Alles auf einen Blick
- Die entgeltliche Vermietung einer Ferienwohnung an Feriengäste führt grundsätzlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
- Eine typisierte Einkünfteerzielungsabsicht wird angenommen, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet, in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten und die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 Prozent unterschritten wird.
- Wird dem Eigentümer eine Selbstnutzung vorbehalten, ist regelmäßig eine Totalüberschussprognose erforderlich, auch wenn das Nutzungsrecht tatsächlich nicht ausgeübt wird.
- Eine hotelmäßige Organisation oder weitgehende Zusatzleistungen können dazu führen, dass statt Vermietungseinkünften ein Gewerbebetrieb vorliegt.
- Umsatzsteuerlich ist die kurzfristige Beherbergung grundsätzlich nicht steuerfrei; für die reine Überlassung der Wohn- und Schlafräume gilt bei Regelbesteuerung regelmäßig der ermäßigte Steuersatz von sieben Prozent.
Ferienwohnung Definition
Wer eine Ferienwohnung gegen Entgelt an Feriengäste überlässt, erzielt grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Bei hotelmäßiger Organisation oder besonders weitgehenden Zusatzleistungen kann die Tätigkeit stattdessen als Gewerbebetrieb nach § 15 Abs. 2 EStG einzuordnen sein.
Wie wird die Ferienwohnung berücksichtigt?
Ertragsteuerlich werden die Mieteinnahmen der Ferienwohnung den damit zusammenhängenden Werbungskosten gegenübergestellt. Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung wird die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend angenommen, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreitet. Eine erhebliche Unterschreitung liegt nach der BFH-Rechtsprechung vor, wenn die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 Prozent verfehlt wird. Für diese Vergleichsrechnung ist nach dem BFH-Urteil vom 12. August 2025 auf die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.
Diese typisierte Betrachtung gilt nach den Einkommensteuer-Hinweisen auch dann, wenn die Ferienwohnung nicht in Eigenregie, sondern durch Einschaltung eines fremden Dritten vermietet wird. Entscheidend ist also nicht die Buchungsplattform oder der Vermittler, sondern die tatsächliche Nutzung und Bereithaltung der Wohnung.
Sobald sich der Eigentümer eine Selbstnutzung vorbehält, genügt die Typisierung nicht mehr. Dann muss geprüft werden, ob auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden soll. Das gilt auch dann, wenn das vorbehaltene Eigennutzungsrecht später tatsächlich nicht ausgeübt wird.
Die Abgrenzung zur Gewerblichkeit hängt von der Organisation der Vermietung ab. Eine gewerbliche Einordnung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Vermietung nach Art eines Hotels oder einer Fremdenpension organisiert ist. Die Einkommensteuer-Hinweise nennen dafür vor allem eine voll eingerichtete Wohnung in einer einheitlichen Ferienanlage, eine laufende Vermietungs- und Verwaltungsorganisation durch einen Feriendienst sowie ständig verfügbares Personal nach Art einer Hotelrezeption. Sind hoteltypische Zusatzleistungen dagegen nicht dem Eigentümer, sondern einem Vermittler mit eigenem wirtschaftlichen Interesse zuzurechnen, verbleibt es beim Eigentümer regelmäßig bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Umsatzsteuerlich ist die kurzfristige Beherbergung von Fremden nicht nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG steuerfrei. Für die reine Überlassung der Wohn- und Schlafräume gilt bei Regelbesteuerung grundsätzlich der ermäßigte Steuersatz von sieben Prozent nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 UStG. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, fallen nicht unter diese Steuerermäßigung.
Praktische Beispiele
Beispiel 1: Überschuss aus der Vermietung
Überschuss: 18.000,00 € − 13.000,00 € = 5.000,00 €
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 18.000,00 € |
| Werbungskosten | 13.000,00 € |
| Überschuss | 5.000,00 € |
Ergebnis: Die 5.000,00 € gehören in diesem Beispiel grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Beispiel 2: Prüfung der ortsüblichen Vermietungszeit
Abweichung: 30 ÷ 150 × 100 = 20 %
| Rechengröße | Wert |
|---|---|
| Ortsübliche Vermietungstage | 150 |
| Eigene Vermietungstage | 120 |
| Minderbelegung | 30 |
| Abweichung | 20 % |
Ergebnis: Die ortsübliche Vermietungszeit wäre in diesem Beispiel nicht um mindestens 25 Prozent unterschritten. Die typisierte Einkünfteerzielungsabsicht kann daher greifen, sofern die Wohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird.
Beispiel 3: Umsatzsteuer bei Regelbesteuerung
Umsatzsteuer: 2.000,00 € × 7 % = 140,00 €Bruttobetrag: 2.000,00 € + 140,00 € = 2.140,00 €
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Nettoübernachtung | 2.000,00 € |
| Umsatzsteuer 7 % | 140,00 € |
| Bruttobetrag | 2.140,00 € |
Ergebnis: Bei kurzfristiger Beherbergung und Regelbesteuerung fällt auf die reine Überlassung der Wohn- und Schlafräume regelmäßig sieben Prozent Umsatzsteuer an.
Ausnahmen und Besonderheiten
Vorbehaltene Eigennutzung
Ein vorbehaltenes Eigennutzungsrecht löst regelmäßig die Prognoseprüfung aus. Maßgeblich ist der Vorbehalt selbst. Ob und wie oft der Eigentümer die Wohnung tatsächlich nutzt, ist dafür nicht entscheidend.
Gewerbliche Prägung
Die Grenze zur Gewerblichkeit ist nicht schon deshalb überschritten, weil die Ferienwohnung häufig wechselt vermietet wird. Entscheidend ist, ob die Vermietung hotelmäßig organisiert ist oder Zusatzleistungen eine Unternehmensorganisation wie in einer Fremdenpension erfordern. Nicht jede Einschaltung eines Vermittlers führt deshalb automatisch zu gewerblichen Einkünften.
Kleinunternehmerregelung
Bei einem im Inland ansässigen Vermieter kann § 19 Abs. 1 UStG eingreifen. Nach dem BMF setzt dies voraus, dass der tatsächliche Gesamtumsatz im Vorjahr die Grenze von 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr die Grenze von 100.000 Euro nicht überschreitet. Bereits der Umsatz, mit dem die Grenze von 100.000 Euro überschritten wird, ist nicht mehr steuerfrei.
Getrennte Umsatzsteuer bei Zusatzleistungen
Die Steuerermäßigung nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 UStG erfasst nur die kurzfristige Überlassung der Wohn- und Schlafräume. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, sind davon ausgenommen und müssen deshalb gesondert geprüft werden.
Vorteile
klare Grundordnung: Die entgeltliche Überlassung einer Ferienwohnung lässt sich grundsätzlich § 21 EStG zuordnen.
typisierte Einkünfteerzielungsabsicht: Bei ausschließlicher Vermietung und ausreichender Auslastung entfällt regelmäßig eine aufwendige Prognoseprüfung.
abziehbare Werbungskosten: Bei steuerlich anerkannter Vermietung mindern Werbungskosten den Überschuss.
ermäßigter Umsatzsteuersatz: Bei Regelbesteuerung gilt für die reine Beherbergung regelmäßig sieben Prozent Umsatzsteuer.
Nachteile
hoher Nachweisaufwand: Vermietungstage, Eigennutzungsrechte und Vergleichsdaten zum Ferienort müssen sauber dokumentiert werden.
strenge Prognoseprüfung: Schon ein vorbehaltenes Selbstnutzungsrecht kann eine Totalüberschussprognose auslösen.
mögliche Gewerblichkeit: Hotelmäßige Organisation kann die Einkünftequalifikation ändern.
getrennte Umsatzsteuerlogik: Für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, gilt die Steuerermäßigung nicht.
unsichere Verlustnutzung: Fehlt die Einkünfteerzielungsabsicht, werden Werbungskostenüberschüsse steuerlich nicht anerkannt.
Fazit
Die Ferienwohnung ist steuerlich vor allem dann gut beherrschbar, wenn Nutzung und Vermietung sauber getrennt, Vermietungstage dokumentiert und Zusatzleistungen klar beschrieben sind. Grundsätzlich laufen die Einnahmen über § 21 EStG, doch Selbstnutzung, zu geringe Auslastung, hotelmäßige Organisation oder Umsatzsteuerfragen können die Einordnung verändern. Wer Verträge, Belegungszahlen, Vermittlungsabreden und Kosten laufend festhält, schafft eine deutlich bessere Grundlage für die steuerliche Anerkennung der Vermietung gegenüber dem Finanzamt.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann liegen bei einer Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor?
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen grundsätzlich vor, wenn die Wohnung oder ein Gebäudeteil gegen Entgelt an Feriengäste überlassen wird. Dann werden die Einnahmen den damit zusammenhängenden Werbungskosten gegenübergestellt.
Wann braucht das Finanzamt eine Totalüberschussprognose?
Eine Totalüberschussprognose wird insbesondere dann nötig, wenn sich der Eigentümer eine Selbstnutzung vorbehalten hat oder die Vermietung nicht mehr mit einer auf Dauer angelegten Vermietung vergleichbar ist. Auch ein ungenutztes Eigennutzungsrecht genügt dafür.
Wie prüft man die ortsübliche Vermietungszeit?
Geprüft wird, ob die eigenen Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreiten. Nach dem BFH ist dafür auf die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.
Wann wird die Ferienwohnung zum Gewerbebetrieb?
Ein Gewerbebetrieb kommt in Betracht, wenn die Vermietung hotelmäßig organisiert ist oder Zusatzleistungen eine Unternehmensorganisation wie in einer Fremdenpension erfordern. Reine Vermögensverwaltung bleibt dagegen möglich, wenn solche Leistungen dem Eigentümer steuerlich nicht zuzurechnen sind.
Welche Umsatzsteuer gilt für eine Ferienwohnung und wann greift die Kleinunternehmerregelung?
Bei Regelbesteuerung gilt für die reine Überlassung der Wohn- und Schlafräume bei kurzfristiger Beherbergung grundsätzlich der ermäßigte Steuersatz von sieben Prozent. Sind die Voraussetzungen des § 19 Abs. 1 UStG erfüllt, können die Umsätze als Kleinunternehmer steuerbefreit sein.
Welche Unterlagen sollte man für das Finanzamt bereithalten?
Sinnvoll sind Miet- und Vermittlungsverträge, Belegungspläne, Nachweise über gesperrte Eigennutzungszeiten, Werbemaßnahmen sowie Belege zu Einnahmen und Werbungskosten. Bei Streit über die Auslastung helfen außerdem belastbare Vergleichsdaten zum Ferienort.
Quellen
- Einkommensteuergesetz (EStG), § 21 – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Abruf am 16. März 2026. (Gesetze im Internet)
- Einkommensteuergesetz (EStG), § 15 Abs. 2 – Gewerbebetrieb, Abruf am 16. März 2026. (Gesetze im Internet)
- Bundesministerium der Finanzen, EStH 2023, Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung, Abruf am 16. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 12. August 2025, IX R 23/24, „Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung“, Abruf am 16. März 2026. (Bundesfinanzhof)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 26. Mai 2020, IX R 33/19, Abruf am 16. März 2026. (Bundesfinanzhof)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 16. April 2013, IX R 26/11, Abruf am 16. März 2026. (Bundesfinanzhof)
- Bundesministerium der Finanzen, EStH 2024, Hinweise zu § 15 – Ferienwohnung, Abruf am 16. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 28. Mai 2020, IV R 10/18, Abruf am 16. März 2026. (Bundesfinanzhof)
- Umsatzsteuergesetz (UStG), § 4 und § 12, Abruf am 16. März 2026. (Gesetze im Internet)
- Bundesministerium der Finanzen, BMF-Schreiben vom 18. März 2025 zur Neufassung des § 19 UStG und zu § 19a UStG, Abruf am 16. März 2026. (Bundesministerium der Finanzen)