangenen Jahre erfolgte die Auszahlung innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe, für jedes weitere Jahr des Förderzeitraums am 15. März. Die Eigenheimzulage gehörte nicht zu den Einkünften und minderte nicht die steuerlichen Herstellungs- oder Anschaffungskosten.

Für die nach § 19 Abs. 3 EigZulG ab dem Jahr 2000 maßgebliche Fassung des § 5 EigZulG durfte die Summe der positiven Einkünfte des Erstjahrs und des Vorjahrs 70.000 Euro, bei Ehegatten 140.000 Euro, nicht übersteigen. Für jedes Kind erhöhte sich die Grenze um 30.000 Euro; in den Fällen des § 9 Abs. 5 Satz 3 EigZulG um 15.000 Euro je Anspruchsberechtigtem. Der Antrag musste nach amtlichem Vordruck gestellt werden. Änderungen, die zu einer Minderung oder zum Wegfall der Eigenheimzulage führten, waren unverzüglich mitzuteilen. Außerdem durfte die Summe der Fördergrundbeträge und Kinderzulagen die Bemessungsgrundlage nicht überschreiten.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Altfall nach dem 31. Dezember 2001 mit einem Kind

Annahme: Anschaffung einer selbst genutzten Eigentumswohnung, Bemessungsgrundlage 120.000,00 Euro, ein Kind, Einkunftsgrenze eingehalten.

Ergebnis: 1.200,00 Euro + 800,00 Euro = 2.000,00 Euro pro Jahr. Bei unveränderten Voraussetzungen über acht Förderjahre ergibt das insgesamt 16.000,00 Euro.

Beispiel 2: Altfall nach dem 31. Dezember 2001 mit zwei Kindern und Höchstbetrag

Annahme: Anschaffung eines selbst genutzten Hauses, Bemessungsgrundlage 180.000,00 Euro, zwei Kinder, Einkunftsgrenze eingehalten.

Ergebnis: Weil 1 % von 180.000,00 Euro den Höchstbetrag übersteigt, werden nur 1.250,00 Euro angesetzt. 1.250,00 Euro + 1.600,00 Euro = 2.850,00 Euro pro Jahr. Bei unveränderten Voraussetzungen über acht Förderjahre ergibt das insgesamt 22.800,00 Euro.

Beispiel 3: Hauskauf im Jahr 2026

Annahme: Kaufvertrag am 15. Februar 2026, Eigennutzung ab 1. Juni 2026.

Ergebnis: Für einen Neufall im Jahr 2026 entsteht keine Eigenheimzulage, weil der Kaufvertrag nicht vor dem 1. Januar 2006 rechtswirksam abgeschlossen wurde.

Ausnahmen und Besonderheiten

• Nur noch Altfälle: Das EigZulG ist letztmals anzuwenden, wenn im Fall der Herstellung vor dem 1. Januar 2006 mit der Herstellung begonnen oder im Fall der Anschaffung die Wohnung auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft wurde. Für neue Bau- und Kaufvorhaben gibt es deshalb 2026 keine Eigenheimzulage mehr.
• Bestimmte Objekte waren ausgeschlossen: Nicht begünstigt waren insbesondere Ferien- oder Wochenendwohnungen sowie Wohnungen, für die Absetzungen für Abnutzung als Betriebsausgaben oder Werbungskosten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung abgezogen werden. Auch der Erwerb vom Ehegatten war ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Anschaffung die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG vorlagen.
• Eigennutzung war gesetzlich erweitert: Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken lag auch vor, soweit eine Wohnung unentgeltlich an Angehörige im Sinne des § 15 AO zu Wohnzwecken überlassen wurde.
• Objektbeschränkung und Folgeobjekt: Grundsätzlich konnte die Eigenheimzulage nur für ein Objekt beansprucht werden. Ehegatten konnten insgesamt zwei Objekte beanspruchen, jedoch nicht gleichzeitig für zwei in räumlichem Zusammenhang belegene Objekte. Für Lebenspartner ordnet § 19 Abs. 8a EigZulG auf gemeinsamen Antrag eine sinngemäße Anwendung der für Ehegatten geltenden Regeln an. Endete die Eigennutzung des Erstobjekts vorzeitig, konnte ein Folgeobjekt die restlichen Förderjahre übernehmen; der Förderzeitraum verkürzte sich um die Jahre, in denen die Eigenheimzulage für das Erstobjekt bereits hätte in Anspruch genommen werden können.
• Genossenschaftsanteile als Sonderfall: Das Gesetz kannte außerdem eine einmalige Eigenheimzulage für die Anschaffung von Geschäftsanteilen von mindestens 5.000 Euro an einer nach dem 1. Januar 1995 eingetragenen Genossenschaft, wenn spätestens im letzten Jahr des Förderzeitraums mit der Nutzung einer Genossenschaftswohnung zu eigenen Wohnzwecken begonnen wurde.
• Zusätzliche Zuschläge in sehr alten Fällen: Der Fördergrundbetrag konnte sich in besonderen Altfällen jährlich um bis zu 256 Euro erhöhen, wenn die im Gesetz genannten Energiemaßnahmen vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und vor dem 1. Januar 2003 abgeschlossen waren. Hinzu kamen jährlich 205 Euro, wenn die Wohnung in einem Gebäude lag, dessen Jahres-Heizwärmebedarf den gesetzlich geforderten Wert um mindestens 25 % unterschritt, und die Wohnung vor dem 1. Januar 2003 fertig gestellt oder vor diesem Zeitpunkt bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden war. Diese Zuschläge galten nicht bei Ausbauten und Erweiterungen.

Vorteile

• direkte Auszahlung: Die Förderung wurde durch Bescheid festgesetzt und ausgezahlt, statt nur die Bemessungsgrundlage einer Steuer zu mindern.

• lange Förderdauer: Der Förderzeitraum umfasste bis zu acht Jahre.

• familienbezogene Förderung: Für berücksichtigungsfähige Kinder kam eine zusätzliche Kinderzulage hinzu.

• steuerneutrale Behandlung: Die Eigenheimzulage gehörte nicht zu den Einkünften und minderte nicht die steuerlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Nachteile

• enge Stichtagsbindung: Für Neufälle ab dem 1. Januar 2006 ist die Förderung ausgeschlossen.

• strenge Eigennutzung: Die Förderung bestand nur für Kalenderjahre, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

• begrenzte Objektzahl: Grundsätzlich war nur ein Objekt begünstigt.

• enge Einkunftsgrenze: In der ab dem Jahr 2000 maßgeblichen Fassung war die Förderung an feste Einkunftsgrenzen gebunden.

• laufende Mitteilungspflichten: Änderungen, die zur Minderung oder zum Wegfall der Eigenheimzulage führten, mussten dem Finanzamt unverzüglich mitgeteilt werden.

Fazit

Die Eigenheimzulage ist 2026 kein aktuelles Förderinstrument mehr, sondern vor allem historisches Steuerrecht mit Bedeutung für Altfälle, alte Bescheide und noch offene Verfahrensfragen. Für neue Käufe oder Neubauten lässt sich aus dem EigZulG kein neuer Anspruch mehr ableiten. Wer alte Förderfälle prüfen muss, sollte vor allem auf Stichtage, Eigennutzung, Einkunftsgrenzen, Kinderzulage, Objektbeschränkung und mögliche Änderungen während des Förderzeitraums genau achten.

Häufige Fragen (FAQ)

Was bedeutet Eigenheimzulage im Jahr 2026?

Im Jahr 2026 bedeutet Eigenheimzulage kein aktuelles Förderprogramm mehr. Relevant ist sie nur noch für Altfälle, in denen das EigZulG wegen der Übergangsregel des § 19 Abs. 9 EigZulG noch anwendbar bleibt.

Wer konnte die Eigenheimzulage erhalten?

Anspruch hatten unbeschränkt Steuerpflichtige, die ein begünstigtes Objekt herstellten oder anschafften und es zu eigenen Wohnzwecken nutzten. Zusätzlich mussten die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere Einkunftsgrenze, Objektbeschränkung und Stichtagsregelung, erfüllt sein.

Warum gibt es für einen Hauskauf 2026 keine Eigenheimzulage mehr?

Für neue Käufe greift die Übergangsregel des § 19 Abs. 9 EigZulG nicht mehr. Das Gesetz ist nur noch anwendbar, wenn der maßgebliche Herstellungsbeginn oder der rechtswirksam abgeschlossene obligatorische Vertrag vor dem 1. Januar 2006 liegt.

Wie hoch war die Förderung in den letzten begünstigten Jahrgängen?

Für nach dem 31. Dezember 2001 fertiggestellte oder angeschaffte Wohnungen betrug der Fördergrundbetrag jährlich 1 vom Hundert der Bemessungsgrundlage, höchstens 1.250 Euro. Hinzu kam eine Kinderzulage von 800 Euro je Kind und Jahr, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt waren.

Was zählt als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken?

Eigennutzung lag vor, wenn die anspruchsberechtigte Person die Wohnung selbst bewohnte. Das Gesetz stellte auch die unentgeltliche Überlassung an Angehörige im Sinne des § 15 AO einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gleich.

Was passiert, wenn die Eigennutzung vor Ablauf des Förderzeitraums endet?

Enden die Voraussetzungen während des Förderzeitraums, wird die Festsetzung mit Wirkung ab dem folgenden Kalenderjahr aufgehoben. Unter den Voraussetzungen des § 7 EigZulG kann statt des Erstobjekts ein Folgeobjekt die noch verbleibenden Förderjahre nutzen.

Wie wirkt ein alter Eigenheimzulage-Bescheid fort?

Der BFH versteht den Bewilligungsbescheid nach § 11 Abs. 1 Satz 1 EigZulG als einheitlichen Bescheid für den Förderzeitraum. Änderungen richten sich deshalb nach den Spezialregeln des § 11 Abs. 2 bis 5 EigZulG und ergänzend nach der AO.

Quellen

• Eigenheimzulagengesetz (EigZulG), amtliche PDF-Fassung bei gesetze-im-internet.de, insbesondere §§ 1 bis 19, abgerufen am 8. April 2026: https://www.gesetze-im-internet.de/eigzulg/EigZulG.pdf
• Datensammlung zur Steuerpolitik 2025, Bundesministerium der Finanzen, Stand 30.04.2025, abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Broschueren_Bestellservice/datensammlung-zur-steuerpolitik-2025.pdf?__blob=publicationFile&v=6
• 23. Subventionsbericht-Kurzfassung, Bundesministerium der Finanzen, Hinweis zur Abschaffung der Eigenheimzulage für Neufälle ab 01.01.2006, abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Oeffentliche-Finanzen/Subventionsberichte/23-subventionsbericht-kurzfassung.pdf?__blob=publicationFile&v=2
• 30. Subventionsbericht, Bundesministerium der Finanzen, Einordnung des Auslaufens der Eigenheimzulage im Berichtszeitraum bis 2026, abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Broschueren_Bestellservice/30-subventionsbericht.pdf?__blob=publicationFile&v=7
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 17. April 2018 – IX R 17/17, abgerufen am 8. April 2026: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201850100/