Alles auf einen Blick
- Die reformierte Fassung des Grundsteuergesetzes gilt erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025.
- Die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte wurde auf den 1. Januar 2022 für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025 durchgeführt.
- Im Bundesmodell bleibt das dreistufige Verfahren erhalten: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.
- Für Wohngrundstücke im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl regelmäßig 0,31 Promille; für unbebaute Grundstücke sowie für bestimmte Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille.
- Die Reform ist rechtlich nicht bundesweit einheitlich: Neben dem Bundesmodell gibt es eigene Landesmodelle sowie landesrechtliche Abweichungen bei Steuermesszahlen und beim kommunalen Hebesatzrecht.
Grundsteuerreform Definition
Die Grundsteuerreform ordnet die Bewertung und Erhebung der Grundsteuer neu. Die reformierte Fassung des Grundsteuergesetzes gilt erstmals für das Kalenderjahr 2025; die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte wurde auf den 1. Januar 2022 für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025 durchgeführt (§ 37 GrStG, § 266 Abs. 1 BewG).
Wie wird die Grundsteuerreform berücksichtigt?
Die Grundsteuerreform wirkt sich in der Praxis in drei Stufen aus:
Feststellung des Grundsteuerwerts: Zunächst wird für den inländischen Grundbesitz ein Grundsteuerwert festgestellt. Im Bundesmodell wird dieser nach den Vorschriften des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes ermittelt (§ 219 BewG, § 220 Abs. 1 BewG).
Festsetzung des Grundsteuermessbetrags: Anschließend wird auf den Grundsteuerwert die gesetzliche Steuermesszahl angewendet. Daraus entsteht der Grundsteuermessbetrag (§ 13 GrStG, § 15 GrStG).
Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde: Zum Schluss bestimmt die Gemeinde den Hebesatz und wendet ihn auf den Grundsteuermessbetrag an. Erst daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer (§ 25 GrStG).
Im Bundesmodell hängt der Grundsteuerwert bei Wohngrundstücken typisierend insbesondere von Bodenrichtwert, Grundstücks- und Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr und statistischer Nettokaltmiete ab. In Ländern mit eigenem Landesrecht treten an die Stelle dieser Bundesregeln die jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften.
Für die einzelne Stadt oder Gemeinde soll die Reform möglichst aufkommensneutral ausgestaltet werden. Für einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer kann die Belastung dennoch steigen, sinken oder gleich bleiben.
Praktische Beispiele
Die folgenden Beispiele zeigen vereinfachte Berechnungen im Bundesmodell. In Ländern mit eigenem Landesmodell oder mit abweichenden Steuermesszahlen kann das Ergebnis anders ausfallen.
Beispiel 1: Einfamilienhaus im Bundesmodell
| Schritt | Rechnung |
|---|---|
| Grundsteuermessbetrag | 350.000,00 € × 0,31 ‰ = 108,50 € |
| Jahresgrundsteuer | 108,50 € × 400 % = 434,00 € |
Ergebnis: Die Jahresgrundsteuer beträgt 434,00 Euro.
Beispiel 2: Unbebautes Grundstück
| Schritt | Rechnung |
|---|---|
| Grundsteuermessbetrag | 180.000,00 € × 0,34 ‰ = 61,20 € |
| Jahresgrundsteuer | 61,20 € × 450 % = 275,40 € |
Ergebnis: Die Jahresgrundsteuer beträgt 275,40 Euro.
Beispiel 3: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
| Schritt | Rechnung |
|---|---|
| Abweichung zum gemeinen Wert | (280.000,00 € − 190.000,00 €) ÷ 190.000,00 € × 100 = 47,37 % |
| Neuer Grundsteuermessbetrag | 190.000,00 € × 0,31 ‰ = 58,90 € |
| Neue Jahresgrundsteuer | 58,90 € × 400 % = 235,60 € |
Ergebnis: Weil der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert im Beispiel um mindestens 40 % übersteigt, ist der niedrigere gemeine Wert anzusetzen; die Jahresgrundsteuer beträgt dann 235,60 Euro.
Ausnahmen und Besonderheiten
Ländermodelle und Landesabweichungen: Die bundesgesetzlichen Vorschriften gelten grundsätzlich nicht in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, soweit dort landesgesetzliche Regelungen für die Grundsteuer erlassen wurden. In Berlin, Bremen, Saarland und Sachsen gelten zwar die bundesgesetzlichen Regeln, allerdings mit von § 15 GrStG abweichenden Steuermesszahlen. Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein haben zudem von § 25 GrStG abweichende landesgesetzliche Regelungen zum kommunalen Hebesatzrecht eingeführt.
Niedrigerer gemeiner Wert: Der niedrigere gemeine Wert ist als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. Als Nachweis kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommen ist (§ 220 Abs. 2 Sätze 1 bis 6 BewG).
Grundsteuer C: Die Gemeinde kann aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe bestimmen und hierfür einen gesonderten, höheren Hebesatz festsetzen. Die betroffenen Grundstücke und das betroffene Gebiet müssen bestimmt, kartiert und per Allgemeinverfügung öffentlich bekannt gemacht werden; der gesonderte Hebesatz muss höher sein als der Hebesatz für die übrigen Grundstücke (§ 25 Abs. 5 Sätze 1 bis 9 GrStG).
Ermäßigte Steuermesszahl: Für bestimmte Wohngrundstücke mit Wohnraumförderung sowie für bestimmte kommunale, gemeinnützige oder genossenschaftliche Wohnungsunternehmen wird die Steuermesszahl um 25 % ermäßigt. Für bebaute Grundstücke mit Baudenkmälern kommt eine Ermäßigung um 10 % in Betracht, jeweils auf Antrag und soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen (§ 15 Abs. 2 bis 6 GrStG).
Vorteile
aktuellere Bewertungsbasis: Die Reform ersetzt die bis Ende 2024 maßgeblichen Einheitswerte von 1935 und 1964 durch neue Bewertungsregeln.
klarere Berechnungslogik: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz trennen Bewertung, gesetzliche Messzahl und kommunale Entscheidung sauber voneinander.
soziale Entlastung: Wohngrundstücke erhalten im Bundesmodell regelmäßig eine niedrigere Steuermesszahl; geförderter Wohnraum und bestimmte Wohnungsunternehmen werden zusätzlich begünstigt.
kommunale Steuerungswirkung: Gemeinden können Hebesätze anpassen und für baureife Grundstücke unter engen Voraussetzungen einen gesonderten Hebesatz festsetzen.
Nachteile
höherer Verwaltungsaufwand: Die Reform erforderte neue Erklärungen, neue Wertfeststellungen und mehrere Bescheide pro wirtschaftlicher Einheit.
größere Länderunterschiede: Eigentümerinnen und Eigentümer müssen je nach Bundesland unterschiedliche Modelle und Sonderregeln beachten.
spürbare Einzelfallverschiebungen: Trotz angestrebter Aufkommensneutralität auf Gemeindeebene kann die Belastung einzelner Grundstücke deutlich steigen oder sinken.
komplexere Rechtsprüfung: Wer einen zu hohen Grundsteuerwert angreifen will, muss häufig substantiiert vortragen oder einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.
Fazit
Die Grundsteuerreform ersetzt die veralteten Einheitswerte durch neue Bewertungsregeln und verknüpft seit 2025 den Grundsteuerwert mit Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist vor allem wichtig, dass die Belastung trotz angestrebter Aufkommensneutralität im Einzelfall steigen oder sinken kann. Zugleich ist das Recht nicht überall gleich: Neben dem Bundesmodell gibt es Landesabweichungen, Sonderregeln beim Hebesatzrecht und Korrekturmöglichkeiten, wenn der festgestellte Wert erheblich über dem nachgewiesenen gemeinen Wert liegt.
Häufige Fragen (FAQ)
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Auslöser war, dass die bisherige Bewertung mit den alten Einheitswerten nicht mehr tragfähig war. Deshalb mussten Bewertung und Erhebung der Grundsteuer gesetzlich neu geordnet werden.
Ab wann gilt die Grundsteuerreform?
Die reformierte Fassung des Grundsteuergesetzes gilt erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025. Die hierfür maßgeblichen Grundsteuerwerte wurden erstmals auf den 1. Januar 2022 festgestellt.
Wie berechnet sich die neue Grundsteuer?
Im Bundesmodell erfolgt die Berechnung in drei Stufen: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Über den Grundsteuermessbetrag führt dieses Verfahren zur endgültigen Jahresgrundsteuer.
Gilt in allen Bundesländern dasselbe Modell?
Deutschland hat seit der Reform kein einheitliches Vollmodell mehr. Fünf Länder haben eigene Landesmodelle; weitere Länder weichen bei Steuermesszahlen oder beim kommunalen Hebesatzrecht vom Bundesrecht ab.
Was kann ich tun, wenn der Grundsteuerwert zu hoch ist?
Das geltende Recht erlaubt den Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. Als Nachweis kommen vor allem ein Verkehrswertgutachten oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein zeitnaher Kaufpreis in Betracht.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
Die Grundsteuer wird grundsätzlich vierteljährlich am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich.
Wer erlässt die Bescheide im neuen System?
Das Finanzamt erlässt den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid. Die Stadt oder Gemeinde setzt anschließend die Grundsteuer fest und erhebt sie.
Quellen
- Bundesministerium der Finanzen, GrStH 2022/2025 – Vorwort, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, GrStH 2022/2025 – § 37 Anwendung des Gesetzes, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, GrStH 2022/2025 – § 266 Erstmalige Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer, Stand 27. Mai 2024, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, Überblick zur Grundsteuerreform – Wie die Länder das neue Grundsteuerrecht umsetzen, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, GrStH 2022/2025 – § 13 Steuermesszahl und Steuermessbetrag, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, GrStH 2022/2025 – § 15 Steuermesszahl für Grundstücke, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, GrStH 2022/2025 – § 25 Festsetzung des Hebesatzes, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, GrStH 2022/2025 – § 28 Fälligkeit, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesministerium der Finanzen, GrStH 2022/2025 – § 220 Ermittlung der Grundsteuerwerte, abgerufen am 11. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesfinanzhof, Beschluss vom 27. Mai 2024, II B 78/23 (AdV), abgerufen am 11. März 2026. (bundesfinanzhof.de)