Alles auf einen Blick
- 2026 gilt bei Wohnungen zu Wohnzwecken: Unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
- Liegt das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als entgeltlich.
- Zwischen 50 Prozent und unter 66 Prozent entscheidet die Totalüberschussprognose darüber, ob Werbungskosten voll oder nur anteilig abziehbar sind.
- Maßgeblich ist die ortsübliche Marktmiete, also regelmäßig die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten.
- Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen ist ein marktüblicher Möblierungszuschlag einzubeziehen, soweit er sich am örtlichen Mietmarkt feststellen lässt.
Verbilligte Vermietung: Definition
Eine verbilligte Vermietung liegt vor, wenn die vereinbarte Miete für eine Wohnung zu Wohnzwecken unter der ortsüblichen Marktmiete liegt. Steuerlich führt eine Miete unter 50 Prozent zur Aufteilung; bei mindestens 66 Prozent gilt die auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung als entgeltlich, § 21 Abs. 2 EStG.
Wie wird die verbilligte Vermietung berücksichtigt?
Für die steuerliche Beurteilung wird zuerst die ortsübliche Marktmiete ermittelt. Maßgeblich ist regelmäßig die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der umlagefähigen Kosten. In der Regel wird dafür der örtliche Mietspiegel herangezogen.
Bei einem Mietspiegel mit Spanne kann jeder Wert innerhalb der einschlägigen Spanne ortsüblich sein. Kann ein Mietspiegel nicht verwendet werden, kommen etwa eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen in Betracht.
Eine Wohnungsvermietung ist auf Dauer angelegt, wenn sie bei Beginn der Vermietung nach den erkennbaren Umständen keiner Befristung unterliegt. Danach wird die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Marktmiete verglichen.
Entgeltlichkeitsquote = vereinbarte Miete / ortsübliche Marktmiete × 100
Daraus folgen in der Praxis drei Prüfungsstufen:
- Liegt die Quote unter 50 Prozent, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar.
- Liegt die Quote zwischen 50 Prozent und unter 66 Prozent, ist zusätzlich eine Totalüberschussprognose erforderlich. Fällt sie positiv aus, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Fällt sie negativ aus, erfolgt ebenfalls eine Aufteilung.
- Liegt die Quote bei mindestens 66 Prozent und ist die Vermietung auf Dauer angelegt, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.
Die Grundsätze gelten nicht nur bei der Vermietung an Angehörige, sondern auch bei der Vermietung an fremde Dritte.
Praktische Beispiele
Beispiel 1: Quote unter 50 Prozent
Ortsübliche Marktmiete: 900,00 € + 100,00 € = 1.000,00 €Vereinbarte Miete: 430,00 € + 50,00 € = 480,00 €Entgeltlichkeitsquote: 480,00 € / 1.000,00 € × 100 = 48 %Abziehbare Werbungskosten: 12.000,00 € × 48 % = 5.760,00 €
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Ortsübliche Marktmiete | 1.000,00 € |
| Vereinbarte Miete | 480,00 € |
| Entgeltlichkeitsquote | 48 % |
| Werbungskosten gesamt | 12.000,00 € |
| Abziehbare Werbungskosten | 5.760,00 € |
Ergebnis: 6.240,00 Euro entfallen auf den unentgeltlichen Teil und sind nicht als Werbungskosten abziehbar.
Beispiel 2: Quote zwischen 50 Prozent und unter 66 Prozent
Ortsübliche Marktmiete: 920,00 € + 80,00 € = 1.000,00 €Vereinbarte Miete: 540,00 € + 60,00 € = 600,00 €Entgeltlichkeitsquote: 600,00 € / 1.000,00 € × 100 = 60 %Werbungskostenabzug bei positiver Totalüberschussprognose: 12.000,00 € × 100 % = 12.000,00 €
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Ortsübliche Marktmiete | 1.000,00 € |
| Vereinbarte Miete | 600,00 € |
| Entgeltlichkeitsquote | 60 % |
| Totalüberschussprognose | positiv |
| Abziehbare Werbungskosten | 12.000,00 € |
Ergebnis: Bei positiver Totalüberschussprognose bleiben die Werbungskosten trotz verbilligter Vermietung in voller Höhe abziehbar. Bei negativer Prognose wären nur 12.000,00 € × 60 % = 7.200,00 Euro abziehbar.
Beispiel 3: Quote ab 66 Prozent
Ortsübliche Marktmiete: 930,00 € + 70,00 € = 1.000,00 €Vereinbarte Miete: 590,00 € + 70,00 € = 660,00 €Entgeltlichkeitsquote: 660,00 € / 1.000,00 € × 100 = 66 %Abziehbare Werbungskosten: 9.000,00 € × 100 % = 9.000,00 €
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Ortsübliche Marktmiete | 1.000,00 € |
| Vereinbarte Miete | 660,00 € |
| Entgeltlichkeitsquote | 66 % |
| Werbungskosten gesamt | 9.000,00 € |
| Abziehbare Werbungskosten | 9.000,00 € |
Ergebnis: Bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung gilt die Vermietung als entgeltlich; die Werbungskosten sind vollständig abziehbar.
Ausnahmen und Besonderheiten
- Die ortsübliche Marktmiete ist nicht nur die reine Kaltmiete. Hinzuzurechnen sind die umlagefähigen Kosten.
- Bei einem Mietspiegel mit Spanne kann jeder Wert innerhalb der einschlägigen Spanne ortsüblich sein; es zählt also nicht automatisch nur der Mittelwert.
- Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen erhöht ein marktüblicher Möblierungszuschlag die ortsübliche Marktmiete. Lässt sich ein marktüblicher Zuschlag nicht feststellen, darf kein Zuschlag allein aus der AfA der Möbel abgeleitet werden.
- Eine verbilligte Vermietung an Angehörige wird steuerlich nicht schon deshalb verworfen. Der Vertrag muss aber klare Hauptpflichten enthalten und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden.
- Auch wenn die Wohnung an einen fremden Dritten vermietet ist oder eine Mieterhöhung praktisch nicht durchsetzbar erscheint, bleibt die Prüfung nach § 21 Abs. 2 EStG erforderlich.
- Bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnobjekten, insbesondere bei Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern, kann ausnahmsweise trotz einer Quote von mindestens 66 Prozent eine Totalüberschussprognose nötig bleiben.
- Die typisierte Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht betrifft Wohnungen; Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke sind gesondert zu beurteilen.
Vorteile
- günstige Wohnkosten: Die Miete kann bewusst unter der ortsüblichen Marktmiete gehalten werden.
- voller Werbungskostenabzug: Bei mindestens 66 Prozent oder bei positiver Totalüberschussprognose bleibt der Abzug vollständig erhalten.
- flexible Unterstützung: Angehörige oder langjährige Mieter können finanziell entlastet werden.
- klare Prüfschwellen: Die Grenzen von 50 Prozent und 66 Prozent erleichtern die steuerliche Einordnung.
Nachteile
- genaue Vergleichsrechnung: Ortsübliche Marktmiete, Umlagen und gegebenenfalls Möblierungszuschlag müssen sauber ermittelt werden.
- anteiliger Werbungskostenabzug: Unter 50 Prozent oder bei negativer Totalüberschussprognose geht ein Teil des Abzugs verloren.
- zusätzliche Prognoseprüfung: Im Bereich zwischen 50 Prozent und unter 66 Prozent ist der Prüfungsaufwand höher.
- strenge Vertragsdurchführung: Bei Angehörigenmietverhältnissen können unklare Verträge oder unregelmäßige Zahlungen die Anerkennung gefährden.
- besondere Sonderfälle: Bei sehr großen oder aufwendig ausgestatteten Objekten kann trotz hoher Quote eine zusätzliche Prüfung nötig sein.
Fazit
Die verbilligte Vermietung ist steuerlich gut beherrschbar, wenn die Vergleichsmiete sauber ermittelt und die Schwellen von 50 Prozent und 66 Prozent früh geprüft werden. Besonders wichtig ist der Bereich zwischen 50 Prozent und unter 66 Prozent, weil hier die Totalüberschussprognose über den vollen oder nur anteiligen Werbungskostenabzug entscheidet. Bei Angehörigen, möblierten Wohnungen und sehr großen Objekten sollten Vermieter ihre Berechnung und die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags besonders sorgfältig dokumentieren.
Häufige Fragen (FAQ)
Was gilt als ortsübliche Marktmiete?
Entscheidend ist regelmäßig die ortsübliche Kaltmiete für vergleichbare Wohnungen zuzüglich der umlagefähigen Kosten. In der Regel wird sie anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt; fehlt dieser oder ist er ungeeignet, kommen andere anerkannte Vergleichsmethoden in Betracht.
Wann sind Werbungskosten nur anteilig abziehbar?
Ein anteiliger Abzug greift bei einer Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete. Im Bereich von 50 Prozent bis unter 66 Prozent kommt es zum anteiligen Abzug, wenn die Totalüberschussprognose negativ ausfällt.
Wie funktioniert die Totalüberschussprognose?
Geprüft wird, ob über die voraussichtliche Dauer der Vermietung insgesamt ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. Fällt die Prognose positiv aus, bleibt der Werbungskostenabzug im Grenzbereich zwischen 50 Prozent und unter 66 Prozent vollständig erhalten.
Gilt die Regel auch bei Vermietung an Angehörige?
Für die Frage des Werbungskostenabzugs ist es ohne Belang, ob an Angehörige oder an fremde Dritte verbilligt vermietet wird. Bei Angehörigen muss der Vertrag zusätzlich klar vereinbart sein und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden.
Was ist bei möblierten Wohnungen zu beachten?
Bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen kann ein marktüblicher Möblierungszuschlag zur ortsüblichen Marktmiete hinzukommen. Lässt sich ein solcher Zuschlag am örtlichen Markt nicht feststellen, darf er nicht schlicht aus der AfA für die Möbel abgeleitet werden.
Muss immer der Mietspiegel verwendet werden?
Der Mietspiegel ist regelmäßig der erste Maßstab, weil er ein breites Spektrum vergleichbarer Wohnungen abbildet. Ist er nicht vorhanden oder nicht brauchbar, können etwa eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen herangezogen werden.
Warum kann trotz 66 Prozent noch eine Prognose nötig sein?
Bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnobjekten, insbesondere bei Wohnungen mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche, kann die typisierte Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht ausnahmsweise entfallen. Dann bleibt eine Totalüberschussprognose erforderlich.
Quellen
- Einkommensteuergesetz, § 21 Abs. 2 EStG sowie § 52 Abs. 1 EStG, konsolidierte Fassung, Zugriff am 30.03.2026. (Gesetze im Internet)
- Einkommensteuer-Hinweise 2025, § 21, R 21.3 sowie H 21.3 und H 21.4, Zugriff am 30.03.2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Einkommensteuer-Hinweise 2025, Anhang 30 II „Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“, insbesondere Rn. 11 bis 15 und 37, Zugriff am 30.03.2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 22. Februar 2021, IX R 7/20, Zugriff am 30.03.2026. (Bundesfinanzhof)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 06. Februar 2018, IX R 14/17, Zugriff am 30.03.2026. (Bundesfinanzhof)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 20. Juni 2023, IX R 17/21, Zugriff am 30.03.2026. (Bundesfinanzhof)