Alles auf einen Blick
- Der Grundsteuerwert wird für inländischen Grundbesitz gesondert festgestellt.
- Die erste Hauptfeststellung des reformierten Rechts erfolgte auf den 1. Januar 2022; auf dieser Grundlage wird die Grundsteuer seit dem Kalenderjahr 2025 erhoben.
- Im Bundesmodell ergibt sich der Grundsteuerwert bei unbebauten Grundstücken regelmäßig aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.
- Bebaute Grundstücke werden je nach Grundstücksart im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren bewertet.
- Der festgestellte Wert wird auf volle 100 Euro nach unten abgerundet; ein niedrigerer gemeiner Wert kann angesetzt werden, wenn die gesetzliche 40 %-Grenze erreicht ist.
Grundsteuerwert Definition
Der Grundsteuerwert ist der nach dem Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes festgestellte Wert des inländischen Grundbesitzes. Er wird für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie für Grundstücke gesondert festgestellt und bildet im Bundesmodell die Ausgangsgröße für den Grundsteuermessbetrag (§ 219 Abs. 1 BewG).
Wie wird der Grundsteuerwert berücksichtigt?
Die folgenden Regeln erläutern den Grundsteuerwert nach Bundesrecht. Für das Grundvermögen gelten in mehreren Ländern abweichende Landesmodelle, sodass die Bemessungsgrundlage dort anders ausgestaltet sein kann.
Im Bundesmodell stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert durch Bescheid fest. Erst in einem zweiten Schritt wird dieser Wert mit der gesetzlichen Steuermesszahl zum Grundsteuermessbetrag weiterverarbeitet. Im dritten Schritt wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an. Deshalb ist der Grundsteuerwert noch nicht die zu zahlende Grundsteuer.
Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich der Grundsteuerwert regelmäßig aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Bei bebauten Grundstücken hängt das Verfahren von der Grundstücksart ab. Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum werden im Ertragswertverfahren bewertet. Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet.
Im Ertragswertverfahren setzt sich der Grundsteuerwert aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem abgezinsten Bodenwert zusammen. Im Sachwertverfahren werden Gebäudesachwert und Bodenwert getrennt ermittelt; der vorläufige Sachwert wird anschließend mit einer gesetzlichen Wertzahl fortgeführt.
Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt ein eigenes typisiertes Ertragswertsystem. Dort wird die Summe der Reinerträge einschließlich der Zuschläge mit dem Faktor 18,6 kapitalisiert.
Nach der Wertermittlung wird der Grundsteuerwert auf volle 100 Euro nach unten abgerundet. Der Grundsteuerwertbescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er ist die Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.
Praktische Beispiele
Beispiel 1: Unbebautes Grundstück
Bei einem unbebauten Grundstück ergibt sich der Wert regelmäßig aus Fläche und Bodenrichtwert. Im Beispiel werden 503 Quadratmeter und 301 Euro je Quadratmeter unterstellt.
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Grundstücksfläche × Bodenrichtwert | 503 m² × 301 €/m² = 151.403 € |
| Abrundung nach § 230 BewG | 151.400 € |
| Grundsteuerwert | 151.400 € |
Ergebnis: Der Grundsteuerwert beträgt 151.400 Euro.
Beispiel 2: Wohngrundstück im Ertragswertverfahren
Für ein Mietwohngrundstück werden die Einzelwerte nach §§ 253 bis 257 BewG typisiert ermittelt. Im Beispiel sind der kapitalisierte Reinertrag und der abgezinste Bodenwert bereits berechnet.
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Kapitalisierter Reinertrag | 319.650 € |
| + Abgezinster Bodenwert | 80.870 € |
| = Zwischenwert | 400.520 € |
| Abrundung nach § 230 BewG | 400.500 € |
| Grundsteuerwert | 400.500 € |
Ergebnis: Der Grundsteuerwert beträgt 400.500 Euro.
Beispiel 3: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Dieses vereinfachte Beispiel folgt der amtlichen Verwaltungserläuterung zu § 220 Abs. 2 BewG.
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Typisierter Grundsteuerwert | 140.000 € |
| Nachgewiesener gemeiner Wert | 100.000 € |
| Abweichung | 140.000 € − 100.000 € = 40.000 € |
| Überhöhung | 40.000 € ÷ 100.000 € × 100 = 40 % |
| Ansatz als Grundsteuerwert | 100.000 € |
Ergebnis: Da der festgestellte Wert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt, ist der niedrigere gemeine Wert als Grundsteuerwert anzusetzen.
Ausnahmen und Besonderheiten
Niedrigerer gemeiner Wert: Weicht der nach den gesetzlichen Typisierungen ermittelte Grundsteuerwert erheblich vom gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit ab, ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen, sofern der Steuerpflichtige ihn nachweist. Eine erhebliche Abweichung liegt vor, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. Unter Voraussetzungen kann auch ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommen ist.
Mindestwert bei bebauten Grundstücken: Bei bebauten Grundstücken darf der anzusetzende Wert nicht geringer sein als 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Wird allerdings ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 220 Abs. 2 BewG nachgewiesen, greift dieser Mindestwert nicht.
Fortschreibung und Nachfeststellung: Eine Wertfortschreibung erfolgt, wenn der neu ermittelte und auf volle 100 Euro abgerundete Wert vom bisherigen Wert um mehr als 15.000 Euro abweicht. Ändern sich die Grundstücksart oder die Eigentumsverhältnisse, kommen Art- oder Zurechnungsfortschreibungen in Betracht; Wertgrenzen gelten dafür nicht. Entsteht eine wirtschaftliche Einheit neu oder soll eine bestehende Einheit erstmals zur Grundsteuer herangezogen werden, ist eine Nachfeststellung möglich. Fällt eine wirtschaftliche Einheit weg oder wird sie wegen Befreiungsgründen nicht mehr der Besteuerung zugrunde gelegt, ist der Grundsteuerwert aufzuheben.
Wertverhältnisse bleiben gebunden: Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen werden nicht automatisch neue Bodenrichtwerte oder neue allgemeine Wertniveaus angesetzt. Maßgeblich bleiben die Wertverhältnisse des Hauptfeststellungszeitpunkts; geändert werden die tatsächlichen Verhältnisse des Fortschreibungs- oder Nachfeststellungszeitpunkts.
Länderabweichungen: Der Begriff Grundsteuerwert gehört zum Bundesrecht. Für das Grundvermögen haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle eingeführt. In Berlin, Bremen, Saarland und Sachsen weichen die Steuermesszahlen landesrechtlich vom Bundesrecht ab.
Vorteile
standardisierte Bewertung: Das Bundesmodell arbeitet mit gesetzlich festgelegten Faktoren und schafft damit eine einheitliche Ausgangsgröße für das weitere Grundsteuerverfahren.
klare Verfahrensstufe: Der Grundsteuerwert ist von Steuermessbetrag und Grundsteuer getrennt. Dadurch lässt sich nachvollziehen, an welcher Stelle ein Fehler oder eine Änderung wirkt.
korrigierbare Typisierung: Soweit der festgestellte Wert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt, lässt das Gesetz eine Korrektur nach unten zu.
fortschreibbare Struktur: Relevante Änderungen der Verhältnisse können über Wert-, Art- oder Zurechnungsfortschreibungen in neue Bescheide überführt werden.
Nachteile
typisierte Wertbildung: Der festgestellte Wert kann vom individuellen Marktwert abweichen, weil das Gesetz mit pauschalierten und typisierten Annahmen arbeitet.
mehrstufige Berechnung: Aus dem Grundsteuerwert allein lässt sich die spätere Steuerhöhe nicht ablesen, weil erst Steuermesszahl und Hebesatz hinzukommen.
föderale Abweichung: Für das Grundvermögen gelten je nach Bundesland unterschiedliche Modelle oder abweichende Messzahlen, was die Vergleichbarkeit erschwert.
änderungssensible Datenlage: Umbauten, Nutzungsänderungen, neue wirtschaftliche Einheiten oder Eigentumswechsel können weitere Feststellungen und Folgeentscheidungen auslösen.
Fazit
Der Grundsteuerwert ist seit der Reform die zentrale Bewertungsgröße des Bundesmodells. Er entscheidet noch nicht über die Zahlungshöhe, sondern bildet die Ausgangsbasis für den Grundsteuermessbetrag und damit für die spätere Grundsteuer. Für die Praxis sind vor allem die Abgrenzung zwischen Wert und Steuer, die Abrundung auf volle 100 Euro, die Regeln zur Fortschreibung und die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts wichtig. Zugleich muss immer geprüft werden, ob im jeweiligen Bundesland Bundesrecht oder ein abweichendes Landesmodell gilt.
Häufige Fragen (FAQ)
Was unterscheidet Grundsteuerwert, Grundsteuermessbetrag und Grundsteuer?
Der Grundsteuerwert ist die bewertungsrechtliche Ausgangsgröße des Finanzamts. Der Grundsteuermessbetrag entsteht, wenn auf diesen Wert die gesetzliche Steuermesszahl angewendet wird. Die eigentliche Grundsteuer ergibt sich erst, wenn die Gemeinde den Hebesatz auf den Grundsteuermessbetrag anwendet.
Für welchen Zeitpunkt wird der Grundsteuerwert festgestellt?
Die Grundsteuerwerte werden allgemein in Zeitabständen von je sieben Jahren festgestellt. Für das reformierte Recht erfolgte die erste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022. Nach diesem Siebenjahresrhythmus ist die nächste reguläre Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 angelegt.
Wie wird der Grundsteuerwert bei einem unbebauten Grundstück berechnet?
Regelmäßig ergibt sich der Wert aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. Anschließend wird das Ergebnis auf volle 100 Euro nach unten abgerundet.
Was steht im Grundsteuerwertbescheid?
Der Bescheid enthält nicht nur den festgestellten Euro-Wert. Festgestellt werden auch die Vermögensart, beim Grundvermögen die Grundstücksart sowie die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit und bei mehreren Beteiligten die Höhe ihrer Anteile. Eine Zahlungsaufforderung ist damit nicht verbunden.
Wann ändert sich ein bereits festgestellter Grundsteuerwert?
Eine Wertfortschreibung kommt in Betracht, wenn der neu ermittelte und abgerundete Wert um mehr als 15.000 Euro vom bisherigen Wert abweicht. Daneben können Art- oder Zurechnungsfortschreibungen bei Änderungen der Grundstücksart oder der Eigentumsverhältnisse erforderlich werden. Entsteht eine wirtschaftliche Einheit neu oder wird sie erstmals steuerpflichtig, kommt eine Nachfeststellung in Betracht.
Wie kann ein zu hoher Grundsteuerwert korrigiert werden?
Der wichtigste materielle Korrekturweg ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG. Erforderlich ist eine erhebliche Abweichung; das Gesetz nimmt diese an, wenn der festgestellte Wert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. Als Nachweis kommen insbesondere ein Gutachten oder unter Voraussetzungen ein zeitnaher Kaufpreis in Betracht. Der BFH hat betont, dass dieser Einzelfallnachweis im Bundesmodell im Einzelfall möglich sein muss.
Gilt der Grundsteuerwert in allen Bundesländern nach denselben Regeln?
Nicht vollständig. Für das Grundvermögen haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle eingeführt. In Berlin, Bremen, Saarland und Sachsen weichen die Steuermesszahlen landesrechtlich vom Bundesrecht ab. Der hier erläuterte Grundsteuerwert beschreibt deshalb in erster Linie das Bundesmodell.
Quellen
- Bundesministerium der Finanzen, Amtliches Handbuch Bewertung/Grundsteuer 2022/2025, insbesondere §§ 219 bis 223, 227, 230, 239 und 266 BewG sowie A 222 BewG; abgerufen am 11.03.2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, Amtliches Handbuch Bewertung/Grundsteuer 2022/2025, insbesondere §§ 247, 250, 251, 252 und 258 BewG sowie Anlage 43 und A 258 BewG; abgerufen am 11.03.2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer sowie Monatsbericht Überblick zur Grundsteuerreform – Wie die Länder das neue Grundsteuerrecht umsetzen, insbesondere zur dreistufigen Berechnung, zur Rolle des Grundsteuerwertbescheids und zu den weiteren Berechnungsschritten; abgerufen am 11.03.2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, Steuern von A bis Z, Ausgabe 2025, Abschnitt Grundsteuer, insbesondere zu den abweichenden Landesmodellen und landesrechtlich geänderten Steuermesszahlen; abgerufen am 11.03.2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesfinanzhof, Beschluss vom 27.05.2024 – II B 78/23 (AdV), zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei der Grundsteuerwertfeststellung im Bundesmodell; abgerufen am 11.03.2026. (bundesfinanzhof.de)